“Aidatı ödüyorum ama bu paranın nereye gittiğini bilmiyorum.” Site ve apartman yönetimlerinde en sık duyulan şikâyet bu. Arkasından da genellikle şu geliyor: “Yönetici fatura göstermiyor.”
Kat malikinin hesapları inceleme hakkı vardır — ve bu hak bir nezaket meselesi değil, kanuni bir yükümlülüğün karşılığıdır. Ancak “her belge, herkese, her an” şeklinde sınırsız da değildir. İkisini de yerli yerine koyalım.
Kanuni dayanak: yönetici hesap vermek zorundadır
Kat Mülkiyeti Kanunu bu konuyu üç maddede düzenliyor.
KMK m.36 — Defter tutulması ve belgelerin saklanması. Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını, protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri deftere tarih sırasıyla yazmak; bu defteri, giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamak zorundadır. Defterin her takvim yılının bitiminden itibaren bir ay içinde notere kapattırılması da mecburidir.
KMK m.39 — Hesap verme. Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda, böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür. Maddenin ikinci fıkrası daha da önemli:
“Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.”
KMK m.41 — Yönetimin denetlenmesi. Kat malikleri kurulu yöneticinin tutumunu devamlı olarak denetler. Yönetim planında denetim zamanı belirlenmemişse hesaplar üç ayda bir denetlenir; haklı bir sebep çıkarsa her zaman denetlenebilir. Kurul, sayı ve arsa payı çoğunluğuyla bir denetçi veya üç kişilik denetim kurulu seçebilir.
Bu üç madde birlikte okunduğunda tablo şu: belgeler saklanmak zorundadır, hesap verilmek zorundadır, denetim düzenli yapılır.
Hangi belgeleri isteyebilirsiniz?
Kat malikinin inceleme hakkı, yönetimin mali ve yönetsel işleyişine ilişkin belgeleri kapsar:
- İşletme defteri ve karar defteri
- Gelir–gider tabloları, aylık ve yıllık mali raporlar
- Gider faturaları, fişler, makbuzlar, ödeme dekontları
- Apartman/site banka hesabının hesap hareketleri
- Personel bordroları ve SGK bildirgeleri (toplam tutar düzeyinde)
- Hizmet sözleşmeleri (temizlik, asansör bakım, güvenlik, ilaçlama)
- Yönetici ve denetçi raporları
- Aidat tahakkuk ve tahsilat listeleri
İnceleme nasıl yapılır? Kural, belgelerin yerinde ve makul bir zamanda incelenmesidir. Yönetici, belgelerin aslını teslim etmek zorunda değildir; ancak inceletmek zorundadır. İstenirse fotokopi veya dijital kopya verilmesi yaygın ve sağlıklı bir uygulamadır.
Denetimde nelerin kontrol edileceğini adım adım görmek için apartman ve site yönetim denetimi nasıl yapılır yazımıza bakabilirsiniz. Kendi denetiminizi yapmak isterseniz 50 Maddelik Yönetim Denetim Listesi ve Denetçi Raporu Oluşturucu araçlarımız hazır.
Sınır nerede başlıyor? Şeffaflık ile kişisel veri
Burası, uygulamada en çok hata yapılan yer. “Aidatı ödeyen herkes her belgeyi görebilir” yaklaşımı yanlıştır ve yönetimi ayrıca sorumlu hâle getirebilir.
Ayrımı şöyle kurmak gerekiyor:
İncelemeye açık olan: Binanın ortak gelir ve giderleri. Hangi firmaya ne kadar ödendiği, personel maliyetinin toplamı, banka hareketleri, sözleşme bedelleri. Bunlar zaten ortak paranın kullanımıdır.
Dikkatli davranılması gereken: Kişilere ait bilgiler. Örneğin:
- Personelin kimlik numarası, adresi, sağlık raporu, banka bilgisi
- Kat maliklerinin ve kiracıların telefon numarası, TC kimlik numarası, kimlik fotokopisi
- Kişisel borç listelerinin isim isim ilan panosuna asılması veya WhatsApp grubunda paylaşılması
- Güvenlik kamera kayıtlarının talep üzerine üçüncü kişiye izletilmesi
Borç listesi konusunda ölçülü yol: kat maliki kendi hesabını ayrıntılı görür; toplu listede ise daire numarası ve tutar düzeyinde bilgi paylaşılır, kimlik bilgileri paylaşılmaz. Bu konunun ayrıntısı için apartman ve site WhatsApp grupları, aidat listeleri ve KVKK yazımıza bakın.
Özetle: şeffaflık ortak paranın hesabını vermektir, kişilerin bilgilerini yaymak değildir.
Talebinizi nasıl yapmalısınız?
Sözlü talepler kayıt bırakmadığı için sonuç vermiyor. İşleyen yöntem şu:
1. Yazılı talep. Hangi döneme ait hangi belgeleri incelemek istediğinizi yazın. “Tüm evrakı görmek istiyorum” yerine “Ocak–Haziran 2026 dönemi gider faturaları ve banka ekstresi” gibi somut bir talep, reddedilmesi zor bir taleptir.
2. Makul bir süre ve yer önerin. İncelemenin yönetim ofisinde ya da belirlenecek bir yerde yapılmasını teklif edin.
3. Yanıt alamazsanız ihtarname gönderin. Yazılı talebinize rağmen belge gösterilmiyorsa, noter kanalıyla ihtar bir sonraki adımdır.
4. Kat maliklerinin yarısını toplayın. KMK m.39/2 size bu yolu açıyor: kat maliklerinin yarısı istediğinde, yönetim planındaki zamanlar dışında da hesap gösterilmesi istenebilir.
5. Denetim mekanizmasını çalıştırın. KMK m.41 uyarınca kurul, denetçi veya üç kişilik denetim kurulu seçebilir. Bu, tek tek belge kovalamaktan çok daha etkili bir yoldur.
6. Olağanüstü genel kurul isteyin. Hesap vermeyen yönetici gündemiyle toplantı çağrısı yapılabilir. Hazır metin için Olağanüstü Genel Kurul Talebi Oluşturucu aracımızı kullanabilirsiniz.
Yönetici yine de belge göstermiyorsa
Bu noktada iki yol var:
Görevden alma. Kat malikleri kurulu, haklı bir sebebin varlığında yöneticiyi her zaman değiştirebilir (KMK m.41/1). Hesap vermemek haklı sebeplerin başında gelir. Süreç için apartman yöneticisi nasıl azledilir yazımız var.
Yargı yolu. Hesap vermeyen ve belge ibraz etmeyen yönetici hakkında sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir; mahkemeden belgelerin ibrazı ve gerekirse yöneticinin görevden alınması istenebilir. Hazır dilekçe taslağı için Apartman Şikayet Dilekçesi Oluşturucu aracımızı kullanabilirsiniz.
Yönetiminizden memnun değilseniz atabileceğiniz adımların tamamı için yöneticinizden memnun değil misiniz rehberimize bakabilirsiniz.
Yönetici iseniz: sorunun çıkmasını engelleyin
Hesap tartışmalarının çoğu kötü niyetten değil, düzensiz kayıttan doğuyor. Üç alışkanlık bu sorunu bitiriyor:
- Her ay gelir–gider raporu yayımlayın. Talep gelmeden verilen rapor, talebi ortadan kaldırır.
- Nakit kullanmayın. Tahsilat ve ödemeler apartman/site banka hesabından yürüsün; dekont her şeyin cevabıdır.
- Belgeleri tek dosyada tutun. KMK m.36 zaten bunu emrediyor; devir teslimde de hayat kurtarıyor.
Yıllık faaliyet raporunuzu hazırlamak için Yönetici Faaliyet Raporu Oluşturucu aracımızı kullanabilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
Yönetici fatura göstermek zorunda mı?
Evet. KMK m.36, yöneticiyi bütün giderleri deftere yazmak ve gider belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamakla yükümlü tutuyor. Bu belgeler kat maliklerinin denetimine açıktır; yönetici inceletmekten kaçınamaz.
Yıl içinde istediğim zaman hesap sorabilir miyim?
Yönetici, yönetim planındaki zamanlarda, zaman belirtilmemişse her takvim yılının ilk ayında hesap verir. Bunun dışında, KMK m.39/2 uyarınca kat maliklerinin yarısı isterse arsa payları ne olursa olsun bu zamanlar dışında da hesap gösterilmesi istenebilir. Ayrıca m.41 uyarınca hesaplar kural olarak üç ayda bir denetlenir.
Diğer dairelerin aidat borcunu öğrenebilir miyim?
Toplam alacak ve genel tahsilat oranı ortak mali bilgidir ve paylaşılabilir. Ancak kişi isimleriyle borç listesi hazırlanıp ilan edilmesi veya gruplarda paylaşılması kişisel veri bakımından risk doğurur. Ölçülü uygulama, daire numarası ve tutar düzeyinde bilgi paylaşmaktır.
Yönetici belge göstermezse ne yapabilirim?
Önce yazılı talep, sonra noter ihtarı yolunu izleyin. Sonuç alamazsanız kat maliklerinin yarısıyla hesap gösterilmesini isteyebilir, denetçi seçtirebilir, olağanüstü genel kurul çağırabilir veya sulh hukuk mahkemesine başvurabilirsiniz. Hesap vermemek, yöneticinin görevden alınması için haklı sebep sayılır.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş niteliği taşımaz. Somut uyuşmazlıkta yönetim planınız ve bir hukukçu görüşü belirleyicidir.
Yönetiminizin mali kayıtlarını bağımsız gözle denetletmek isterseniz Saha Yönetim denetim danışmanlığı hizmeti veriyor. İletişim
Benzer Konular
