Demirbaş Giderini Kiracı mı Ev Sahibi mi Öder?

Aidat makbuzunda “asansör yenileme payı” veya “çatı onarımı katkısı” gördüğünde her kiracı aynı şeyi söyler: “Ben burada oturuyorum, binaya yatırım yapmıyorum.” Malik ise “Kirada oturan kullanıyor, o ödesin” der.

İkisi de kısmen haklı. Ayrım, giderin işletme gideri mi yoksa yatırım/demirbaş niteliğinde mi olduğunda düğümleniyor.

Temel ayrım: işletme gideri mi, yatırım mı?

Uygulamada kabul gören ölçüt şudur:

İşletme gideri, binanın günlük olağan kullanımını sürdürmek için yapılan, düzenli ve tüketilen giderdir. Kullanan öder — yani kiracı.

Yatırım / demirbaş gideri, binanın değerini koruyan veya artıran, ömrü yıllara yayılan giderdir. Mülkiyetten doğar — yani malik öder.

Bu ayrımın hukuki dayanağı iki kanunda birden:

• Türk Borçlar Kanunu m.303: “Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür.”
• Türk Borçlar Kanunu m.317: “Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel âdete de bakılır.”

Kanun “olağan kullanım” ile “yan gider” arasına çizgi çekiyor; demirbaş/yatırım kalemleri kiracının olağan kullanım borcunun dışında kalıyor.

Yönetim açısından bu ayrım bağlayıcı değildir

Önemli bir not: yukarıdaki paylaşım malikle kiracı arasındaki iç ilişkiyi düzenler. Yönetime karşı borçlu, Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 uyarınca kat malikidir. Kiracı, m.22 gereği kira bedeliyle sınırlı olarak müteselsil sorumludur.

Yani yönetim “bu kalem demirbaş, o hâlde malike yazayım; şu kalem işletme, kiracıya yazayım” diye ayırmak zorunda değildir — ayırması pratik bir kolaylıktır, hukuki bir zorunluluk değil. Konunun ayrıntısı için kiracı aidat ödemezse kim sorumlu yazımıza bakın.

15 gider kalemi: kim öder?

Aşağıdaki sınıflandırma yaygın uygulamayı yansıtır. Kira sözleşmesi aksini kararlaştırabilir; sözleşme varsa önce ona bakılır.

Duruma göre değişen kalemler

Bazı kalemler otomatik olarak bir tarafa yazılamaz:

• Su tesisatı arızası: Olağan kullanımdan doğan küçük tamir kiracıya, tesisatın yenilenmesi malike ait sayılır. Sınır her zaman net değildir.
• Kamera sistemi bakım ve abonelik bedeli: Kurulum malike, aylık işletme gideri kiracıya yazılır.
• Güvenlik hizmeti: Süreklilik arz eden bir hizmet olduğu için genelde işletme gideri kabul edilir.
• Ortak alan mobilyası, oyun grubu: Tek seferlik alım yatırım, yenileme ve bakımı işletme giderdir.

Bu kalemlerde “kesin kural” diye sunulan listelere temkinli yaklaşın; yönetim planı ve kira sözleşmesi belirleyicidir.

Kira sözleşmesi ne kadar değiştirebilir?

Taraflar bu paylaşımı sözleşmeyle serbestçe düzenleyebilir — ama sınırsız değil.

TBK m.346 şunu söylüyor: “Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez.”

Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya yan gider dışında yük bindirmeyi engelliyor. Sözleşmeye “çatı yenileme bedeli kiracıdan tahsil edilir” yazmak, bu nedenle tartışmalıdır — çünkü yatırım nitelikli bir kalem “yan gider” sayılmayabilir.

Pratik sonuç: İşletme giderlerini sözleşmeyle kiracıya yüklemek olağandır. Yatırım nitelikli giderleri yüklemek ise ihtilaf doğurur.

Yönetim bu ayrımı nasıl uygulamalı?

Profesyonel yönetimde uyguladığımız yöntem:

1. İşletme projesinde iki ayrı kalem açın. Aylık aidat “işletme gideri”, varsa demirbaş/yedek akçe payı ayrı satır olsun. Böylece makbuzda kalem görünür ve tartışma bitmiş olur. İşletme projesi nedir ve etkili bir işletme projesi nasıl hazırlanır yazılarımız bu yapıyı anlatıyor.

2. Büyük yatırım kalemlerini genel kurul kararına bağlayın. Asansör revizyonu, mantolama gibi kalemler karar defterine işlenmiş bir kararla toplanmalıdır.

3. Bildirimi hem kiracıya hem malike yapın. Demirbaş payı yalnızca kiracının kapısına bırakıldığında tahsilat gecikiyor.

4. Yıl sonunda ayrıştırılmış rapor verin. Hangi kalemin ne kadar tutuğu görülmezse “bu para nereye gitti” sorusu kaçınılmaz olur.

Daire bazında paylaşım tablosu üretmek için Kiracı – Malik Gider Paylaşımı aracımızı, kalem bazlı dağıtım için Ortak Gider Paylaşım Hesaplayıcı aracımızı kullanabilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

Asansör yenileme bedelini kiracıdan isteyebilir miyim?

Yenileme, binanın değerini koruyan yatırım nitelikli bir giderdir ve kural olarak kat malikine aittir. Kiracıya ait olan, asansörün aylık periyodik bakım gideridir. Sözleşmede aksi yazsa bile TBK m.346 bakımından tartışmalı olur.

Dış cephe boyası kime aittir?

Dış cephe boyası ve mantolama, binanın bakımı ve değerine ilişkin olduğu için kat malikinin gideridir. Kiracının olağan kullanımıyla doğrudan ilgili olmadığı için ona yüklenmesi beklenmez.

Kira sözleşmesinde “tüm aidat kiracıya aittir” yazıyor, bu geçerli mi?

İşletme giderleri bakımından geçerli kabul edilir. Yatırım ve demirbaş nitelikli kalemler bakımından ise TBK m.346’daki sınır nedeniyle tartışmalıdır. Sözleşmeye kalem bazında yazmak, tek cümlelik genel ibareden daha güvenlidir.

Bina sigortası ve DASK primini kim öder?

DASK ve bina sigortası mülkiyete bağlı risklere karşı yapılır; primi kat malikine aittir. Kiracı, kendi eşyasını kapsayan konut sigortasını kendisi yaptırır. Ayrıntı için konut sigortaları sayfamıza bakın.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş niteliği taşımaz. Somut olayda yönetim planınız ve kira sözleşmeniz belirleyicidir.

Gider kalemlerinizi ayrıştırmak ve itirazsız bir işletme projesi kurmak için Saha Yönetim’e danışabilirsiniz. İletişim