Kiracı Aidatı Ödemezse Ev Sahibi Sorumlu Olur mu?

Dairesini kiraya veren her malikin er ya da geç sorduğu soru şu: “Kiracı aidat ödemezse yönetim gelip benden ister mi?”

Kısa cevap: Evet, isteyebilir. Uzun cevap ise ikiye ayrılıyor — yönetime karşı kim borçlu, malikle kiracı arasında kim ödemeli. Bu ikisi aynı şey değil ve karıştırıldığında hem malik hem yönetim hata yapıyor.

Yönetime karşı asıl borçlu kimdir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi ortak gider borcunu kat malikine yüklüyor. Kanun “kat maliklerinden her biri … katılmakla yükümlüdür” diyor; kiracıdan söz etmiyor.

Yani aidat borcunun asıl muhatabı, tapuda adı yazan kişidir. Daire kirada olsun ya da olmasın bu değişmez. Yönetim, borcu tahsil edemediğinde doğrudan malike dava açabilir veya icra takibi başlatabilir.

Buna ek olarak KMK m.20, ödemeyi geciktiren kat malikinin aylık yüzde beş oranında gecikme tazminatı ödemekle yükümlü olduğunu düzenliyor. Gecikme tazminatı da malikin borcudur.

Peki kiracının hiç sorumluluğu yok mu?

Var — ama sınırlı ve ikincil. KMK m.22 şunu söylüyor:

“Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.”

Bu fıkranın üç sonucu var:

1. Kiracı da müteselsil sorumludur. Yönetim, borcu kiracıdan da isteyebilir; malike gitmek zorunda değildir. 2. Kiracının sorumluluğu kira bedeliyle sınırlıdır. Aylık kirası 20.000 TL olan bir kiracıdan, birikmiş 60.000 TL’lik aidat borcunun tamamı istenemez. 3. Kiracının yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Kiracı aidatı yönetime öderse, aynı tutarı ev sahibine kira olarak ikinci kez ödemez.

Kanun ne diyor, kira sözleşmesi ne diyor?

Burada iki ayrı ilişki var ve ikisini ayırmak gerekiyor:

Dış ilişki (yönetim ↔ malik/kiracı): KMK belirler. Yönetim, m.20 uyarınca malike, m.22 uyarınca kira bedeliyle sınırlı olarak kiracıya başvurabilir.

İç ilişki (malik ↔ kiracı): Kira sözleşmesi ve Türk Borçlar Kanunu belirler. Uygulamada sözleşmeye “aidat kiracıya aittir” yazılır ve bu geçerlidir. TBK m.303 kiraya vereni yan giderlere katlanmakla yükümlü tutsa da, m.317 kiracıyı olağan kullanım için gerekli temizlik ve bakım giderlerinden sorumlu tutuyor; taraflar bu paylaşımı sözleşmeyle düzenleyebiliyor.

Kritik nokta: Kira sözleşmesindeki “aidatı kiracı öder” maddesi yönetimi bağlamaz. O madde sadece malikle kiracı arasında hüküm doğurur. Yönetim yine malike gidebilir; malik de ödedikten sonra kiracıya rücu eder.

Bu ayrımı daha ayrıntılı görmek için kira ve kiracılar sayfamıza bakabilirsiniz.

Yönetim kime başvurmalı? Uygulanabilir sıra

Profesyonel yönetimde izlenen sıra şudur:

1. Yazılı bilgilendirme. Borç oluştuğunda hem kiracıya hem malike yazılı bildirim yapılır. Malikin borçtan haberi olmaması, en sık karşılaşılan tahsilat gecikmesi sebebidir.

2. İhtarname. Borç devam ediyorsa malike ihtarname gönderilir. Kiracı da ödemiyorsa, kira bedeliyle sınırlı kalmak kaydıyla ona da ihtar çekilir. Hazır bir metne ihtiyacınız varsa Aidat İhtarname Oluşturucu aracımızı kullanabilirsiniz.

3. İcra takibi veya dava. KMK m.20 yöneticiye ve her kat malikine bu yetkiyi tanıyor. Süreç ayrıntıları için aidat ödemeyen kat maliki ve kiracıya karşı hukuki süreç yazımız var.

4. Kanuni ipotek. Borç bu yolla da alınamazsa, KMK m.22/2 uyarınca mahkemece tespit edilen borç için borçlu malikin bağımsız bölümü üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilebilir.

Bir uyarı: yönetim, borcu sebebiyle kiracının suyunu, elektriğini veya asansör kartını kesme yoluna gitmemelidir. Bu tür fiili yaptırımlar yönetimi ayrıca sorumlu hâle getirebilir.

Kiracı taşınırsa borç ne olur?

Kiracı çıktığında birikmiş borç kiracıyla birlikte gitmez. Borç, dönemin kat malikine aittir ve dairenin üzerinde kalmaya devam eder.

Yeni kiracı, kendinden önceki döneme ait borçtan sorumlu değildir — çünkü m.22 “devamlı bir şekilde faydalananlar” diyor; faydalanmadığı dönemin borcu ona yüklenemez.

Daire satılırsa durum farklıdır: yeni malik, dairenin üzerindeki ortak gider borcunu devralmış sayılır ve yönetim ondan da talep edebilir. Bu nedenle satış öncesi yönetimden borcu yoktur yazısı alınması, hem alıcıyı hem satıcıyı koruyan en basit önlemdir.

Örnek senaryo

Bir sitede daire 12 kirada. Aylık aidat 2.500 TL, kira 18.000 TL. Kiracı beş aydır aidat ödemiyor; borç 12.500 TL.

• Yönetim malike başvurabilir: 12.500 TL + gecikme tazminatı (KMK m.20).
• Yönetim kiracıya da başvurabilir: sorumluluğu 18.000 TL’yi (bir aylık kira) aşmayacak şekilde (KMK m.22).
• Kiracı 12.500 TL’yi yönetime öderse, bu tutarı ev sahibine ödeyeceği kiradan düşer.
• Malik öderse, kira sözleşmesinde “aidat kiracıya aittir” yazıyorsa kiracıya rücu eder.

Hangi giderin kime ait olduğunu daire bazında görmek için Kiracı – Malik Gider Paylaşımı aracımızı kullanabilirsiniz; borç ve gecikme tutarı için de Aidat Borcu Hesaplama aracı var.

Malik olarak ne yapmalısınız?

• Kira sözleşmesine aidatın kime ait olduğunu açıkça yazın; “aidat kiracıya aittir” tek cümlelik bir ibare bile iç ilişkiyi netleştirir.
• Yönetimden aidat bildirimlerinin size de gönderilmesini isteyin. Borç üç ay büyümeden haberdar olmak, çoğu ihtilafı bitiriyor.
• Kiracı çıkarken yönetimden borcu yoktur teyidi alın; depozitoyu bu teyitten sonra iade edin.
• Aidatın kiracı tarafından doğrudan yönetim hesabına yatırılmasını sağlayın; makbuzu siz de takip edin.

Sık Sorulan Sorular

Kira sözleşmesinde “aidat kiracıya aittir” yazıyorsa yönetim bana gelebilir mi?

Evet, gelebilir. Kira sözleşmesi yalnızca sizinle kiracınız arasında hüküm doğurur; yönetimi bağlamaz. Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 borcu kat malikine yüklediği için yönetim doğrudan size başvurabilir. Ödediğiniz tutarı sözleşmeye dayanarak kiracınızdan isteyebilirsiniz.

Yönetim aidat borcunun tamamını kiracıdan tahsil edebilir mi?

Hayır. KMK m.22, kiracının sorumluluğunu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıyor. Kira bedelini aşan kısım için yönetimin muhatabı kat malikidir. Kiracının yaptığı ödeme ise kira borcundan düşülür.

Kiracı borcu ödemeden taşındı, yeni kiracıdan isteyebilir miyim?

Hayır. Yeni kiracı, oturmadığı döneme ait aidat borcundan sorumlu değildir. Eski döneme ait borç kat malikinin borcudur ve bağımsız bölümün üzerinde kalır.

Aidat ödemeyen kiracı tahliye edilebilir mi?

Aidat borcu tek başına otomatik bir tahliye sebebi değildir; tahliye, kira ilişkisine ve Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre ayrıca değerlendirilir. Yönetimin tahliye yetkisi yoktur — bu, malikin kira sözleşmesinden doğan hakkıdır.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş niteliği taşımaz. Somut uyuşmazlıklarda yönetim planınızı ve kira sözleşmenizi bir hukukçuyla birlikte değerlendirin.

Aidat takibini profesyonele bırakmak isterseniz: Saha Yönetim olarak Adana’da site ve apartman yönetimlerinde aidat tahakkuk, bildirim ve tahsilat sürecini uçtan uca yürütüyoruz. Bize ulaşın.