Olağanüstü Genel Kurul Çağrısı ve Talep Dilekçesi Örneği (2026)

Yönetim işini savsaklıyor, hesap vermiyor ya da acil bir onarım bir sonraki olağan toplantıya kadar bekleyemiyorsa, kat malikleri olağanüstü genel kurul isteyebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.29 bunun için iki şart arar: önemli bir sebep ve kat maliklerinin üçte birinin talebi. Aşağıdaki ücretsiz araç talep dilekçesini hazırlar, üçte bir eşiğini otomatik hesaplar ve imza cetvelini üretir.

Olağanüstü genel kurul talep dilekçesi örneği (hazır metin)

Aşağıdaki metin, kat maliklerinin üçte birinin yöneticiye vereceği talep dilekçesinin doldurulmuş bir örneğidir.

Talep dilekçesi 5 adımda nasıl verilir?

1. Eşiği hesaplayın. Kat maliki sayısının üçte biri kadar imza gerekir; araç bu sayıyı anında gösterir ve girdiğiniz imza sayısıyla karşılaştırır.
2. Gerekçeyi somutlaştırın. "Memnun değiliz" yetmez; tarih, belge ve tespit dayanağı verin. Kanun "önemli bir sebep" arar.
3. Gündemi yazın. Kanun toplantı sebebinin bildirilmesini şart koşar; görüşülmesini istediğiniz maddeleri açıkça sayın.
4. İmzaları toplayın. Araç, kat maliki sayınıza göre boş imza cetveli de üretebilir.
5. İmza karşılığı teslim edin. Yönetici teslim almazsa noterden ihtarname ile gönderin; teslim tarihinin belgelenmesi kritiktir.

Olağanüstü genel kurulu kim isteyebilir?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.29/2 üç kişiye bu yetkiyi verir: yönetici, denetçi ve kat maliklerinin üçte biri. Yönetici zaten kendisi çağrı yapabileceğinden, uygulamada bu araç en çok kat malikleri veya denetçi tarafından, yöneticiye verilmek üzere kullanılır.

Üçte bir hesabı bağımsız bölüm sayısı üzerinden yapılır. 40 bağımsız bölümlü bir sitede en az 14, 90 bağımsız bölümlü bir sitede en az 30 kat malikinin imzası gerekir. Araç bu eşiği anında hesaplar ve girdiğiniz imza sayısıyla karşılaştırır.

"Önemli sebep" ne demektir?

Kanun olağanüstü toplantı için önemli bir sebebin çıkmış olmasını arar ve çağrıda toplantı sebebinin bildirilmesini şart koşar. Gerekçe soyut ("yönetimden memnun değiliz") değil, somut ve belgelendirilebilir olmalıdır. Uygulamada kabul gören tipik sebepler:

• Ana gayrimenkulde acil onarım gerektiren hasar (su izolasyonu, çatı, asansör güvenliği, kolon-kiriş sorunu)
• Yöneticinin görevini savsaklaması, hesap ve belge vermemesi
• İşletme projesinde öngörülmeyen ve ertelenemeyen büyük gider ihtiyacı
• Yöneticinin istifası, ölümü veya görevi bırakması
• Sigorta, dava, icra takibi gibi süreye bağlı hukuki gelişmeler
• Yönetim planında değişiklik gerektiren zorunlu durumlar

Gerekçeyi yazarken tarih, belge ve tespit dayanağı verin: "12.08.2026 tarihli teknik raporla tespit edilmiştir" gibi. Bu, hem yöneticiyi harekete geçirir hem de talebiniz reddedilirse elinizi güçlendirir.

Dilekçeyi nasıl teslim etmeli?

Dilekçeyi yöneticiye imza karşılığı elden teslim edin ve imzalı bir nüshasını saklayın. Yönetici teslim almaktan kaçınırsa noterden ihtarname ile gönderin. Teslim tarihinin belgelenmesi kritiktir: yöneticinin makul sürede çağrı yapmaması hâlinde başvuracağınız hukuki yolların başlangıcı bu tarihtir.

Yönetici toplantıyı çağırmazsa ne olur?

Yönetici, usulüne uygun bir talebe rağmen çağrı yapmıyorsa kat malikleri sulh hukuk mahkemesine başvurabilir. Mahkeme, koşulları varsa yöneticinin azlini ve yeni yönetici atanmasını (Kat Mülkiyeti Kanunu m.34 ve devamı) karara bağlayabilir; yönetici bulunmayan hâllerde kayyım atanması da mümkündür. Görevini savsaklayan yöneticinin, bu yüzden doğan zarardan sorumluluğu ayrıca doğar.

Bu nedenle talep dilekçesinin tarihli ve imzalı olması, gerekçesinin somut yazılması ve teslimin belgelenmesi önemlidir. Araç bunların hepsini tek belgede toplar.

Sıkça sorulan sorular

Üçte bir hesabı arsa payına göre mi yapılır?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.29 metninde "kat maliklerinden üçte biri" ifadesi geçer; hesap kat maliki sayısı üzerinden yapılır, arsa payı aranmaz. Araç da bağımsız bölüm sayısını esas alır.

Bir kat malikinin birden fazla dairesi varsa kaç imza sayılır?

Kişi bazında bir imza sayılması güvenlidir; ancak uygulamada her bağımsız bölüm için ayrı satır açıp malikin imzalaması tercih edilir. Tereddüt hâlinde eşiği rahat aşacak sayıda imza toplayın.

Talep dilekçesine gündem yazmak zorunlu mu?

Kanun "toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla" der. Gündem maddelerini açıkça yazmak hem bu şartı karşılar hem de yöneticinin çağrıda hangi maddeleri yazacağını belirler. Ayrıntılı gündem için Genel Kurul Gündemi Oluşturucu aracımızı kullanabilirsiniz.

Toplantı en erken ne zaman yapılabilir?

Çağrının, toplantı tarihinden en az on beş gün önce tüm kat maliklerine ulaşması gerekir. Yani talebiniz kabul edilse bile toplantı, çağrı tarihinden itibaren en erken on beşinci günde yapılabilir. Çağrı metnini Toplantı Çağrı Metni Oluşturucu ile hazırlayabilirsiniz.

İlgili ücretsiz araçlar

• Genel Kurul Çağrı Metni Örneği — talep kabul edilirse çağrı metnini buradan hazırlayın.
• Genel Kurul Gündem Örneği — talep edeceğiniz gündem maddelerini hazır listeden seçin.
• Yönetici Seçimi Karar Örneği — yönetim değişikliği sonucu doğarsa karar metnini yazın.
• 50 Maddelik Denetim Listesi — talebinizi güçlendirecek somut eksik tespitini üretin.

Yönetiminizden memnun değil misiniz? Saha Yönetim olarak Adana’da 78 apartman ve siteyi şeffaf, dijital panelli ve raporlanabilir bir düzenle yönetiyoruz. Ücretsiz teklif alın veya bize ulaşın.