Profesyonel site yönetiminde en büyük başarısızlık kaynağı, tahmini giderlerin gerçeği yansıtmaması ve aidatların yetersiz kalmasıdır. Bir yönetici için “yük” olmak yerine “yönetici” olmanın ilk şartı, hukuken geçerli, şeffaf ve finansal olarak sürdürülebilir bir İşletme Projesi hazırlamaktır.
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) Madde 37’ye göre, Kat Malikleri Kurulu tarafından kabul edilmiş bir proje yoksa, yönetici derhal bir işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür. İşte bu süreci adım adım ve hatasız yönetmenizi sağlayacak kapsamlı rehber:
Adım 1: Geçmiş Verileri Toplayın ve Gerçekçi Bir Analiz Yapın (Gider Tahmini)
İşletme Projesi, tahmini bir bütçedir; ancak bu tahminler, varsayımlara değil, somut verilere dayanmalıdır.
- Önceki Yılın Gider Dökümü: Son 12 ayın tüm faturalarını, ödeme makbuzlarını ve sözleşmelerini (temizlik, güvenlik, asansör bakımı, enerji) toplayın.
- Gider Kalemlerini Sınıflandırın: Giderleri temel kategorilere ayırın (Personel, Enerji/Yakıt, Teknik Bakım, Sigorta, Genel Giderler, Hukuki Giderler).
- Enflasyon ve Zamları Hesaplayın:
- Personel Giderleri: Çalışanların beklenen maaş zamlarını ve en önemlisi, olası kıdem ve ihbar tazminatı karşılıklarını bütçeye dahil edin.
- Enerji Giderleri (Yakıt/Elektrik): Geçmiş yılın fiziki tüketim miktarlarını (ton, m³) bulun. Bu miktarları, bir sonraki yıl için beklenen piyasa fiyat artışları (enflasyon) ile güncelleyin.
- İhtiyat Payı Ekleyin (Beklenmedik Giderler): Bir yıllık bütçenin genellikle %10 ila %15’i oranında, öngörülemeyen arızalar (su basması, fırtına hasarı, vb.) için İhtiyat/Acil Durum Fonu olarak bütçeye ekleyin. Bu fon, yöneticinin acil durumlarda elini rahatlatır.
Adım 2: İşletme Projesinin Temel Maddelerini Oluşturun (KMK Uyumlu)
KMK Madde 37’ye göre, işletme projesi zorunlu olarak şu üç ana bilgiyi içermelidir:
A. Anagayrimenkulün Bir Yıllık Tahmini Gelir ve Giderleri:
- Gelirler: Toplanacak aidatlar, siteye ait dükkan kiraları (varsa) ve diğer muhtemel gelirler (örneğin, sosyal tesis geliri).
- Giderler: Adım 1’de hesapladığınız tüm kalemlerin (Personel, yakıt, bakım, sigorta vb.) yıllık tahmini toplam tutarı.
B. Tüm Giderlerden Her Kat Malikine Düşecek Tahmini Miktar:
- Giderlerin, Yönetim Planında belirtilen paylaşım oranına göre (genellikle KMK Madde 20’ye göre arsa payı oranında veya eşit olarak) her bağımsız bölüme düşen yıllık tahmini tutarını netleştirin.
- Önemli Not: Asansör, kapıcı ve benzeri ortak alan giderlerinde dükkanların muaf olup olmadığı Yönetim Planına göre belirlenir ve projede açıkça belirtilmelidir.
C. Tahmini Giderleri Karşılamak Üzere Her Kat Malikinin Vermesi Gereken Avans Tutarı:
- Kat maliklerinin aylık veya üç aylık dönemlerde ödemesi gereken avans miktarını (yani aidat tutarını) gösterin. Bu, yıllık tahmini giderlerin bağımsız bölüme düşen payının ödeme periyotlarına bölünmesiyle bulunur.
Adım 3: Projeyi Kesinleştirme ve Hukuki Geçerlilik Kazandırma
Projenin hukuki olarak geçerli olması, yöneticinin aidat ödemesi yapmayanlar hakkında icra takibi başlatabilmesi için hayati önem taşır.
1. Kat Malikleri Kurulu Onayı (7579 sonrası)
22 Mayıs 2026’da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun, işletme projesini kat malikleri kurulunun onayına bağladı. Onaylanmış bir proje yoksa yönetici geçici işletme projesi hazırlar ve en geç üç ay içinde kurulun onayına sunar; mevcut onaylı bir proje varsa geçici projedeki tutar bir önceki yıla ilişkin yeniden değerleme oranını aşamaz. Onaylanan proje karar defterine işlenir; kat maliklerine ve bağımsız bölümden fiilen yararlananlara bildirim yine iki yolla yapılır:
- İmza Karşılığı: Elden imza karşılığında tebliğ.
- Taahhütlü Mektup: İlgili adrese taahhütlü posta ile gönderim.
Hukuki Sonuç: Projenin hukuki dayanağı, kat malikleri kurulunun onay kararıdır. Kurul onayı alınmadan veya geçici proje usulüne uyulmadan yapılan tahakkuklar icra takibinde itiraza açık hâle gelir. Bildirimi imza karşılığı ya da taahhütlü mektupla belgelemek, tahakkukun ispatı bakımından önemini korur.
2. Onay Kararı ve İtiraz Yolu
- Yedi günlük itiraz kaldırıldı: 7579 sayılı Kanun öncesinde uygulanan “tebliğ + yedi gün içinde yönetime yazılı itiraz” usulü yürürlükten kalktı.
- Kurulda görüşme: Proje, kat malikleri kurulu gündemine alınır; gider kalemleri ve dağıtım esasları kurulda tartışılır, gerekirse değiştirilerek onaylanır.
- Karara itiraz: Onay kararına katılmayan kat maliki, Kat Mülkiyeti Kanunu m.33 uyarınca sulh hukuk mahkemesinde kararın iptalini isteyebilir.
KMK’ya Göre Güç: Kat malikleri kurulunca onaylanan işletme projesi ile kurulun işletme giderlerine ilişkin kararları, İcra ve İflas Kanunu (İİK) Madde 68/1’de belirtilen belgelerden sayılır. Yani yönetici, borcunu ödemeyen kat maliki hakkında doğrudan icra takibi başlatabilir.
Etkili İşletme Projesi İçin Profesyonel İpuçları
- Uzun Vadeli Fonlama: Büyük masraflar (çatı, dış cephe mantolama, asansör yenileme) için 10 yıllık bir Bakım-Onarım Master Planı hazırlayın ve yıllık bütçeye, bu fonları oluşturacak küçük paylar ekleyin. Böylece kat maliklerini bir anda yüksek meblağlarla zorlamazsınız.
- Dijital Yönetim Programı Kullanın: İşletme projesini Excel’de değil, otomatik hesaplama ve raporlama yapabilen profesyonel bir yönetim yazılımı kullanarak hazırlayın. Bu, hem hata payını azaltır hem de şeffaflığı artırır.
- Lüks Giderlerden Kaçının: Projenizdeki lüks yenilik ve ilaveler (sauna, havuz ısıtma sistemi vb.) tek bir malikin bile itirazıyla mahkemece reddedilebilir. Zorunlu olmayan harcamaları bütçeye alırken azami dikkat gösterin.
Benzer Konular
