Apartmanda Çatı Masrafını Kim Öder?

Hızlı cevap: Çatı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesinde adı geçerek ortak yer sayılan yapı bölümlerindendir. Bu nedenle çatı onarım masrafını yalnızca üst kat malikleri değil, bütün kat malikleri arsa payı oranında öder (KMK m.20/1-b). “Üst katta oturmuyorum” gerekçesiyle ödemekten kaçınmak kanunen mümkün değildir. Tek istisna, zararın belirli bir kat malikinin veya onun bölümünden yararlanan kişinin kusurundan doğmasıdır; bu durumda ödeyenlerin kusurluya rücu hakkı vardır.

Çatı ortak alan mıdır?

Tartışmanın kaynağı genellikle şu varsayımdır: “Çatının altında ben oturmuyorum, o halde çatı beni ilgilendirmez.” Kanun bu varsayımı kabul etmez. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesi, sözleşmeyle belirlenebilecek ortak yerlerin yanında, her hâlde ortak sayılan yerleri tek tek sayar. Maddenin (c) bendi açıktır:

“Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.”

Yani çatı, yönetim planında hiç söz edilmese bile ortak yerdir. Aynı maddenin (a) bendi temelleri, ana duvarları, taşıyıcı sistemi ve bağımsız bölümleri ayıran tavan ve tabanları da ortak yer sayar. Çatı örtüsü, su yalıtımı, yağmur oluğu ve dereler bu bütünün parçasıdır.

Aynı mantık bina içindeki ortak tesisat için de geçerlidir; kolondan gelen bir kaçağın masrafını su kaçağı yazımızda ele aldık.

Çatı arasının bir bağımsız bölüme tahsis edilmiş olması da sonucu değiştirmez. Çatı arası piyesi tapuda bağımsız bölüm veya eklenti olarak görünüyor olabilir; ancak yapının üstünü örten çatı örtüsü ve taşıyıcısı ortak yer olmaya devam eder. Ayrımı pratikte şöyle kurmak gerekir: suyu dışarıda tutan katman ortaktır, o katmanın altındaki kapalı hacmin kullanımı kime aitse ona özeldir.

Çatı masrafı nasıl paylaşılır?

KMK m.20, ortak giderleri iki gruba ayırır ve her grup için farklı bir paylaşım ölçüsü koyar:

Çatı onarımı “ortak yerlerin bakım, koruma ve onarımı” kalemine girdiği için arsa payı ölçüsüne tabidir. Dairelerin eşit büyüklükte olduğu binalarda arsa payları da çoğunlukla eşittir ve fark hissedilmez; metrekaresi farklı daireler, dükkânı olan binalar ve çatı katı dubleksleri olan yapılarda ise arsa payı paylaşımı eşit paylaşımdan belirgin biçimde ayrılır.

Burada sık yapılan hata, aidat tahsilatında kullanılan “daire başı eşit” alışkanlığını çatı onarımına da taşımaktır. Yönetim planında ortak giderlerin tamamının eşit paylaşılacağına dair açık bir hüküm yoksa, çatı onarımında ölçü arsa payıdır. Tapu kayıtlarındaki arsa paylarını ve bunun gider paylaşımına etkisini işletme projesi hazırlarken netleştirmek, iş çatı onarımına geldiğinde tartışmayı baştan bitirir.

“Üst katta oturmuyorum, neden ödüyorum?”

Bu itiraz, kanunun doğrudan cevapladığı tek itirazdır. KMK m.20’nin (c) bendi şu hükmü içerir: kat malikleri, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek ya da kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan yararlanmaya ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Mantık şudur: çatı, üst kattaki daireyi değil binanın tamamını korur. Çatıdan giren su önce üst katı ıslatır, ama taşıyıcı sisteme, tesisat şaftlarına ve zamanla alt katlara ulaşır; yalıtımı bozulmuş bir çatı bütün binanın ısınma giderini artırır. Aynı mantık asansör için de geçerlidir — zemin kat malikinin asansör gideri sorumluluğunu daha önce ayrı bir yazıda ele almıştık; çatıda tablo değişmez.

Normal onarım mı, birinin kusuru mu?

Bu ayrım, yazının en çok para kazandıran (veya kaybettiren) kısmıdır. İki durum birbirine karıştırılmamalıdır.

1. Olağan yıpranma

Kiremidin kayması, membranın ömrünü doldurması, oluğun paslanması, fırtınada örtünün kalkması. Masraf ortaktır, arsa payıyla paylaşılır. Kimseye rücu edilmez.

2. Kusurdan doğan zarar

Çatıya izinsiz baz istasyonu veya klima motoru monte edilmesi, çatı arasına depo yapılırken örtünün delinmesi, su deposu taşırılması, teras kaplamasının izinsiz sökülmesi. Burada iki ayrı kural devreye girer:

• KMK m.19/son: Her kat maliki, anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.
• KMK m.20/son: Gidere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin (kiracı dâhil) kusurlu hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.

Yani yönetim, onarımı önce ortak bütçeden yaptırıp ödemeyi kusurludan geri isteyebilir. Pratikte doğru sıra budur: binayı bekletmeyin, parayı sonra tahsil edin. Ancak rücu edebilmek için kusurun onarımdan önce belgelenmiş olması gerekir — fotoğraf, tarihli tespit tutanağı, mümkünse bilirkişi/eksper raporu.

Çatı aktığında acil onarım: karar beklenir mi?

Kural olarak ortak yerlerde yapılacak onarım ve tesisler için KMK m.19/2 uyarınca bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir. Ancak aynı fıkra önemli bir istisna içerir: ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin mahkemece tespit edilmiş olması hâlinde kat maliklerinin rızası aranmaz.

Uygulamada bu istisna, akan bir çatı için her seferinde mahkemeye gidileceği anlamına gelmez. Yöneticinin KMK m.35/b’deki görevi, “anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması”dır. Su girişini durduran geçici müdahale (örtü serilmesi, kırık kiremidin değişimi, dere temizliği) bu kapsamda, karar beklenmeden yapılabilir ve yapılmalıdır. Kapsamlı yenileme — çatı örtüsünün komple değişimi, membran yenileme, çatı iskeletine müdahale — ise kurul kararıyla ilerlemelidir.

SAHA NOTU: Acil müdahale ile kapsamlı yenilemeyi aynı faturaya bindirmeyin. Acil müdahaleyi ayrı fatura/ayrı tutanakla kayda alın; kapsamlı yenilemeyi kurul kararına bağlayın. Aksi hâlde “yönetici kurul kararı olmadan yüz binlerce liralık iş yaptırdı” itirazı, aslında doğru olan acil müdahaleyi de tartışmalı hâle getirir.

Çatı onarımı için belediyeden ruhsat gerekir mi?

3194 sayılı İmar Kanunu m.21/3, taşıyıcı unsuru etkilemeyen bazı işleri ruhsat dışında tutar ve bunların arasında “çatı onarımı ve kiremit aktarılması” açıkça sayılır. Yani mevcut çatının örtüsünü yenilemek, kiremit aktarmak, oluk-dere değiştirmek, yalıtım yapmak kural olarak ruhsata tabi değildir.

Buna karşılık şu işler ruhsat gerektirir ve ayrı değerlendirilmelidir:

• Çatı arasının kapalı alana dönüştürülmesi, çatı katı/piyes ilavesi (brüt alan artışı — İmar Kanunu m.21/2)
• Çatı formunun, eğiminin veya yüksekliğinin değiştirilmesi
• Taşıyıcı çatı iskeletinin değiştirilmesi

Ayrıca İmar Kanunu m.21/4, belediye ve valiliklere “dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin etme” yetkisi verir. Koruma alanlarında veya kentsel sit bölgelerinde malzeme-renk serbest değildir; işe başlamadan önce ilgili belediyeden teyit alın. Konuyla ilgili ikincil mevzuat için imar yönetmeliği ve ısı yalıtımı yönetmeliği sayfalarına bakabilirsiniz.

Karar tablosu: parayı kim öder?

Yönetici ne yapmalı?

1. Tespit: Akıntı noktalarını tarihli fotoğraflarla kayıt altına alın; mümkünse çatı ustası dışında bağımsız bir teknik görüş alın.
2. Teklif: En az üç firmadan, aynı teknik şartnameye göre teklif isteyin. Metraj, malzeme markası ve garanti süresi tekliflerde yazılı olsun.
3. Sigorta: Bina poliçesi varsa hasar bildirimini onarımdan önce yapın. Eksper görmeden onarıma başlamak tazminat hakkını riske atar. Poliçe türleri için konut sigortaları sayfasına bakın.
4. Karar: Kapsamlı yenilemeyi gündeme alıp kurul kararına bağlayın. Kararda işin kapsamı, bedeli, paylaşım ölçüsü (arsa payı) ve tahsilat takvimi yazılı olmalı.
5. Tahsilat: Payını ödemeyen malik için KMK m.20/2 uyarınca dava ve icra yolu açıktır; geciken günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı işler.
6. Dosyalama: Karar, teklifler, sözleşme, fatura ve garanti belgesini aynı dosyada saklayın. Denetim sırasında ilk sorulacak evraklar bunlardır.

Kat maliki / kiracı ne yapmalı?

Kat maliki iseniz: Payınızı ödeyin, itirazınızı ödeme yaparak saklı tutun. Karara karşı itirazınız varsa yolu KMK m.33’tür; ödememek itiraz yöntemi değildir, yalnızca gecikme tazminatı doğurur.

Kiracı iseniz: Çatı onarımı gibi büyük ortak yer onarımları kural olarak malikin yüküdür; kiracının aidat içinde ödediği kalemler işletme/kullanım giderleridir. Sorumluluk sınırını demirbaş gideri yazımızda ayrıntılı ele aldık; ayrıca kiracı–malik gider paylaşımı aracını kullanabilirsiniz.

Örnek kurul kararı taslağı

Aşağıdaki metin, çatı yenileme kararı için başlangıç taslağıdır; binanızın gerçek verileriyle doldurulmalıdır.

Karar No: …… — Tarih: …/…/20….

Anagayrimenkulün çatı örtüsünde ve su yalıtımında oluşan bozukluk nedeniyle bağımsız bölümlere su sızıntısı meydana geldiği, …/…/20…. tarihli tespit tutanağı ve fotoğraflarla sabit olmakla;

1. Çatı örtüsünün ve su yalıtımının ekteki teknik şartnameye uygun olarak yenilenmesine,

2. İşin, alınan üç teklif arasından …………… firmasına KDV dâhil ……………… TL bedelle yaptırılmasına,

3. Bedelin, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20/1-b maddesi uyarınca arsa payları oranında paylaştırılmasına ve …/…/20…. ile …/…/20…. tarihlerinde iki eşit taksitte tahsiline,

4. Ödemelerini geciktiren kat malikleri hakkında KMK m.20/2 uyarınca aylık yüzde beş gecikme tazminatı uygulanmasına ve gerekirse icra takibi başlatılmasına,

5. İş bitiminde garanti belgesinin ve hakediş evrakının yönetim dosyasında saklanmasına,

oy çokluğu / oy birliği ile karar verilmiştir.

Kararı doğru biçimde yazmak için karar metni oluşturucu aracını kullanabilir, karar defteri usulü için karar defteri yazımızı inceleyebilirsiniz.

Sık yapılan hatalar

• Çatı masrafını üst kata yüklemek. Kanuna aykırıdır; alınan karar iptal edilebilir.
• Eşit paylaştırmak. Yönetim planında aksine açık hüküm yoksa ölçü arsa payıdır.
• Sigortayı sonradan hatırlamak. Eksper hasarı görmeden onarıma başlanırsa tazminat reddedilebilir.
• Kusuru belgelemeden rücu etmeye kalkmak. Tespit tutanağı yoksa rücu davası delilsiz kalır.
• Tek teklifle iş vermek. Denetimde en çok sorgulanan konudur; üç teklif kuralını yazılı hâle getirin.
• Kararda paylaşım ölçüsünü yazmamak. “Masraf paylaşılacaktır” ifadesi tahsilat aşamasında tartışma üretir.

Sıkça sorulan sorular

Çatı masrafını sadece son kat sakinleri öder mi?

Hayır. Çatı KMK m.4/c uyarınca ortak yerdir; masraf bütün kat malikleri arasında arsa payı oranında paylaşılır. Üst katta oturmamak ödememe gerekçesi değildir (KMK m.20/c).

Kiracı çatı onarımına katılır mı?

Kural olarak hayır. Ortak yerlerin büyük onarım ve yenileme giderleri malike aittir. Kira sözleşmesinde aksine hüküm varsa dahi, kat malikleri kuruluna karşı sorumlu olan kişi maliktir.

Çatı onarımı için kaç kişinin onayı gerekir?

Ortak yerlerde onarım, tesis ve değişiklik için KMK m.19/2 kural olarak bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını arar. Bozukluğun anayapıya zarar verdiği ve acilen onarılması gerektiği mahkemece tespit edilmişse rıza aranmaz.

Çatı akıntısı dairemdeki eşyaya zarar verdi, kim öder?

Zarar bir kat malikinin veya onun bölümünden yararlanan kişinin kusurundan doğmuşsa KMK m.19/son uyarınca o kişi sorumludur. Kusur yoksa talep, varsa bina/konut poliçesi kapsamında değerlendirilir. Dairenin iç kısmındaki eşya zararı, çatı onarım giderinden ayrı bir kalemdir.

Yönetici kurul kararı olmadan çatıyı yaptırabilir mi?

Su girişini durduran acil ve sınırlı müdahaleyi KMK m.35/b kapsamında yapabilir. Kapsamlı yenileme kurul kararı gerektirir; kararsız yapılan büyük harcamada yönetici kişisel sorumlulukla karşılaşabilir.

Çatı onarımı ruhsata tabi mi?

İmar Kanunu m.21/3’e göre çatı onarımı ve kiremit aktarılması ruhsata tabi değildir. Ancak çatı formunun değiştirilmesi, kat/piyes ilavesi veya taşıyıcı iskelete müdahale ruhsat gerektirir.

Payını ödemeyen kat malikine ne yapılır?

KMK m.20/2 uyarınca yönetici veya diğer kat malikleri dava açabilir, icra takibi başlatabilir; geciken günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı istenebilir. Tutarı aidat borcu hesaplama aracıyla çıkarabilirsiniz. 1/9/2023’ten itibaren Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 s. Kanun m.18/B).

İlgili sayfalar

• Kat Mülkiyeti Kanunu tam metni
• Yönetim planı
• İşletme projesi
• Zemin katta oturan asansör masrafı öder mi?
• Apartman ve site yönetim denetimi nasıl yapılır?

Resmî kaynaklar

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m.4, m.19, m.20, m.35 — mevzuat.gov.tr
• 3194 sayılı İmar Kanunu, m.21 — mevzuat.gov.tr
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m.18/B — mevzuat.gov.tr

Mevzuat kontrol tarihi: 02.10.2026. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlıkta yönetim planınızın hükümleri ve olayın özellikleri belirleyicidir.