Apartman Yöneticisi Nereye Şikayet Edilir?

Kısa cevap: Apartman veya site yöneticisi altı ayrı mercie şikayet edilebilir: kat malikleri kuruluna (azil ve ibra etmeme yoluyla), denetçiye veya denetim kuruluna, sulh hukuk mahkemesine (Kat Mülkiyeti Kanunu m.33 uyarınca hâkimin müdahalesi ve yöneticinin azli), zimmet veya belgesiz harcama iddiası varsa Cumhuriyet Başsavcılığına, ortak alan, gürültü ve çevre ihlallerinde belediye/zabıtaya, kamu kurumu işleyişine ilişkin taleplerde CİMER üzerinden ilgili kuruma. Doğru sıra, önce yazılı talep ve denetim; sonuç alınmazsa kurul ve mahkemedir.

Apartman yöneticileri, apartmanda düzeni sağlamak, bina sakinlerinin ortak yaşam alanlarını etkin bir şekilde kullanmasını temin etmek ve apartmanın bakım ve onarım işlerini yürütmekle yükümlüdür. Ancak bazı durumlarda apartman yöneticisi, görevini kötüye kullanabilir, keyfi kararlar alabilir veya apartman sakinlerinin haklarını ihlal edebilir. Bu tür durumlarla karşılaşan apartman sakinleri, yasal haklarını kullanarak yöneticiyi şikayet edebilir. Peki, apartman yöneticisini nereye şikayet edebilirsiniz? İşte detaylı rehberimiz.

Apartman Yöneticisinin Görevleri ve Yetkileri

Apartman yöneticisinin şikayet edilmeden önce görev ve sorumluluklarının bilinmesi önemlidir. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre bir apartman yöneticisinin başlıca görevleri şunlardır:

• Bina bakım ve onarım işleri: Apartmanın genel bakımını ve tamirat işlerini düzenli olarak yaptırmak.
• Finansal yönetim: Kat maliklerinden aidatları toplamak ve bunları apartman için uygun şekilde harcamak.
• Ortak alanların düzeni: Apartman içerisindeki ortak alanların temiz ve güvenli olmasını sağlamak.
• Hukuki işlemler: Apartman ile ilgili resmi belgeleri takip etmek, yönetim kararlarını uygulamak.

Eğer apartman yöneticisi bu görevleri yerine getirmez veya yetkilerini kötüye kullanırsa, aşağıdaki mercilere şikayette bulunabilirsiniz.

1. Apartman Genel Kurulu’na Başvuru

Apartman yöneticisi ile ilgili şikayetlerde ilk çözüm noktası apartman genel kuruludur. Genel kurul, apartman sakinlerinin bir araya gelerek yönetime dair kararlar aldığı bir toplantıdır. Eğer yöneticinin hatalı veya usulsüz bir uygulaması varsa, apartman sakinleri olağanüstü genel kurul çağrısı yaparak şu adımları izleyebilir:

• Genel kurul toplantısına en az kat maliklerinin yarısından bir fazlasının katılımı sağlanmalıdır.
• Yöneticinin yaptığı hatalar detaylı bir şekilde toplantıda ele alınmalıdır.
• Gerekirse, yöneticinin değiştirilmesi veya yeni bir yöneticinin atanması için karar alınmalıdır.

Eğer apartman yöneticisi ile ilgili sorunlar bu aşamada çözülemiyorsa, daha yetkili mercilere başvurulabilir.

2. Belediyeye Şikayet

Bazı durumlarda apartman yöneticisinin ihmalleri, bağlı bulunduğunuz belediyenin yetki alanına girebilir. Örneğin:

• Gürültü ve çevre kirliliği: Apartman yöneticisinin gürültü kirliliğine göz yumması ya da apartman temizliğini ihmal etmesi gibi konular belediyeye bildirilebilir.
• Bina güvenliği: Binanın bakımının yapılmaması veya yangın güvenliği önlemlerinin alınmaması gibi konular belediyeye şikayet edilebilir.
• Kaçak yapılar ve projeye aykırı tadilatlar: Apartmanda ruhsatsız yapılan değişiklikler belediyeye bildirilerek denetim talep edilebilir.

Bu tür şikayetler, bağlı olduğunuz belediyeye dilekçe ile veya belediyenin internet sitesi üzerinden yapılabilir.

3. Sulh Hukuk Mahkemesine Başvuru

Eğer apartman yöneticisinin mali usulsüzlük yaptığı, apartman sakinlerine ait ortak bütçeyi kötüye kullandığı veya apartman yönetim planına uymadığı düşünülüyorsa, sulh hukuk mahkemesine dava açılabilir. Bu süreçte şu adımları takip edebilirsiniz:

• Öncelikle yöneticinin haksız uygulamalarına dair yazılı belgeler, toplantı tutanakları ve tanık beyanları toplanmalıdır.
• Bir avukattan danışmanlık alınarak dilekçe hazırlanmalıdır.
• Sulh hukuk mahkemesine başvurarak yöneticinin değiştirilmesini veya mali usulsüzlüklerin incelenmesini talep edebilirsiniz.

Mahkeme süreci uzun sürebileceği için, yöneticinin görevden alınmasını hızlandırmak adına apartman genel kurulu aracılığıyla da değişiklik yapmak önerilir.

4. CİMER Üzerinden Şikayet

Cumhurbaşkanlığı İletişim Merkezi (CİMER), vatandaşların kamu ile ilgili şikayetlerini iletebileceği bir platformdur. Eğer apartman yöneticisi kamu düzenini bozan veya apartman sakinlerinin haklarını ciddi şekilde ihlal eden uygulamalar yapıyorsa, CİMER’e şikayette bulunabilirsiniz.

Şikayet için şu adımları takip edebilirsiniz:

• CİMER’in resmi web sitesine girerek kimlik bilgilerinizi doğrulayın.
• Şikayetinizi detaylı bir şekilde yazın. Belgeleriniz varsa ekleyin.
• Yetkili kurumların inceleme sürecini bekleyin.

5. Kaymakamlık ve Valilik Başvurusu

Bazı durumlarda apartman yöneticisinin yetkisini kötüye kullanması, idari mercilerin müdahalesini gerektirebilir. Özellikle güvenlik riski oluşturan durumlar veya yönetimin apartman sakinlerinin temel haklarını ihlal ettiği olaylarda, kaymakamlık veya valiliğe dilekçe ile başvurabilirsiniz.

Başvuru sürecinde şu belgeleri eklemek faydalıdır:

• Apartman genel kurul tutanakları
• Şikayet edilen konulara dair yazılı belgeler
• Apartman sakinlerinin şikayet dilekçeleri

Apartman Yöneticisini Şikayet Ederken Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Belgeler ve Kanıtlar: Şikayetinizi desteklemek için yöneticinin yaptığı usulsüzlükleri belgeleyen evrakları, toplantı tutanaklarını veya tanık beyanlarını sunmanız önemlidir.
• Toplu Hareket Etmek: Apartman sakinleri olarak birlikte hareket etmek, sorunun daha hızlı çözülmesine katkı sağlar.
• Resmi Süreçleri Takip Etmek: Şikayetlerinizi yasal çerçevede ve resmi kurumlara yapmanız, sonuca ulaşmanız açısından önemlidir.

Sonuç

Apartman yöneticisinin görevini kötüye kullanması veya apartman sakinlerinin haklarını ihlal etmesi halinde, yukarıda belirtilen yollara başvurabilirsiniz. Öncelikle apartman genel kurulunda sorunu çözmeye çalışmak, sonuç alınamazsa hukuki yolları tercih etmek en sağlıklı yöntem olacaktır. Eğer apartman yönetimi ile ilgili profesyonel destek almak isterseniz, Saha Yönetim olarak her zaman yanınızdayız.

Sıkça sorulan sorular

Site yönetimi nereye şikayet edilir?

Site yönetimi için de aynı yollar geçerlidir: şikayetin muhatabı önce kat malikleri kurulu ve denetim organıdır. Yönetim planına veya kanuna aykırı işlem sürüyorsa sulh hukuk mahkemesinden hâkimin müdahalesi istenebilir; mali usulsüzlük iddiası varsa Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunulur.

Apartman şikayet hattı var mı?

Apartman yönetimine özel bir merkezi şikayet hattı bulunmuyor. Gürültü ve çevre ihlallerinde 155 Polis İmdat ile belediye zabıtası, kamu kurumlarına yönelik taleplerde ise CİMER kullanılır. Yöneticiye ilişkin şikayetlerin asıl muhatabı kat malikleri kurulu ve mahkemedir.

Yöneticiyi görevden almak için kaç oy gerekir?

Yönetici, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile atanır ve aynı çoğunlukla görevden alınabilir. Haklı bir sebep varsa her zaman değiştirilebilir; kurul toplanamıyorsa kat maliklerinden biri mahkemeye başvurarak yöneticinin azlini isteyebilir.

Yönetici hesap vermezse ne yapılabilir?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.39 uyarınca yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda; böyle bir zaman yoksa takvim yılının ilk ayında hesap vermek zorundadır. Kat maliklerinin yarısı isterse, arsa payları ne olursa olsun bu zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi istenebilir. Talebi yazılı ve kayıtlı biçimde yapın.

Şikayet için önce arabulucuya gitmek gerekir mi?

Dava açacaksanız evet. 1 Eylül 2023’ten itibaren kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Suç duyurusu, CİMER ve belediye başvuruları bu şarta tabi değildir.

Şikayet ederken hangi belgeler gerekir?

Karar defteri fotokopisi, işletme projesi, gelir-gider tablosu, banka hesap hareketleri, fatura ve fişler ile yazılı talep ve cevap yazışmaları. Belgelerin bir kısmına ulaşamıyorsanız, önce m.39 kapsamında hesap gösterilmesini yazılı olarak talep edin.

Yöneticinin yetkinliğini sorguluyorsanız belgeli apartman yöneticisi nedir yazımız da işinize yarayabilir.