Apartman yönetim ücretleri hakkında internette dolaşan rakamların çoğu ya çok eski ya da hangi hizmeti kapsadığı belirsiz. Bu rehber, 2026 yılında Adana’da profesyonel apartman ve site yönetimi hizmetinin fiyatını neyin belirlediğini, hangi kalemlerin dahil olduğunu ve teklif karşılaştırırken nelere dikkat edilmesi gerektiğini açıklar.
Apartman Yönetim Ücreti Nasıl Hesaplanır?
Profesyonel yönetim ücreti sektörde neredeyse her zaman bağımsız bölüm (daire) başına aylık tutar olarak hesaplanır. Yani 60 daireli bir apartmanla 20 daireli bir apartmanın toplam ücreti farklıdır, ancak daire başına düşen tutar büyük yapılarda genellikle daha düşüktür.
Ücreti belirleyen başlıca değişkenler:
- Bağımsız bölüm sayısı: Daire sayısı arttıkça birim maliyet düşer.
- Blok sayısı ve yerleşim: Tek blok mu, dağınık yerleşimli site mi?
- Ortak tesis varlığı: Havuz, jeneratör, merkezi ısıtma, otopark, sosyal tesis her biri ek teknik yük demektir.
- Personel sayısı: Kapıcı, güvenlik ve temizlik personelinin bordro ve SGK işlemleri yönetim yükünü doğrudan artırır.
- Hizmet kapsamı: Yalnızca muhasebe mi, tam kapsamlı yönetim mi, denetim ve hukuki takip dahil mi?
- Mevcut durumun karmaşıklığı: Devralınan binada eksik evrak, birikmiş alacak veya süregelen dava varsa ilk dönem iş yükü yüksektir.
Saha Yönetim 2026 Fiyat Listesi
Aşağıdaki rakamlar Adana’da tam kapsamlı profesyonel bina ve site yönetimi hizmeti için 2026 yılı başlangıç fiyatlarımızdır. Tutarlar bağımsız bölüm (daire) başına aylık olup KDV hariç gösterilmiştir; faturada %20 KDV eklenir. Örnek: 300 ₺ + KDV = 360 ₺ (KDV dahil).
| Bağımsız bölüm sayısı | Daire başına aylık | Örnek bina | Aylık toplam |
|---|---|---|---|
| 1 – 40 daire | 250 ₺ | 30 daireli apartman | 7.500 ₺ |
| 41 daire ve üzeri | 200 ₺ | 80 daireli site | 16.000 ₺ |
Fiyatlar KDV hariç gösterilmiştir; faturada %20 KDV eklenir (örnek: 300 ₺ + KDV = 360 ₺ KDV dahil). Fiyatlar 2026 yılı için geçerlidir. Havuz, jeneratör, merkezi ısıtma, otopark ve sosyal tesis gibi ortak alanlar ile bordrolu personel sayısı tutarı etkiler.
Yukarıdaki fiyatlar geneldir. Sitenize özel kampanya ve iskontolarımız için bizimle iletişime geçin; binanızın daire sayısı, ortak tesisleri ve hizmet kapsamına göre size özel bir teklif hazırlarız. Daire başına aylık 200 ₺’nin altında hizmet vermiyoruz; aylık asgari hizmet bedelimiz 6.000 ₺’dir.
Bu ücrete neler dahildir?
- İşletme projesinin hazırlanması, aidat tahakkuku ve tahsilat takibi
- Gelir-gider muhasebesi ve kat maliklerine düzenli raporlama
- Bordrolu personelin özlük, bordro ve SGK işlemleri
- Genel kurul çağrısı, toplantı organizasyonu ve karar defteri işlemleri
- Ortak alan bakım-onarım süreçlerinin ve tedarikçilerin yönetimi
- Gecikmiş aidat alacaklarında ihtar ve icra sürecinin başlatılması
- Kat maliklerinin bakiye ve belgelerini görebildiği dijital yönetim paneli
Kapıcı, güvenlik ve temizlik personelinin ücretleri, yakıt, elektrik, su ve bakım-onarım giderleri binanın kendi bütçesinden karşılanır; yukarıdaki tutar yalnızca yönetim hizmet bedelidir.
Bu fiyatların karşılığında verdiğimiz hizmetin tamamını Adana profesyonel apartman ve site yönetimi sayfamızda, yönettiğimiz projeleri ise referanslarımız sayfasında görebilirsiniz.
Yönetim ücreti binanın gider tablosunda nerede duruyor?
Yönetim ücretini tek başına değil, binanın toplam gideri içinde değerlendirmek gerekir. 2026 yılında brüt asgari ücret 33.030 ₺’dir. Kapıcı çalıştıran 60 daireli bir binada tablo şöyle görünür:
| Gider kalemi | Aylık tutar | Daire başına |
|---|---|---|
| Kapıcının apartmana maliyetiBrüt 33.030 ₺ + SGK işveren payı | ≈ 40.214 ₺ | ≈ 670 ₺ |
| Saha Yönetim profesyonel yönetim hizmeti41 daire ve üzeri kademesi | 12.000 ₺ | 200 ₺ |
Kapıcı maliyeti 2026 brüt asgari ücreti ve iki puanlık indirimli SGK işveren primi esas alınarak hesaplanmıştır; kıdem ve ihbar tazminatı karşılığı, yıllık izin ile iş sağlığı ve güvenliği hizmeti bu tutara dahil değildir. Kapıcı ile yönetim şirketi birbirinin alternatifi değildir; tablonun amacı yalnızca yönetim hizmet bedelinin bina bütçesi içindeki ağırlığını göstermektir.
1 Ocak 2025’ten bu yana kapıcı veya güvenlik personeli çalıştıran apartman ve siteler iş sağlığı ve güvenliği hizmeti almakla yükümlüdür. Yükümlülük yerine getirilmezse idari para cezası uygulanır ve ceza her ay yinelenebilir. Saha Yönetim, yönettiği binalarda bu yükümlülüğün takibini üstlenir.
2026 Yılında Yönetim Ücretini Etkileyen Kalemler
Yönetim şirketinin size verdiği rakam, aslında altı ayrı maliyetin toplamıdır. Teklifleri karşılaştırırken bu kalemlerin hangilerinin dahil olduğunu mutlaka sorun:
| Kalem | Ne demek | Genelde dahil mi? |
|---|---|---|
| Yönetim ve muhasebe | Aidat tahakkuku, tahsilat takibi, gelir-gider kaydı, aylık raporlama | Her zaman dahil |
| İşletme projesi | Yıllık bütçenin hazırlanması ve genel kurula sunulması | Genelde dahil |
| Genel kurul organizasyonu | Çağrı, gündem, tutanak, karar defteri işlemleri | Genelde dahil |
| Personel bordro ve SGK | Kapıcı ve güvenlik personelinin özlük, bordro, SGK işlemleri | Firmaya göre değişir |
| Hukuki takip | Aidat alacakları için icra takibi başlatılması ve yürütülmesi | Sıklıkla ek ücretli |
| Teknik işletim | Asansör, jeneratör, hidrofor bakım sözleşmelerinin yönetimi | Firmaya göre değişir |
Not: Temizlik, güvenlik ve ilaçlama gibi hizmet alımları yönetim ücretinden ayrıdır; bunlar apartmanın kendi bütçesinden karşılanan giderlerdir. Bir teklifin ucuz görünmesinin en yaygın sebebi, bu kalemlerin kapsam dışı bırakılmasıdır.
Dikkat: “Daire başı 100 lira” gibi tek başına verilen rakamlar yanıltıcıdır. 40 daireli bir apartmanda hukuki takip ve personel bordrosu hariç bir teklif ile bunları içeren teklif arasında yıllık bazda ciddi fark oluşur. Karşılaştırmayı fiyat üzerinden değil, kapsam üzerinden yapın.
Yönetici Ücreti ile Yönetim Şirketi Ücreti Aynı Şey mi?
Hayır, bunlar farklı kavramlardır ve sıklıkla karıştırılır.
Kat maliklerinden seçilen yönetici
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 40. maddesi uyarınca yönetici, yaptığı iş karşılığında ücret alabilir. Bu ücretin tutarı kanunda belirlenmemiştir; genel kurulda kat malikleri tarafından kararlaştırılır. Uygulamada çoğu apartmanda gönüllülük esasıyla ücretsiz yürütülür ya da sembolik bir tutar ödenir.
Profesyonel yönetim şirketi
Şirket, yöneticilik görevini sözleşmeyle üstlenir. Ücret sözleşmede tanımlıdır, fatura düzenlenir ve hizmetin kapsamı yazılıdır. Şirket tüzel kişi olarak sorumluluk taşır; kat maliklerinden birinin kişisel sorumluluk üstlenmesi gerekmez.
Aradaki en önemli fark budur: profesyonel yönetimde hata olduğunda muhatap bir şirkettir, komşunuz değil.
Site Yönetim Programı Ücretleri
Yönetim yazılımları ayrı bir maliyet kalemidir ve genellikle daire başına aylık abonelik şeklinde fiyatlandırılır. Bu yazılımlar aidat takibi, borç bildirimi, arıza kaydı ve karar defteri gibi işlevleri dijitalleştirir.
Profesyonel yönetim hizmeti alıyorsanız, dijital panel hizmetin içinde sunuluyor mu ayrıca mı faturalanıyor mutlaka sorun. Saha Yönetim’de dijital yönetim paneli hizmet kapsamına dahildir; kat malikleri kendi borç ve ödeme geçmişini ek ücret ödemeden görüntüler.
Teklif Alırken Sorulması Gereken 8 Soru
- Ücret bağımsız bölüm başına mı, toplam sabit tutar mı hesaplanıyor?
- Personelin SGK ve bordro işlemleri fiyata dahil mi?
- Aidat alacakları için icra takibi başlatılıyor mu, ek ücret alınıyor mu?
- Genel kurul organizasyonu ve karar defteri işlemleri kapsamda mı?
- Dijital yönetim paneli hizmete dahil mi, kat malikleri erişebiliyor mu?
- Aylık mali rapor hangi formatta ve ne zaman sunuluyor?
- Acil durumda müdahale süresi taahhüt ediliyor mu?
- Sözleşme süresi ne kadar, fesih koşulları neler?
Bu sekiz sorunun cevabını yazılı isteyin. Cevapları sözlü veren bir firma, sözleşmede de belirsiz kalır.
Sıkça Sorulan Sorular
Apartman yönetimi ücretleri ne kadar?
Adana’da profesyonel bina ve site yönetimi ücreti 2026 yılında daire başına aylık 200-250 ₺ aralığındadır. Saha Yönetim’de 1-40 daireli binalarda 250 ₺, 41 daire ve üzeri sitelerde 200 ₺ uygulanır; aylık asgari hizmet bedeli 6.000 ₺ olup fiyatlar KDV hariçtir. Bu tutarlar geneldir; binanıza özel kampanya ve iskontolar için iletişime geçebilirsiniz. Saha Yönetim binanızın bilgilerine göre 24 saat içinde ücretsiz ve bağlayıcı olmayan teklif hazırlar.
Apartman yöneticileri ne kadar ücret alır?
Kat maliklerinden seçilen yöneticinin ücreti kanunda belirlenmemiştir; Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 40. maddesi uyarınca genel kurulda kat malikleri tarafından kararlaştırılır. Uygulamada çoğu apartmanda ücretsiz ya da sembolik tutarla yürütülür.
2026 yılında profesyonel apartman yöneticiliği ücretleri ne kadar olacak?
Yönetim ücretleri esas olarak asgari ücret, SGK primleri ve enflasyona bağlı olarak güncellenir; çünkü maliyetin büyük bölümü personel ve operasyon giderlerinden oluşur. Sözleşme yaparken artış oranının neye endeksleneceğinin yazılı olması, sonraki yıllarda anlaşmazlık çıkmasını önler.
Site yönetim programı fiyatları ne kadar?
Yönetim yazılımları genellikle daire başına aylık abonelik olarak fiyatlandırılır ve sağlayıcıya göre değişir. Profesyonel yönetim hizmeti alıyorsanız panelin hizmete dahil olup olmadığını sorun; Saha Yönetim’de dijital panel ek ücret olmadan sunulur.
Yönetim ücreti aidata dahil mi?
Yönetim şirketinin ücreti, işletme projesinde bir gider kalemi olarak yer alır ve aidat içinden karşılanır. Yani kat maliki ayrıca bir ödeme yapmaz; aidatın içindeki kalemlerden biridir.
Yönetim şirketiyle sözleşme kaç yıllık yapılır?
Uygulamada sözleşmeler genellikle bir yıllık yapılır ve genel kurul dönemiyle uyumlandırılır. Fesih koşullarının ve ihbar süresinin sözleşmede açıkça yazılı olmasına dikkat edin.
Aidatın nasıl hesaplandığını ve işletme projesinin nasıl hazırlandığını merak ediyorsanız: 2026 Apartman ve Site Aidatı Nasıl Hesaplanır? · Yönetim şirketi seçim kriterleri için: Yönetim Şirketi Nasıl Seçilir?
Binanıza Özel Ücretsiz Teklif
Blok ve daire sayınızı, varsa ortak tesislerinizi iletin; kapsamı net yazılmış bir teklifi 24 saat içinde hazırlayalım. Teklif almanız sizi hiçbir şeye bağlamaz.
