Daireye Su Akıyor: Ortak Boru Masrafını Kim Öder?

Hızlı cevap: Apartmanda su kaçağı masrafını kimin ödeyeceği tek bir kurala değil, kaçağın kaynağına bağlıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu m.4/b, her kat malikinin kendi bölümü dışındaki su, kalorifer, elektrik ve kanalizasyon tesislerini ortak yer sayar. Kaçak kolondan, şafttan veya ortak kanalizasyondan geliyorsa onarım gideri bütün kat maliklerine arsa payı oranında aittir (m.20/1-b). Kaçak bir dairenin iç tesisatından geliyorsa onarım ve alt kata verilen zarar o bağımsız bölümün malikine aittir (m.19/son).

Önce soru şu: kaçak nereden geliyor?

Yönetim olarak ilk yapılması gereken şey tamirat değil, teşhistir. Kaynağı belirlemeden yapılan her müdahale, masrafı yanlış kişiye yükleme riskini taşır ve sonradan geri alınamaz.

Teşhis ağacı

Tesisat kamerası, termal kamera veya basınç testi gibi tespit yöntemlerinin maliyeti çoğu zaman onarımdan düşüktür ve sonucu kimin ödeyeceğini belirlediği için tespit masrafı ortak bütçeden karşılanmalıdır. Tespit sonucunda kusur bir kat malikinde çıkarsa, tespit bedeli de rücu edilecek kalemlere eklenir.

Ortak tesisat nerede biter, daire tesisatı nerede başlar?

Kanun bu sınırı tek cümleyle çizer. KMK m.4/b’ye göre ortak yer sayılanlar arasında şunlar vardır:

“Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri…”

Belirleyici ifade “kendi bölümü dışındaki”dir. Pratikte sınır şöyle kurulur:

• Ortak: Ana kolon, şaft içindeki dikey hatlar, sayaç öncesi hat, bodrumdaki ana dağıtım, ortak kanalizasyon, binanın su deposu ve hidroforu.
• Bağımsız bölüm: Sayaçtan sonra daire içine giren hat, daire içi sıcak-soğuk su borusu, gider boruları, batarya ve sifonlar, banyo-mutfak su yalıtımı.

İki bölümü ayıran döşeme özel bir durumdur: KMK m.4/a, bağımsız bölümleri ayıran tavan ve tabanları ortak yer sayar. Ancak döşemenin üstündeki su yalıtımı ve kaplama, üstteki dairenin kullanım alanıdır. Bu nedenle “alt katın tavanı ıslandı” demek tek başına ortaklık doğurmaz; ıslaklığın döşemenin kendisinden mi, yoksa üstteki dairenin yalıtımından mı kaynaklandığına bakılır.

Üç ayrı kalem: onarım, zarar, tespit

En sık yapılan hata, üç farklı kalemi tek torbaya atmaktır. Bunları ayırın:

Ortak kolonda yaşanan ve kimsenin kusuru bulunmayan bir patlakta, onarım ortaktır; ancak alt dairede ıslanan parkenin bedeli otomatik olarak ortak gider değildir. Bu noktada bina poliçesinin kapsamı belirleyici olur — konut sigortaları sayfasında poliçe türlerinin kapsamını inceleyebilirsiniz. Birçok binada “su baskını / dahili su” teminatı poliçede vardır ama yıllardır hiç kullanılmamıştır.

Kusur varsa: rücu hakkı

KMK m.20’nin son fıkrası yönetim açısından en işlevsel hükümlerden biridir: ortak gidere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin (yani kiracının da) kusurlu hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.

Bu hüküm iki şeyi sağlar: bina onarımı beklemez, ve parayı kusurlu öder. Ancak rücu edebilmek için zincirin eksiksiz olması gerekir:

1. Tarihli, imzalı tespit tutanağı (yönetici + en az iki tanık, mümkünse zarar gören ve zarar veren)
2. Onarım öncesi çekilmiş fotoğraf/video
3. Bağımsız teknik rapor (tesisatçı faturası tek başına zayıf delildir)
4. Onarım faturası ve ödeme belgesi
5. Kusurluya yazılı bildirim (iadeli taahhütlü veya noter)

Zinciri kurmadan yapılan onarımın bedeli pratikte binada kalır. Kiracının kusuru hâlinde dahi kat malikleri kuruluna karşı muhatap maliktir; malik ödedikten sonra kiracıya kendi kira ilişkisi içinde başvurur. Malik–kiracı sorumluluk sınırını demirbaş gideri yazımızda ayrıntılı ele aldık.

Daireye girilmesine izin verilmiyorsa ne olur?

Teşhis için çoğu zaman üst veya komşu daireye girmek gerekir ve malik bazen izin vermez. Kat malikleri, ortak yerlerle ilgili zorunlu işler için kendi bağımsız bölümlerinde gerekli müsaadeyi vermekle yükümlüdür; izin verilmemesi hâlinde başvurulacak yol KMK m.33’teki hâkimin müdahalesidir. Sulh hukuk mahkemesinden tespit ve müdahale istenebilir.

Pratik sıra şudur: önce yazılı ve makul bir randevu talebi (tarih–saat seçenekli, iadeli taahhütlü), cevapsız kalırsa ikinci bildirim, sonra mahkeme. Sözlü taleplerin dosyada hiçbir ağırlığı yoktur.

Ayrıca 1/9/2023’ten itibaren Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Kaçak sürüyorsa delil tespiti talebini geciktirmeyin.

Yönetici ne yapmalı? (ilk 48 saat)

1. Suyu kesin. İlgili kolonun vanasını kapatın; etkilenen daireleri bilgilendirin.
2. Belgeleyin. Tarihli fotoğraf, kısa video ve tespit tutanağı. Tutanakta tarih, saat, mevcut kişiler ve gözlenen durum yazılı olsun.
3. Teşhis ettirin. Kaynağı belirlemeden onarım kararı vermeyin. Tespit bedelini ortak bütçeden karşılayın.
4. Sigortayı arayın. Hasar bildirimi onarımdan önce yapılır; eksper görmeden kırım yapmayın.
5. Acil müdahale ile kalıcı onarımı ayırın. Su girişini durduran müdahale KMK m.35/b kapsamında yöneticinin görevidir; kolon yenileme gibi kapsamlı işler kurul kararı ister.
6. Kararı yazın. Kapsamlı onarımda işin kapsamı, bedeli, paylaşım ölçüsü ve tahsilat takvimi karara geçsin.
7. Rücu dosyasını kurun. Kusur tespit edilmişse yazılı bildirimi hemen yapın; beklemek alacağı zayıflatır.

Kat maliki / kiracı ne yapmalı?

Zarar gören taraf iseniz: Hasarı temizlemeden önce fotoğraflayın. Yönetime yazılı bildirim yapın ve tutanak isteyin. Kendi konut poliçenizi kontrol edin; dahili su teminatı çoğu poliçede bulunur.

Kaynağın kendi dairenizde olduğu söyleniyorsa: Tespitin nasıl yapıldığını sorun ve bağımsız teknik görüş isteyin. Onarıma izin vermeniz kusuru kabul anlamına gelmez — ancak su akmaya devam ederse zararın büyümesinden doğan sorumluluk da büyür.

Kiracı iseniz: Tesisatın olağan yıpranmasından doğan onarım malike aittir. Kullanım hatasından (tıkanan gider, taşan küvet, donan boru) doğan zarar ise kullanana aittir.

Örnek tespit tutanağı taslağı

SU KAÇAĞI TESPİT TUTANAĞI

Tarih / Saat: …/…/20…. — ….:….
Anagayrimenkul: ……………………………………
Bildirimi yapan bağımsız bölüm: …… — Bildirim şekli: yazılı / sözlü, tarih …/…/20….

Gözlenen durum: ……………………………………………………………………………… (ıslaklığın yeri, yayılımı, miktarı)

Yapılan ilk müdahale: ……………… no’lu kolon vanası ….:…. itibarıyla kapatılmıştır.

Teşhis yöntemi: görsel inceleme / basınç testi / tesisat kamerası / termal kamera

Belirlenen kaynak: ortak kolon — ortak kanalizasyon — …… no’lu bağımsız bölüm iç tesisatı — çatı/cephe — belirlenemedi

Ekler: …… adet fotoğraf, …… adet video, teknik rapor

Hazır bulunanlar (ad–soyad, bağımsız bölüm, imza):
Yönetici: ……………… / Zarar gören: ……………… / İlgili bağımsız bölüm maliki veya kullanıcısı: ……………… / Tanık: ………………

Bu tutanak hem sigorta dosyasının hem de olası rücu talebinin temelini oluşturur. Benzer belge örnekleri için belge örnekleri sayfasına, karar yazımı için karar metni oluşturucu aracına bakabilirsiniz.

Sık yapılan hatalar

• Teşhisten önce onarım. Kaynağı bilinmeyen kaçakta yapılan tamirat, hem tekrarlar hem de masrafı yanlış kişiye yükler.
• “Alt kat ıslandıysa üst kat öder” kestirmesi. Döşeme ortak yerdir; ıslaklığın kaynağına bakılmadan sonuç çıkarılamaz.
• Sigortayı atlamak. Poliçesi olduğunu bilmeyen yönetimler, ödenebilecek hasarı ortak bütçeden karşılıyor.
• Tutanaksız iş yapmak. Rücu hakkı kâğıt üzerinde vardır ama delilsiz kullanılamaz.
• Onarımı kullanıcıdan tahsil etmeye çalışmak. Kat malikleri kuruluna karşı muhatap maliktir; kiracıyla ilişki kira sözleşmesinin konusudur.
• Kolon yenilemeyi kararsız yaptırmak. Büyük bütçeli işlerde kurul kararı yoksa yönetici kişisel sorumlulukla karşılaşır.

Sıkça sorulan sorular

Ortak su borusu patladı, masrafı kim öder?

Boru kat malikinin kendi bölümü dışındaysa KMK m.4/b uyarınca ortak yerdir; onarım gideri bütün kat malikleri arasında arsa payı oranında paylaşılır (m.20/1-b).

Üst komşudan su akıyor, zararımı kimden isterim?

Kaynak üst dairenin iç tesisatı veya yalıtımıysa ve kusur varsa, KMK m.19/son uyarınca o bağımsız bölümün malikinden istersiniz. Kaynak ortak kolonsa talebin muhatabı yönetim ve varsa sigorta olur.

Kiracı mı malik mi öder?

Olağan yıpranmadan doğan tesisat onarımı malike, kullanım hatasından doğan zarar kullanana aittir. Yönetime karşı sorumluluk her hâlde maliktedir.

Komşu daireye girmeme izin vermiyor, ne yapabilirim?

Yazılı ve tarihli randevu talebi gönderin; sonuç alınamazsa sulh hukuk mahkemesinden hâkimin müdahalesini (KMK m.33) ve delil tespiti isteyin. KMK’dan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk dava şartıdır.

Tespit masrafını kim karşılar?

Kaynak bilinmediği için tespit ortak yarara hizmet eder; ortak bütçeden karşılanması doğrudur. Kusurlu belirlenirse bu bedel de rücu edilecek tutara eklenir.

Sigorta varsa yine de kat malikleri öder mi?

Poliçe kapsamındaki tutar sigortadan tahsil edilir; muafiyet, eksik sigorta veya kapsam dışı kalan kısım ortak giderden karşılanır. Bu nedenle poliçe kapsamının yıllık olarak gözden geçirilmesi gerekir.

İlgili sayfalar

• Kat Mülkiyeti Kanunu tam metni
• Apartmanda çatı masrafını kim öder?
• Konut sigortaları
• İşletme projesi
• Kiracı – malik gider paylaşımı aracı

Resmî kaynaklar

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m.4, m.19, m.20, m.33, m.35 — mevzuat.gov.tr
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m.18/B — mevzuat.gov.tr

Mevzuat kontrol tarihi: 02.10.2026. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlıkta kaçağın kaynağına ilişkin teknik tespit ve yönetim planı hükümleri belirleyicidir.