2026 Apartman ve Site Aidatı Nasıl Hesaplanır? İşletme Projesi Hazırlama Rehberi

İşletme Projesi Hazırlama Rehberi ve Aidat Artış Oranları

Yayın Tarihi: Nisan 2026 | Kategori: Aidat & İşletme Projesi | Okuma Süresi: 13 dakika

Her yıl ocak ayında binlerce apartman ve site yönetimi aynı soruyla karşılaşır: “Aidatı ne kadar artıralım?” 2026 yılı için apartman aidatı hesaplama, hem enflasyon baskısı hem de yeni mevzuat gereklilikleri nedeniyle her zamankinden kritik bir konudur. Bu rehberde aidatın matematiksel olarak nasıl hesaplandığını, 2026 için önerilen artış oranlarını ve örnek işletme projesi hazırlığını ayrıntılı ele alıyoruz.

İçindekiler

1. Aidat Nedir ve Hukuki Dayanağı
2. 2026 Aidat Artış Oranı Nasıl Belirlenir?
3. İşletme Projesi Nedir?
4. İşletme Projesi Kalemleri ve Hesap Mantığı
5. Aidat Dağıtımı: Eşit mi, Arsa Payına Göre mi?
6. Demirbaş Fonu ve Bakım Rezervi
7. 2026 Yılı İçin Örnek Hesaplama
8. Aidat Kararı Nasıl Alınır?
9. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Aidat Nedir ve Hukuki Dayanağı

Aidat; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu md. 20 uyarınca kat maliklerinin ana gayrimenkulün ortak giderlerine katılma paylarıdır. Kat malikinin bu borcu; kanuni bir borçtur, sözleşmeye dayalı değildir. Dolayısıyla ödememe halinde doğrudan icra takibi başlatılabilir (KMK md. 22).

2. 2026 Aidat Artış Oranı Nasıl Belirlenir?

Yasal olarak bağlayıcı bir artış oranı yoktur. Aidat artışı, yönetim planı ve genel kurul kararına tabidir. Pratikte aşağıdaki referanslar kullanılır:

• TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi)
• ÜFE (Üretici Fiyat Endeksi)
• Asgari ücret artış oranı (personel istihdamı varsa)
• Elektrik, doğalgaz, su tarife artışları
• Geçmiş yılın fiili gerçekleşmesi

2026 yılı için uzman tavsiyesi; TÜFE ortalaması ile fiili gider artışının daha yüksek olanının baz alınmasıdır. İşletme projesi sıfırdan kalemlere dayandırılırsa sağlıklı bir artış oranı kendiliğinden oluşur.

3. İşletme Projesi Nedir?

İşletme projesi; yönetimin yıllık gelir-gider tahminini gösteren resmi plandır. KMK md. 37’ye göre her yıl yönetici tarafından hazırlanır ve genel kurul onayına sunulur. Onaylanan işletme projesi; aidat kararlarının ve hukuki süreçlerin temel belgesidir.

4. İşletme Projesi Kalemleri ve Hesap Mantığı

Standart bir apartmanda işletme projesi kalemleri:

• Personel giderleri: Kapıcı/görevli maaşı, SGK primi, yasal kesintiler, yıllık izin ve kıdem karşılığı.
• Enerji ve su: Ortak alan elektriği, hidrofor elektrik, doğalgaz (varsa), su ve atık su bedeli.
• Bakım anlaşmaları: Asansör periyodik bakım, kalorifer bakımı, yangın tesisatı kontrolü.
• Temizlik malzemesi: Aylık sarf malzemeleri.
• Sigorta: DASK, konut sigortası, üçüncü kişi mali sorumluluk.
• Profesyonel hizmetler: Yönetim şirketi, muhasebe, hukuk.
• Rezerv fonu: Çatı, cephe, asansör yenilemesi için.

5. Aidat Dağıtımı: Eşit mi, Arsa Payına Göre mi?

KMK md. 20/a uyarınca ana kural arsa payı oranında katılımdır. Ancak aynı madde temizlik, bekçilik, sigorta gibi hizmetler için eşit paylaşım yapılabileceğini belirtir. Modern yönetim planlarında çoğunlukla:

• Personel ve temizlik: Eşit
• Isınma: Tüketime göre veya arsa payına göre
• Asansör bakım: Eşit (zemin kat muaf tutulabilir)
• Dış cephe, çatı: Arsa payı oranında

6. Demirbaş Fonu ve Bakım Rezervi

Aidatın yaklaşık %10-15’inin rezerv fonu olarak ayrılması önerilir. Asansör yenilemesi, çatı izolasyonu, cephe boyası gibi büyük harcamalar bu fondan karşılanır. Böylece beklenmedik ek aidat taleplerinin önüne geçilir.

7. 2026 Yılı İçin Örnek Hesaplama

20 daireli bir apartmanın 2026 yılı aylık gider tahmini (örnek):

• Kapıcı maaş + SGK: 26.000 TL
• Elektrik (ortak alan): 3.000 TL
• Su: 1.500 TL
• Asansör bakım: 1.800 TL
• Temizlik malzemesi: 1.200 TL
• Sigorta: 900 TL
• Yönetim hizmet bedeli: 4.500 TL
• Rezerv fon: 4.000 TL
• Toplam aylık: 42.900 TL
• Daire başı aidat: 2.145 TL

8. Aidat Kararı Nasıl Alınır?

1. Yönetici işletme projesi taslağını hazırlar
2. Genel kurulda gündem maddesi olarak görüşülür
3. KMK md. 37 uyarınca salt çoğunluk (sayı ve arsa payı) ile onaylanır
4. Onay tarihinden itibaren 7 gün içinde kat maliklerine duyurulur
5. Karar defteri ve yönetim ilan panosuna asılır

9. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Genel kurul onay vermezse aidat artırılamaz mı?
Genel kurul aidat artışını reddederse yönetici işletme projesini yürütemez. Ancak yönetici, Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak projenin tespitini isteyebilir.

Aidat artışı için kaç oy gerekir?
KMK md. 30 uyarınca salt çoğunluk (sayı ve arsa payı) yeterlidir.

Kiracı ile malik arasında aidatı kim öder?
Yönetim açısından kat maliki asıl sorumludur. Ancak KMK md. 22/3 gereği kiracı da ödenmemiş kira bedeli ile sınırlı olarak sorumludur.

Aidatta KDV var mı?
Apartman yönetimi KDV mükellefi olmadığı için aidatta KDV yoktur. Ancak yönetim şirketi faturası KDV’lidir.

Saha Yönetim — 2026 işletme projeleriniz için profesyonel danışmanlık ve yönetim hizmetleri. Ücretsiz örnek işletme projesi için iletişime geçin.