Aidat Borcu Yeni Malike Geçer mi? Ev Alırken Dikkat

Hızlı cevap: Aidat borcu yeni malike geçer mi? Kural olarak hayır. Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 gider payını kat malikine yükler; her borç, doğduğu dönemde malik olan kişide kalır. Satıştan önceki aylar eski malikten istenir; yeni malik, mülkiyeti kazandığı tarihten sonraki aidattan sorumludur. İstisna, borcun taşınmaza bağlandığı hâldir: borç mahkemece tespit edilip daireye kanuni ipotek tescil edilmişse (KMK m.22), ipotek satıştan sonra da tapuda kalır. Alıcı borçlu olmaz ama daireyi bu yükle edinir.

Aidat ödemeyen malik veya kiracıya karşı takip sürecini aidat ödemeyen kiracı ve malik için hukuki süreç yazımızda, tapuya ipotek başvurusunun dilekçesini ipotek koyma sayfamızda bulabilirsiniz. Bu yazı yalnızca daire el değiştirdiği anı ele alır: kim neyi öder, alıcı neyi kontrol eder, yönetici kaydı nasıl ayırır.

Kural: borç kişide kalır, tapuyla el değiştirmez

KMK m.20, her kat malikini ortak giderlere katılmakla yükümlü tutar; aralarında başka türlü anlaşma yoksa, giderin türüne göre pay eşit ya da arsa payı oranında belirlenir. Öğretide bu borç, kat maliki olmaya bağlı bir borç olarak nitelenir: kim malikse gider payı ona doğar, doğmuş borç ise o kişide kalır. Önceki malik döneminden kalan borçtan önceki malik sorumludur. Yargı kararlarında da her malikin, malik olduğu dönemde doğan gider payından sorumlu tutulduğu görülür.

Buradan iki ayrı kavram çıkar ve bütün karışıklık bunların birbirine karıştırılmasından doğar:

• Kişisel borç: Eski malikin ödemediği aidat ve gecikme tazminatı. Satış bu borcu ortadan kaldırmaz; borçlu yine eski maliktir.
• Taşınmaza bağlı güvence: Tapuya tescil edilmiş kanuni ipotek. Borçlu değişmez, ama yük daireyle birlikte yeni malike geçer.

Kanuni ipotek: borcu taşınmaza bağlayan tek yol

Kanun, ödenmeyen gider payını daireye bağlamanın yolunu KMK m.22’nin ikinci fıkrasında gösterir:

“Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tesbit edilen borcunu ödemiyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir.”

Metinden dört şart çıkar:

1. Diğer yollar sonuçsuz kalmış olmalı. “Bu yolla” ifadesi, birinci fıkradaki kiracı ve dairede sürekli oturanların birlikte sorumluluğunu da kapsar.
2. Borç mahkemece tespit edilmiş olmalı. Yöneticinin tuttuğu liste veya ihtarname tek başına yetmez. Tespit için açılacak dava KMK’dan doğan bir uyuşmazlıktır; dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B).
3. Yazılı istem gerekir. İstemi yönetici, yönetici yoksa kat maliklerinden biri yapar.
4. İpotek, borç tutarı kadar ve diğer kat malikleri lehine tescil edilir.

Aynı fıkra, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.893’ün son fıkrasını uygulanabilir kılar: alacaklıların kanuni ipotek hakkından önceden feragat etmeleri geçerli değildir. Yönetim planına “aidat için ipotek konulmaz” gibi bir hüküm yazmak bu hakkı ortadan kaldırmaz. KMK m.22’de tescil için ayrıca bir süre öngörülmemiştir.

İpotek tescil edilmemişse

Borç, eski malikin kişisel borcu olarak kalır. Daire artık onun malvarlığında olmadığından, yönetimin muhatabı kural olarak eski malikin diğer malvarlığıdır. Kanun ipoteğin “borcunu ödemiyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine” tescilini öngördüğü için, satıştan sonra eski borç için yeni malikin dairesine ipotek istemek kanun metniyle uyumlu görünmez. Bu nedenle ipotek pratikte ancak satıştan önce işe yarar. Somut dosyada bu değerlendirmeyi bir hukukçuya yaptırın.

İpotek tescil edilmişse

Tescilli ipotek tapu kaydında görünür ve mülkiyet el değiştirince kendiliğinden kalkmaz. Yeni malik eski borcun kişisel borçlusu olmaz, ancak borç ödenmezse alacaklılar ipotekten doğan haklarını taşınmaz üzerinden kullanabilir. Alıcı açısından doğru yol, borcun ödenip ipoteğin tapudan terkin edilmesini satışın şartı yapmaktır.

Yönetim eski malikten nasıl tahsil eder?

Satış, eski malikin borcunu da gecikmesini de sona erdirmez. KMK m.20’ye göre gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici dava açabilir, icra takibi yapabilir. Aynı madde, gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat malikinin ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemesini öngörür.

• Hesap: Devir tarihine kadar oluşan bakiyeyi ve tazminatı aidat borcu hesaplama aracıyla dönem dönem çıkarın.
• İhtar: Eski malikin yeni adresine yazılı ihtar gönderin; aidat ihtarname oluşturucu taslak üretir.
• Takip: Süreç ve belgeler ilamsız icra takibi rehberimizde, dilekçe icra takip dilekçesi sayfamızda, Adana uygulaması Adana aidat icra takibi yazımızdadır.
• Uzlaşma: Eski malik taksit isterse aidat borcu yapılandırma talebi örneğini kullanın; anlaşmayı yazılı alın.

Borçlu malikin satışa hazırlandığını öğrendiyseniz beklemeyin. Kanuni ipotek ve haciz yollarını, tapu el değiştirmeden bir hukukçuyla değerlendirin.

Alıcı için satın almadan önce kontrol listesi

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun gider hükümleri, satıştan önce yönetimden “borcu yoktur” yazısı alınmasını zorunlu tutmaz. Bu yazı, uygulamada alıcının kendini korumak için istediği bir belgedir ve aşağıdaki listenin ilk maddesidir.

Tapu kaydında yönetim lehine ipotek veya haciz görüyorsanız, borcun ödenip kaydın terkin edilmesini işlem gününden önce tamamlatın. “Satıştan sonra kaldırırım” sözü, ödediğiniz bedeli korumaz.

Satıcı ve yönetici ne yapmalı?

Satıcı: devirden önce

• Bakiyeyi kapatın. Borç durumu yazısını kendiniz isteyin; borcu tapudan önce ödeyin ya da bedelden ödenmesini sözleşmeye yazın.
• Kiracınızın borcunu unutmayın. Kiracının ödemediği aidat yönetime karşı sizin hesabınızda kalır; ayrıntılar kiracı aidatı ödemezse ev sahibi sorumlu olur mu yazımızdadır.
• Boş kalan aylar da sizindir. Ortak yerlerden yararlanmamak gider payından kurtarmaz; bkz. boş daire aidat öder mi.
• Yönetime yazılı bildirim yapın. Devir tarihi ve tebligat için yeni adresiniz. Bildirim yapılmazsa yeni dönemin tahakkuku da adınıza yazılmaya devam edebilir.

Yönetici: malik değişikliğinde adım adım

1. Devri belgeyle öğrenin. Yeni malikten tapu kaydı örneği isteyin; devir tarihi olarak tapu işlem tarihini esas alın.
2. Cariyi ikiye ayırın. Apsiyon veya kullandığınız programda eski malik carisini devir tarihi itibarıyla kapatın, bakiyeyi eski malik alacağı olarak bırakın. Yeni malike sıfır bakiyeli yeni cari açın; eski bakiyeyi asla aktarmayın.
3. Devir ayını işletme projesine göre atayın. Sade ölçü, projedeki ödeme günüdür: vadesi devirden önce gelen taksit eski malike, sonra gelen yeni malike yazılır. Taraflar başka bir bölüşüm bildirirse bunu yazılı alın.
4. Yeni malike bilgi verin. Yönetim planı, onaylı işletme projesi, aidat tutarı ve ödeme günü, hesap bilgisi ve alınmış ek ödeme kararları.
5. Eski malik dosyasını açın. Bakiye ve tazminat dökümü, ihtar, sonuç alınamazsa takip. Dosyayı devir tarihinden itibaren ayrı tutun.
6. Defter kaydını tamamlayın. Malik listesini güncelleyin; bir sonraki genel kurul çağrısı yeni malike gitsin.

Örnek aidat borç durumu yazısı (taslak)

AİDAT VE ORTAK GİDER BORÇ DURUMU YAZISI

Tarih: …/…/20….
Anagayrimenkul: ……………………………………
Bağımsız bölüm: …… Blok, …… no’lu bağımsız bölüm (ada ……, parsel ……)
Kayıtlı malik: ……………………
Talep eden: malik / malikin yazılı onayıyla ……………………

Yönetim kayıtlarına göre …/…/20…. tarihi itibarıyla:
1. Vadesi geçmiş aidat (avans) borcu: …… TL (dönemler: ……)
2. İşlemiş gecikme tazminatı: …… TL
3. Ek ödeme / onarım payı borcu: …… TL
4. Kararı alınmış, vadesi henüz gelmemiş ödemeler: …… (karar tarihi, taksit sayısı, vadeler)
5. Devam eden icra takibi veya dava: var / yok
6. Yönetim lehine tapuya tescilli kanuni ipotek: var / yok

Toplam ödenmesi gereken: …… TL — Ödeme hesabı: ……………………

Bu yazı belirtilen tarih itibarıyla yönetim kayıtlarını yansıtır; bu tarihten sonra tahakkuk edecek aidatları kapsamaz.

Yönetici (ad–soyad, imza, kaşe): ……………………

Borç bilgisi malike ait bir bilgidir; yazıyı malike verin, alıcı doğrudan isterse malikin yazılı onayını arayın. Rakamları göndermeden önce hesaplama aracıyla kontrol edin.

Sık yapılan hatalar

• Eski bakiyeyi yeni malikin carisine aktarmak. Kayıt yanlış kişiyi borçlu gösterir, tahsilat ise eski malikten uzaklaşır.
• “Borç daireye aittir” diyerek yeni malike ihtar çekmek. Tescilli ipotek yoksa yeni malik eski borcun muhatabı değildir.
• Sözlü “borç yok” beyanına güvenmek. Tarihsiz ve imzasız bilgi, tartışma çıktığında hiçbir şey kanıtlamaz.
• Tapu kaydını okumadan ödeme yapmak. İpotek ve haciz kayıtları satışla düşmez.
• Devri yönetime bildirmemek. Tahakkuk yanlış kişiye yazılır, gecikme tazminatı tartışması başlar.
• İpotek yolunu satıştan sonraya bırakmak. Daire el değiştirdikten sonra bu güvenceyi kurmak büyük ölçüde fırsat kaybıdır.

Sıkça sorulan sorular

Eski ev sahibinin aidat borcunu yeni ev sahibi öder mi?

Kural olarak hayır. Satıştan önceki dönemin borcu eski malikte kalır; yeni malik mülkiyeti kazandığı tarihten sonraki aidattan sorumludur. Satış sözleşmesinde aksi kararlaştırılmışsa bu, satıcı ile alıcı arasında hüküm doğurur.

Aidat borcu olan ev satılabilir mi?

KMK’nın gider hükümleri satışı borcun ödenmesine bağlamaz. Ancak tapuda yönetim lehine ipotek veya haciz kaydı varsa, alıcı daireyi bu yükle edinir. Bu yüzden alıcılar uygulamada borç durumu yazısı ister.

Yönetim eski borcu yeni malikten isteyebilir mi?

Kişisel borç olarak isteyemez. Devirden önce kanuni ipotek tescil edilmişse yeni malik borçlu olmaz, ama alacaklılar ipotekten doğan haklarını taşınmaz üzerinden kullanabilir.

Tapuda aidat ipoteği olan ev alınır mı?

Alınabilir, ancak ipotek kendiliğinden kalkmaz. Borcun ödenip ipoteğin terkin edilmesini işlem gününden önce tamamlatmak veya bedelin bu kısmını doğrudan borcun kapatılmasına ayırmak gerekir.

Daireyi ay ortasında aldım, o ayın aidatını kim öder?

Yönetim açısından sade ölçü, onaylı işletme projesindeki ödeme günüdür: taksit o gün malik olan kişiye yazılır. Gün esasına göre paylaşım ise satış sözleşmesinde yazılıysa satıcı ile alıcı arasında yapılır.

Satıştan sonra eski malikten borç nasıl tahsil edilir?

Yeni adresine yazılı ihtar, sonuç alınamazsa icra takibi veya dava. Gecikme tazminatı, KMK m.20’ye göre geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla işler.

İlgili sayfalar

• Aidat ödemeyen kiracı ve malik: hukuki süreç
• İpotek koyma dilekçesi
• İlamsız icra takibi rehberi
• Aidat ihtarname oluşturucu
• Kat Mülkiyeti Kanunu tam metni

Resmî kaynaklar

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m.20 (gecikme tazminatı oranı 5711 sayılı Kanunla değişik), m.22 (ikinci fıkra son cümlesi 5711 sayılı Kanun m.10 ile değişik) — mevzuat.gov.tr
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m.893 — mevzuat.gov.tr
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m.18/B — mevzuat.gov.tr

Malik değişikliklerinde cari kaydın ve borç yazılarının düzenli tutulması için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Mevzuat kontrol tarihi: 13.10.2026. Genel bilgilendirmedir; somut durumunuz için uzmanına danışın. Tapu kaydı, satış sözleşmesi ve yönetim planı hükümleri belirleyicidir.