Bu araç genel bir taslak üretir. Sonuç; somut olaya, binanızın yönetim planına, malik ve bağımsız bölüm yapısına ve güncel mevzuata göre değişebilir. Üretilen metin veya hesap otomatik hukuki görüş değildir; kullanmadan önce yönetim planınızı kontrol edin, tereddüt hâlinde avukatınıza danışın.
İşletme projesi, Kat Mülkiyeti Kanunu m.37 uyarınca hazırlanan yıllık gelir-gider tahminidir. Aidatın hangi rakama göre belirlendiğini gösterir ve kesinleştikten sonra icra takibine esas belge hâline gelir. Aşağıdaki ücretsiz araç, gider kalemlerinizi girdiğinizde daire başına aidatı hesaplar; hem onaya sunulacak proje hem de geçici işletme projesi üretebilir.
2026’da değişen kural: proje artık kurulda onaylanıyor
7579 sayılı Kanun (Resmî Gazete 22.05.2026, S.33261) işletme projesi düzenini değiştirdi. Proje artık yöneticinin tek başına hazırlayıp tebliğ ettiği bir belge olmaktan çıktı; kat malikleri kurulunda onaylanıyor. Onaylanmış bir proje yoksa yönetici geçici işletme projesi hazırlar ve en geç üç ay içinde kurula sunar. Mevcut onaylı bir proje varsa, geçici projedeki tutar bir önceki yıla ilişkin yeniden değerleme oranını aşamaz.
7579 sayılı Kanun öncesinde uygulanan tebliğ ve yedi günlük itiraz usulü kaldırıldı. Artık projenin hukuki dayanağı, kat malikleri kurulunun onay kararıdır; bu nedenle projeyi kurul gündemine almak ve karar defterine işlemek gerekir. Kurul kararına katılmayan kat maliki, karara karşı Kat Mülkiyeti Kanunu m.33 uyarınca sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir.
İşletme projesi neden önemli?
Aidat borcunu ödemeyen kat maliki hakkında icra takibi başlatabilmek için elinizde bir belge olması gerekir. Kesinleşmiş işletme projesi, İcra ve İflas Kanunu m.68 anlamında bu belgedir. Projesi olmayan binalarda alacak takibi çok daha zahmetli ilerler.
Proje yöneticiyi de korur. Yıl içinde "bu para nereye gitti" tartışması çıktığında, önceden onaylanmış bir bütçe tablosu en güçlü savunmadır.
Nasıl hazırlanır?
- Yönetici, gelecek dönemin tahmini gelir ve giderlerini kalem kalem çıkarır.
- Giderler, Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 ve yönetim planındaki esasa göre bağımsız bölümlere paylaştırılır. Yönetim gideri ve avans eşit, diğer ortak giderler kural olarak arsa payı oranındadır.
- Proje kat malikleri kurulunun onayına sunulur. Onay alınamazsa geçici proje ile devam edilir.
- Onaylanan proje, karar defterine işlenir ve kat maliklerine ile bağımsız bölümden fiilen yararlananlara bildirilir. Bildirim, tahakkukun ispatı bakımından önemlidir; yedi günlük itiraz süresi artık uygulanmaz.
Sık sorulan sorular
Kurul onay vermezse ne olur?
Yönetici geçici işletme projesi hazırlayarak yönetimin kesintiye uğramasını önler ve projeyi en geç üç ay içinde kurula sunar. Geçici projedeki tutar, mevcut onaylı proje varsa yeniden değerleme oranıyla sınırlıdır.
Yıl ortasında aidat artırılabilir mi?
Öngörülmeyen giderler çıktığında ek aidat toplanması veya projenin revize edilip yeniden onaya sunulması gerekir. Bu nedenle projeye baştan bir beklenmeyen giderler payı koymak, yıl ortasında tartışma çıkmasını engeller.
Kiracı aidatı ödemezse ne olur?
Kiracı ve bağımsız bölümden faydalanan kişi, ortak gider borcundan kat malikiyle birlikte müteselsilen sorumludur. Yönetim alacağını hem kiracıdan hem malikten isteyebilir.
Bütçeyi biz hazırlayalım
Saha Yönetim, yönettiği binalarda işletme projesini, aylık gelir-gider raporunu ve tahsilat takibini tek sözleşme altında yürütüyor. Yönetim ücretlerini inceleyin veya ücretsiz teklif alın. Diğer araçlar için yönetim araçları sayfasına bakabilirsiniz.
