Apartman Yönetimi Denetim Listesi — 50 Madde (2026)

Yönetimin iyi çalışıp çalışmadığı, genel kurulda “memnunum / memnun değilim” tartışmasıyla değil, ölçülebilir maddelerle anlaşılır. Aşağıdaki ücretsiz araç, apartman ve site yönetimini hukuki, mali, tahsilat, personel, teknik, sigorta ve şeffaflık başlıklarında 50 maddede denetler. Her maddeyi Evet / Bilmiyorum / Hayır / Uygulanamaz olarak işaretlersiniz; araç ağırlıklı bir puan hesaplar, eksikleri kritiklik sırasına göre eylem listesine dizer ve raporu PDF olarak indirmenizi sağlar.

Denetim listesinden örnek maddeler (7 kategori)

Liste 50 maddeden oluşur ve yedi kategoriye ayrılır. Her madde kritikliğine göre 3, 2 veya 1 puan değerindedir. Aşağıda kategorilerden birer örnek verilmiştir.

Denetimi kim, ne zaman yapmalı?

• Denetçi: genel kurul öncesinde, sunacağı denetim raporunun iskeleti olarak. Rapor çıktısı doğrudan ek yapılabilir.
• Yönetici: genel kurul öncesi öz değerlendirme olarak. Eksikleri toplantıdan önce kapatmak ibra sürecini kolaylaştırır.
• Kat maliki: “yönetim işini yapıyor mu” sorusunu somut maddelerle sormak için.
• Devralan yönetim: göreve başlarken mevcut durumu tespit etmek için; devir teslim tutanağının eki olarak kullanılabilir.

Denetim neden 50 maddeye bölünüyor?

Kat Mülkiyeti Kanunu yöneticiye tek bir görev değil, birbirinden çok farklı nitelikte onlarca yükümlülük yükler: karar defteri tutmak (m.32), işletme projesi hazırlamak, işletme defteri tutmak (m.36), hesap vermek (m.39), ortak yerleri korumak ve bakımını sağlamak (m.35). Bunlara iş hukuku, SGK, İSG, asansör yönetmeliği, DASK ve KVKK yükümlülükleri eklenir. Tek bir “iyi mi kötü mü” sorusu bu tabloyu ölçemez.

Araç maddeleri yedi kategoriye ayırır ve her kategorinin ayrı puanını verir. Böylece “mali tarafı iyi ama teknik bakımlar aksıyor” gibi somut bir tespit çıkar.

Ağırlıklı puanlama nasıl çalışıyor?

• Kritik maddeler (3 puan): yerine getirilmemesi doğrudan hukuki veya cezai sorumluluk doğuran maddeler — karar defteri, SGK bildirimi, asansör periyodik kontrolü, DASK, hesap verme yükümlülüğü.
• Önemli maddeler (2 puan): ihmali ciddi mali kayıp veya uyuşmazlık riski doğuran maddeler — banka mutabakatı, ihtarname, sigorta, izin kayıtları.
• Normal maddeler (1 puan): iyi yönetim uygulamaları — bütçe-gerçekleşme karşılaştırması, demirbaş kaydı, duyuru düzeni.

“Evet” tam puan, “Bilmiyorum” yarım puan alır. Bir maddenin durumundan emin değilseniz Bilmiyorum işaretleyin; bu maddeler yarım puan alır ve raporda netleştirilmesi gereken başlıklar arasında yer alır.

Puanınız ne anlama geliyor?

• 90-100 — Çok iyi: mevzuata büyük ölçüde uyumlu bir yönetim.
• 75-89 — İyi: temel yükümlülükler karşılanıyor, belirli alanlarda iyileştirme gerekiyor.
• 55-74 — Orta: ciddi boşluklar var; kritik maddelerdeki eksikler hukuki ve mali risk doğuruyor.
• 35-54 — Zayıf: önemli yükümlülükler yerine getirilmiyor; sorumluluk riski yüksek.
• 0-34 — Kritik: acil müdahale gerekiyor; ibra edilmeme ve hukuki sorumluluk riski belirgin.

Bu denetim listesi kimler için?

Denetçiler için: genel kurula sunulacak denetim raporunun iskeleti. Rapor çıktısını doğrudan ekleyebilirsiniz. Yöneticiler için: genel kurul öncesi öz değerlendirme — eksikleri toplantıdan önce kapatmak, ibra sürecini kolaylaştırır. Kat malikleri için: “yönetim işini yapıyor mu” sorusunu somut maddelerle sorabilmek. Devralan yönetim için: önceki dönemin durumunu tespit etmek; devir teslim tutanağının eki olarak kullanılabilir.

Sıkça sorulan sorular

Denetçi raporu zorunlu mu?

Kat malikleri kurulu, yöneticinin hesaplarını denetlemek üzere denetçi veya denetim kurulu seçebilir; seçilmişse denetçi, raporunu ve varsa tavsiyelerini kat maliklerine bildirmekle yükümlüdür. Denetim raporu, yönetimin ibrasının dayanağını oluşturur.

Eksik çıkan maddeleri nasıl kapatmalıyım?

Rapordaki eylem listesi zaten öncelik sırasına göre gelir: önce kritik, sonra önemli, sonra normal. Kritik maddeler genellikle bir belge veya bir sözleşmeyle kapatılır (periyodik kontrol randevusu, DASK poliçesi, SGK bildirimi). Mali maddeler için ayrı bir hesap açmak ve kayıt düzeni kurmak ilk adımdır.

Yönetim ibra edilmezse ne olur?

İbra edilmeyen yönetici, dönemine ilişkin işlemlerden sorumlu kalmaya devam eder; kat malikleri zarar iddiasıyla dava açabilir. İbra kararı da genel kurulda oylanır ve karar defterine yazılır.

Raporu genel kurula sunabilir miyim?

Evet. PDF çıktısı tarih, denetlenen dönem, puan tablosu ve eylem listesi içerir; denetim raporu ekinde veya bağımsız bir tespit belgesi olarak sunulabilir. Yönetim değişikliği söz konusuysa Devir Teslim Tutanağı ile birlikte kullanın.

İlgili ücretsiz araçlar

• Devir Teslim Tutanağı Örneği — denetim raporunu devir tutanağının ekine koyun.
• Aidat Gecikme Tazminatı Hesaplama — tahsilat maddelerindeki eksikleri rakamla ortaya koyun.
• Genel Kurul Gündem Örneği — denetim raporunu gündemin ilgili maddesinde sunun.
• Yönetici Seçimi Karar Örneği — denetim sonucu yönetim değişirse karar metnini yazın.

Puanınız düşük çıktıysa yalnız değilsiniz. Saha Yönetim olarak Adana’da 78 apartman ve sitede bu 50 maddenin tamamını standart süreç hâline getirdik: noter onaylı defterlerden periyodik kontrollere, dijital tahsilattan aylık raporlamaya. Ücretsiz teklif alın veya bize ulaşın.