Apartmanda Günlük Kiralama Yasal mı? Kat Malikleri İzni

Hızlı cevap: Apartmanda günlük kiralama, yani bir dairenin tek seferde yüz günü geçmeyen süreyle kiraya verilmesi, 1 Ocak 2024’ten beri ancak iki şartla yasaldır: Kültür ve Turizm Bakanlığından izin belgesi alınması ve başvuruda dairenin bulunduğu binanın tüm kat maliklerinin oybirliğiyle aldığı kararın sunulması (7464 sayılı Kanun m.3). Çoğunluk kararı yetmez; tek bir malikin onay vermemesi izni engeller. İzinsiz kiralamaya idari para cezası uygulanır.

Bu yazı, dairelerin Airbnb tarzı kısa süreli kiralanmasını kat malikleri ve yönetim açısından ele alır. Uzun süreli konut kirasında malik–kiracı ilişkisini kira ve kiracılar sayfamızda anlattık.

Hangi kiralama “günlük kiralama” sayılır?

Kanunun adı “turizm amaçlı” dese de belirleyici olan amaç değil, süredir. 7464 sayılı Kanun, konutların kullanıcılara yüz günü geçmeyen süreyle her türlü amaçla kiralanmasını turizm amaçlı kiralama sayar (m.2); tatilci ile iş seyahatindeki çalışan arasında fark yoktur. Tek seferde yüz günden fazla süreli kiralamalar ise Kanunun kapsamı dışındadır (m.1); bunlara genel kira hükümleri uygulanır.

• Kim kiraya verebilir? Konutun maliki ya da konut üzerinde intifa veya üst hakkı bulunan kişi (m.2).
• Uzun süreli kiracı daireyi günlük kiraya verebilir mi? Hayır. Mesken olarak kiralanan konutun kiracı tarafından kendi adına turizm amaçlı kiralanması yasaktır ve idari para cezası gerektirir (m.3/7, m.4).
• Normal kirada kat malikleri izni gerekir mi? Kural olarak hayır. Oybirliği şartı yalnız yüz günü geçmeyen kiralamalar içindir.

“Mesken” niteliği ve KMK m.24

Kat Mülkiyeti Kanunu m.24, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerde eğlence yeri, lokanta, imalathane gibi bazı yerlerin ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle açılabileceğini düzenler; günlük kiralama bu sayımda adıyla geçmez (ayrıntı: binada yasak işler). Özel kural 7464 sayılı Kanun’dur; Yönetmelik de izin belgesinin konutun asli fonksiyonunu değiştirmediğini açıkça söyler (m.5/A). Daire hukuken konut olarak kalır, kısa süreli kiralanması ise ayrı bir izne bağlıdır. Yönetim planınızdaki kullanım hükümleri de bütün malikleri bağlar (KMK m.28).

Yasal şartlar: kim, neyi, hangi dayanakla yapar?

Geçiş hükmü: Kanundan önce günlük kiralama yapanlar, 1.1.2024’ten itibaren bir ay içinde izin için başvurmak zorundaydı; başvurusu kabul edilmeyenler faaliyette bulunamaz, mevcut kullanıcıların hakları sözleşme sonuna kadar sürer (geçici m.1). Bu süre dolduğu için bugün izinsiz her kiralama yaptırım kapsamındadır.

Güncel durum: Sitelere ilişkin m.3/3 ikinci cümlesine yapılan itiraz Anayasa Mahkemesince reddedildi (Resmî Gazete 02.04.2026); kural yürürlüktedir. Yönetmelik ise 2024 ve 2025’te üç kez değişti; ilan, plaket ve denetim kuralları güncellendi.

İstisna: Yönetim planında kısa süreli kiralamaya izin verilmiş ve resepsiyon, güvenlik gibi hizmetler sunan yüksek nitelikli konutlarda (rezidans) oybirliği ve sayı sınırı aranmaz; şartları yönetmelikte ayrıntılıdır. Sıradan apartman ve siteler bu kapsama girmez.

Kat malikleri izni nasıl alınır? Adım adım

1. Talebi yazılı alın: bağımsız bölüm, irtibat kişisi ve anahtar teslim düzeni.
2. Gündeme açık bir madde ekleyin: “… numaralı bağımsız bölümde turizm amaçlı kiralama yapılmasının görüşülmesi”. Gündem oluşturucu ve çağrı metni oluşturucu araçları işinizi kolaylaştırır.
3. Bütün malikleri çağırın. Aranan oy, toplantıya katılanların değil binanın tüm kat maliklerinin oybirliğidir. Gelemeyecek malik vekâletname ile temsil edilebilir.
4. Kararı karar defterine yazın, her malik imzalasın. Bağımsız bölüm numarası, malik adı ve imza yan yana olsun.
5. Noter onaylı örneği çıkarın. Yönetmelik başvuruda bu kararın noter onaylı örneğini ister (m.5). Eksik imzalı karar, Kanunun aradığı “tüm kat malikleri” şartını karşılamaz.
6. Başvuruyu malik yapar. İzin başvurusu e-Devlet üzerinden yapılabilir; yönetimin görevi kararı ve örneğini sağlamaktır.
7. Belge numarasını kayda alın. İzin çıktığında belge numarasını ve plaketteki irtibat bilgisini yönetim dosyasına işleyin.

Toplantı usulünün tamamı için apartman genel kurulu nasıl yapılır yazımıza bakabilirsiniz.

Verilen onay sonradan geri alınabilir mi?

Kanunda ve yönetmelikte, verilmiş bir oybirliği kararının geri alınmasını ya da bunun izin belgesine etkisini düzenleyen açık bir hüküm yoktur. İzin belgesinin iptal hâlleri Kanun m.5’te sayılmıştır: sahibinin talebi, faaliyetin sona ermesi, devir ve yükümlülüklere aykırılık, konutun kamu düzeni, kamu güvenliği veya genel ahlaka aykırı kullanıldığının yetkili kurumlarca bildirilmesi ve denetimde saptanan eksikliklerin giderilmemesi. “Kat malikleri onayını geri çekti” bu listede yer almaz; bu nedenle sonradan alınacak bir kararın mevcut izni kendiliğinden düşüreceği varsayılmamalı, koşullar baştan konuşulmalıdır. Buna karşılık izin gerçeğe aykırı belgeyle alınmışsa (ör. bir malikin imzası yokken) başvuru reddedilir, belge düzenlenmişse iptal edilir (Yönetmelik m.5).

İzinsiz günlük kiralamada yönetim ve komşular ne yapabilir?

Önce tespit edin: girişte plaket var mı, ilanda izin belgesi numarası yazıyor mu? Yönetmelik bu numaranın tanıtım ortamlarında sürekli yayımlanmasını ister (m.9); 31.12.2025 tarihli Tebliğ de numaranın ilanda kolayca görülmesini zorunlu kıldı.

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Gece gürültüsü gibi anlık sorunlarda yol için gürültü yapan komşu nereye şikâyet edilir, genel çerçeve için komşuluk hukuku yazılarımıza bakabilirsiniz.

Ortak alan, güvenlik, kimlik bildirimi ve aidat

• Ortak alan: KMK m.18’deki doğruluk kurallarına uyma, birbirini rahatsız etmeme ve yönetim planına uyma yükümlülüğü kiracılara da uygulanır; uymayan, kat maliki ile birlikte müteselsilen sorumludur.
• Kuralların misafire ulaşması: Yönetmelik, izin sahibine site veya bina yönetimince alınan kuralları kullanıcılara bildirme yükü getirir (m.10) ve dairede bina/site kuralları ile çıkış yollarını gösteren bilgilendirme kartı ister (m.9). Yönetim, kuralları tek sayfalık bir metinle izin sahibine yazılı teslim etsin; içerik için site kuralları yazımıza bakın.
• Güvenlik: Giriş şifresinin ilanlarda paylaşılmaması, ortak alana anahtar kutusu takılmaması ve kodların dönemsel değiştirilmesi kurul kararıyla düzenlenebilir. Kamera için apartmana kamera takmak yasal mı yazımıza bakın.
• Kimlik bildirimi: 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu turizm amaçlı kiralanan konutlara uygulanır ve bildirimden izin belgesi sahibi sorumludur (Kanun m.3). Yönetimin genel yükümlülükleri için kimlik bildirimi sayfamıza bakın.
• Aidat: Günlük kiralama aidat borcunu değiştirmez; yönetime karşı muhatap kat malikidir. Ek temizlik gibi giderlerin o daireye yüklenmesi kat maliklerinin anlaşmasıyla mümkündür (KMK m.20, “aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça”); bu nedenle onay kararına yazılması en sağlam yoldur.

Örnek kat malikleri kurulu kararı (iki seçenekli taslak)

SEÇENEK A — İZİN VERİLMESİ

Anagayrimenkulün …… numaralı bağımsız bölümünün maliki ……………………’in talebi görüşüldü. 7464 sayılı Kanun’un 3. maddesi uyarınca anılan bağımsız bölümde turizm amaçlı kiralama faaliyeti yürütülmesinin uygun görülmesine;
1. İzin belgesi alındığında belge numarası ile irtibat kişisi ve telefonunun yönetime yazılı bildirilmesine,
2. Yönetimce hazırlanan bina kuralları metninin kiraya verene teslim edilmesine ve kullanıcılara bildirilmesine,
3. Bina giriş şifresinin ilan ve mesajlarda paylaşılmamasına, ortak alanlara anahtar kutusu takılmamasına,
4. (İsteğe bağlı) Ortak alanlarda kullanımdan doğan ek temizlik giderinin ilgili kat malikince karşılanmasına
binanın tüm kat malikleri (……/……) tarafından oybirliğiyle karar verildi.

Bağımsız bölüm no — Malik ad-soyad — İmza (her malik için ayrı satır)

SEÇENEK B — İZİN VERİLMEMESİ

…… numaralı bağımsız bölüm malikinin turizm amaçlı kiralama talebi görüşüldü. 7464 sayılı Kanun m.3/3’te aranan tüm kat maliklerinin oybirliği sağlanamadığından talebin kabul edilmemesine; bağımsız bölümün izin belgesi olmaksızın tek seferde yüz günü geçmeyen kiralamaya konu edilmemesi hususunun malike yazılı bildirilmesine; aykırılık hâlinde yöneticinin il kültür ve turizm müdürlüğüne bildirimde bulunmaya yetkili kılınmasına oy …… ile karar verildi.

A seçeneğinin noter onaylı örneği başvuruya eklenir. B seçeneğinde tek bir malikin onay vermemesi yeterlidir. Kurul kararının yönetim planı karşısındaki yeri için yönetim planı mı, genel kurul kararı mı üstündür yazımıza bakabilirsiniz.

Sık yapılan hatalar

• Çoğunluk kararıyla izin vermek. Kanun binanın tüm kat maliklerinin oybirliğini arar; toplantıya katılanların oybirliği yetmez.
• Yöneticinin tek başına “izin yazısı” vermesi. Bu yetki yöneticide değil, kat maliklerindedir.
• İmzası eksik ya da noter onaysız karar. Başvuru eksik sayılır; gerçeğe aykırı belgeyle alınan izin iptal edilir.
• Kiracının günlük kiralamasına göz yummak. Kiracının turizm amaçlı kiralaması doğrudan yasaktır.
• Onayı koşulsuz vermek. Geri alma açıkça düzenlenmediği için koşullar baştan karara yazılmalıdır.
• Kendi başına yaptırım uygulamak. Misafiri kapıdan çevirmek sorunu büyütür; yetki Bakanlıkta, mülki idarede ve mahkemededir.

Sıkça sorulan sorular

Apartmanda günlük kiralama için bütün komşuların izni şart mı?

Evet. Başvuruda dairenin bulunduğu binanın tüm kat maliklerinin oybirliğiyle aldığı kararın sunulması zorunludur (7464 s. Kanun m.3/3). Kiracıların değil, kat maliklerinin oyu aranır. Tek bağımsız bölümlü müstakil konutlar ve şartları taşıyan yüksek nitelikli konutlar bu şartın dışındadır.

Airbnb’de izin belgesi olmadan ev kiralamanın cezası nedir?

Kiraya verene her konut için idari para cezası verilir ve izin alması için süre tanınır; faaliyet sürerse ceza artarak tekrarlanır. Aracılara ve uyarıya rağmen ilanı kaldırmayan platformlara da yaptırım uygulanır (Kanun m.4).

Kiracı oturduğu evi günlük kiraya verebilir mi?

Hayır. Mesken olarak kiralanan konutun kiracı tarafından kendi adına turizm amaçlı kiralanması yasaktır ve idari para cezası gerektirir (m.3/7). İzin belgesini yalnız malik ya da intifa veya üst hakkı sahibi alabilir.

Sitede sadece kendi blokumuzun izni yeterli mi?

Evet. Sitelerde oybirliği yalnız dairenin bulunduğu binada aranır, izin belgesi örneği site yönetimine iletilir (m.3/3). Bu kurala yapılan itiraz Anayasa Mahkemesince reddedildi.

Komşum izinsiz günlük kiralama yapıyor, nereye şikâyet ederim?

Önce yönetime yazılı bildirin; izinsiz kiralama için il kültür ve turizm müdürlüğüne ilan bağlantısıyla başvurun. Gürültü ve ortak alan ihlallerinde arabuluculuktan sonra hâkimin müdahalesi istenebilir (KMK m.33).

Kaç günden uzun kiralama günlük kiralama sayılmaz?

Tek seferde yüz günden fazla süreli kiralamalar Kanunun kapsamı dışındadır (m.1); izin belgesi ve kat malikleri kararı aranmaz.

İlgili sayfalar

• Kira ve kiracılar
• Binada yasak işler
• Kimlik Bildirme Kanunu uygulama yönetmeliği
• Apartman genel kurulu nasıl yapılır?
• Kat Mülkiyeti Kanunu tam metni

Resmî kaynaklar

• 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, m.1–5 ve geçici m.1 — Resmî Gazete 02.11.2023, sayı 32357 (mevzuat.gov.tr)
• Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Faaliyetlerinin Düzenlenmesine İlişkin Yönetmelik, m.5, m.5/A, m.8, m.9, m.10 — Resmî Gazete 28.12.2023, sayı 32413; değişiklikler: 30.05.2024 sayı 32561, 10.10.2025 sayı 33043, 25.11.2025 sayı 33088
• Belgesiz Konaklama İşletmeleri ile İzin Belgesi Olmadan Kısa Süreli Kiralamaya Konu Edilen Konutların Elektronik Ortamda Tanıtım, Pazarlama ve Satışının Yapılmasına Yönelik Yaptırımların Uygulanmasına İlişkin Tebliğ — Resmî Gazete 31.12.2025, sayı 33124
• Anayasa Mahkemesi, E.2025/147, K.2025/275, 25.12.2025 (7464 s. Kanun m.3/3, itirazın reddi) — Resmî Gazete 02.04.2026, sayı 33212
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m.18, m.20, m.24, m.28, m.33 — mevzuat.gov.tr
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m.18/B — mevzuat.gov.tr
• 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu — mevzuat.gov.tr

Binanızda günlük kiralama talebini gündeme almak ya da kuralları yazılı hâle getirmek için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Mevzuat kontrol tarihi: 13.10.2026. Genel bilgilendirmedir; somut durumunuz için uzmanına danışın. Yönetim planınızdaki hükümler ve Kültür ve Turizm Bakanlığının güncel uygulaması belirleyicidir.