Kısa cevap: Kat Mülkiyeti Kanunu’nda son ve en kapsamlı değişiklik 7579 sayılı Kanunla yapıldı ve 22 Mayıs 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Değişiklik üç maddeyi ilgilendiriyor: m.35 (avans toplama), m.37 (işletme projesinin onayı) ve m.70 (toplu yapıda yönetim planı değişikliği). Bu yazı, 2025 yılı için dolaşımda olan iddiaları da ayıklayarak apartman ve site sakinlerini fiilen etkileyen kuralları veriyor.
Aidatınızın nasıl hesaplandığını görmek isterseniz aidat ve gecikme tazminatı hesaplama aracını, bütçeyi hazırlamak için işletme projesi oluşturucuyu kullanabilirsiniz.
1. İşletme projesi artık kat malikleri kurulunda onaylanıyor (m.37)
Eski uygulamada yönetici bir işletme projesi hazırlıyor, kat maliklerine tebliğ ediyor ve yedi gün içinde itiraz gelmezse proje kesinleşiyordu. 7579 sayılı Kanun bu düzeni değiştirdi. Maddenin yeni birinci fıkrası şöyle:
“İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, en geç üç ay içinde kat malikleri kurulunda onaylanıncaya kadar yönetici, gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar.”
Sakinler için sonuçları:
- Aidatın dayanağı artık kurulun onay kararıdır. Yönetici tek başına kalıcı bir bütçe yürürlüğe koyamaz.
- Onaylı proje yoksa yönetici geçici işletme projesi uygular; bunu en geç üç ay içinde kurulun onayına sunmak zorundadır.
- Yedi günlük itiraz usulü kaldırıldı. İtirazın yeri kurul; kurul kararına karşı ise m.33 uyarınca sulh hukuk mahkemesinde iptal davası.
2. Aidat artışına ilk oransal sınır: yeniden değerleme oranı
Değişiklik, m.37’nin ikinci fıkrasının (c) bendine somut bir tavan ekledi: mevcut bir işletme projesi varsa, geçici işletme projesi için öngörülen bedel, yürürlükteki proje bedelinin bir önceki yıla ilişkin yeniden değerleme oranından fazla olmamak kaydıyla belirlenir. Yeniden değerleme oranı, Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 298. maddesine göre her yıl Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından tespit ve ilan edilir.
Yanlış bilinen: “Aidat artışı yeniden değerleme oranını aşamaz” cümlesi genel bir kural değil. Kurulun onayladığı projede oransal bir üst sınır yoktur; sınır, yalnızca kurul onayı alınmadan uygulanan geçici projeye ilişkindir. Kurul, gerçek giderler gerektiriyorsa daha yüksek bir bütçeyi onaylayabilir.
3. Avans toplama yetkisi sınırlandı (m.35)
Yöneticinin görevleri arasındaki avans hükmü de değişti. Eski metin “münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi hâlinde tekrar avans toplanması” biçimindeydi; yeni metin avans toplamayı “işletme projesi onaylanıncaya kadar” ifadesiyle sınırlandırıyor. Yani avans, kalıcı bir tahsilat yöntemi değil, proje onaylanana kadar geçerli bir köprüdür.
4. Toplu yapıda yönetim planı değişikliği: 4/5 yerine 2/3 (m.70)
Toplu yapılarda (birden çok blok veya adadan oluşan siteler) yönetim planını değiştirmek pratikte neredeyse imkânsızdı; çünkü beşte dört oy aranıyordu. 7579 sayılı Kanun bu oranı üçte ikiye (2/3) indirdi ve maddeye “Yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz” fıkrasını ekledi.
| Durum | Eski oran | Yeni oran |
|---|---|---|
| Toplu yapıda yönetim planı değişikliği (m.70) | 4/5 | 2/3 |
| Toplu yapıda geçici yönetim hükümlerinin değişikliği (m.70) | 4/5 | 2/3 |
| Tek anagayrimenkulde yönetim planı değişikliği (m.28) | 4/5 | 4/5 (değişmedi) |
Örnek: 48 bağımsız bölümlü bir toplu yapıda eskiden 39 olumlu oy gerekiyordu; artık 32 olumlu oy yeterli. Değişiklik sürecini yönetim planı değişikliği aracıyla hesaplayabilirsiniz.
5. 2025 için dolaşımda olan iddialar: hangisi doğru?
Bu yazının önceki hâlinde, 2025 yılına ilişkin bazı iddialar yer alıyordu. Birincil kaynaklardan yaptığımız kontrolde bunların bir kısmının dayanağı bulunmadı. Şeffaflık için hepsini burada ayıklıyoruz:
| İddia | Durum |
|---|---|
| “Apartman ve site yönetimi yapan şirketlerin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’ndan yetki belgesi alması zorunlu hâle geldi.” | Dayanağı yok. Böyle genel bir yetki belgesi zorunluluğu getiren bir düzenleme bulunmuyor. Aranan belgeler faaliyete göre değişir: temizlikte hizmet yeterlilik belgesi, özel güvenlikte 5188 sayılı Kanun kapsamında valilik izni, gayrimenkul alım-satım aracılığında Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi. |
| “Yönetim planı her yıl güncellenmek zorunda.” | Doğru değil. Yönetim planı, değiştirilmediği sürece yürürlükte kalır. Değişiklik için m.28 (4/5) veya toplu yapıda m.70 (2/3) yeter sayısı gerekir. |
| “Asansör kullanmayan zemin kat maliki asansör giderine katılmaz.” | Doğru değil. KMK m.20, kullanma hakkından vazgeçmek veya ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle gider payından kaçınılamayacağını açıkça söylüyor. Ayrıntı için zemin katta oturan asansör masrafı öder mi yazısına bakın. |
| “Karar yeter sayıları 2025’te yeniden belirlendi.” | Doğru değil. m.30, m.32 ve m.42’deki yeter sayılar 2025’te değişmedi. Değişen tek oran, 2026’da m.70’teki toplu yapı yönetim planı oranıdır. |
6. Değişmeyen ama en çok karıştırılan kurallar
- Gecikme tazminatı: Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı öder (m.20/2). Bu oran değişmedi.
- Gider paylaşımı: Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit; sigorta primleri, ortak yerlerin bakım-onarımı, yönetici aylığı ve ortak tesis işletme giderleri arsa payı oranında paylaştırılır (m.20). “Aksine sözleşme” varsa yönetim planı öne geçer.
- Genel kurul çağrısı: Olağan toplantı yönetim planındaki zamanda, gösterilmemişse takvim yılının ilk ayında yapılır. Olağanüstü toplantı için yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte birinin istemi ve en az on beş gün önceden çağrı gerekir (m.29).
- Denetim: Yönetim planında zaman gösterilmemişse yönetim üç ayda bir denetlenir (m.41).
- Kiracının sorumluluğu: Ortak giderden müteselsil sorumludur, ancak sorumluluğu kira miktarı ile sınırlıdır (m.22).
- Arabuluculuk: 1 Eylül 2023’ten itibaren kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.
7. Yönetici ve kat maliki için kontrol listesi
- Elinizde kurul onaylı bir işletme projesi var mı? Yoksa geçici proje hazırlayıp üç aylık süreyi başlatın.
- Geçici projedeki artışı, bir önceki yılın yeniden değerleme oranıyla karşılaştırın.
- Projeyi genel kurul gündemine madde olarak ekleyin ve kararı karar defterine işleyin.
- Toplu yapıdaysanız yönetim planı değişikliği için artık 2/3 oranını hesaplayın.
- Gider dağıtımını arsa payı üzerinden kontrol edin.
- Denetimi geciktirmeyin; denetçi raporunu karar defterine yazın.
Sıkça sorulan sorular
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda en son ne zaman değişiklik yapıldı?
7579 sayılı Kanunla yapılan değişiklik 22 Mayıs 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlandı. Değişiklik m.35 (avans), m.37 (işletme projesinin onayı ve yeniden değerleme oranı sınırı) ve m.70 (toplu yapıda yönetim planı oranı) maddelerini kapsıyor.
Aidat artışı için bir üst sınır var mı?
Kurulun onayladığı işletme projesinde oransal bir üst sınır yoktur; tutar gerçek giderlere göre belirlenir. Yalnızca kurul onayı alınmadan uygulanan geçici işletme projesinde, mevcut proje varsa artış bir önceki yıla ilişkin yeniden değerleme oranını aşamaz.
Yönetici aidatı tek başına belirleyebilir mi?
Hayır. 22 Mayıs 2026’dan itibaren işletme projesi kat malikleri kurulunda onaylanır. Yönetici yalnızca geçici proje hazırlayabilir ve bunu en geç üç ay içinde kurulun onayına sunmak zorundadır.
Toplu yapıda yönetim planını değiştirmek için kaç oy gerekir?
Toplu yapıda, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettiği bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyu gerekir. Toplu yapı kapsamında olmayan anagayrimenkullerde m.28’deki beşte dört oranı uygulanmaya devam eder.
İşletme projesine yedi gün içinde itiraz edilebilir mi?
Hayır. Bu usulü düzenleyen cümle 7579 sayılı Kanunla yürürlükten kaldırıldı. İtiraz kat malikleri kurulunda dile getirilir; kurul kararına karşı m.33 süreleri içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açılabilir.
Yönetim şirketleri için Bakanlıktan yetki belgesi zorunlu mu?
Apartman ve site yönetimi hizmeti için genel bir Bakanlık yetki belgesi zorunluluğu getiren bir düzenleme bulunmuyor. Aranan belgeler faaliyet konusuna göre değişir; temizlik, özel güvenlik ve gayrimenkul aracılığı gibi alanlarda ayrı belge ve izinler gerekir.
Yasal uyarı
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki görüş veya avukatlık hizmeti niteliği taşımaz. Somut olayda sonuç, binanızın yönetim planına, arsa payı yapısına ve kurul kararlarına göre değişir.
Benzer Konular
