Boş Daire Aidat Öder mi?

Miras kalmış, satılık bekleyen, kiracı çıkmış ya da yazlık olarak yılda iki ay kullanılan bir daireniz varsa aynı soruyu soruyorsunuz: “İçinde kimse yaşamıyor, neden tam aidat ödüyorum?”

Cevap net: boş daire de aidat öder. Ama cevabın tamamı bu değil — bazı kalemlerde muafiyet mümkündür ve bunun nerede düzenlendiğini bilmek yıllık binlerce liralık fark yaratıyor.

Kanun neden “öder” diyor?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, ortak gider yükümlülüğünü mülkiyete bağlıyor, kullanıma değil. Maddenin ilgili fıkrası şöyle:

“Kat malikleri, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.”

“Dairem boş, faydalanmıyorum” savunması, tam olarak bu fıkranın kapattığı savunmadır.

Mantığı şu: bina boş dairenizken de yönetiliyor. Çatı akmasın diye bakım yapılıyor, sigortası ödeniyor, bahçesi sulanıyor, asansörü kontrol ediliyor, yöneticisi çalışıyor. Bu hizmetlerin tamamı sizin dairenizin de bulunduğu binayı ayakta tutuyor ve değerini koruyor.

Boş daire aidat ödemeseydi ne olurdu?

Bir sitede 20 dairenin 5’i boşsa, giderin tamamı kalan 15 daireye binerdi. Oturanların aidatı bir anda üçte bir artardı. Kanun bu yükü, binadan yararlanan herkes yerine bina üzerinde mülkiyeti olan herkese dağıtıyor.

Hangi kalemler muaf olabilir?

Burada ince bir ayrım var. KMK m.20 iki farklı ölçü kullanıyor:

(a) bendi — eşit paylaşım: Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri. (b) bendi — arsa payı oranında: Sigorta primleri, ortak yerlerin bakım–koruma–güçlendirme–onarım giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderleri.

Ancak maddenin giriş cümlesi kritik: “Kat maliklerinden her biri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça…”

Yani kat malikleri farklı bir düzen kurabilir. Uygulamada yönetim planlarında sık görülen muafiyetler:

• Isıtma payı: Merkezi sistemde boş daireye, mevzuat ve yönetim planına göre düşük oranlı bir pay yansıtılabilir.
• Su: Sayaçla ölçülen tüketim sıfırsa tüketim bedeli çıkmaz; ancak abonelik ve ortak su payı devam eder.
• Kapıcı gideri: Bazı yönetim planları uzun süre boş kalan bağımsız bölümler için kısmi muafiyet öngörür.

Muafiyet olmayan kalemler ise neredeyse her zaman şunlardır: yönetim/danışmanlık ücreti, bina sigortası, ortak alan bakım–onarımı, asansör bakımı, yedek akçe.

Hangi kalemin dairenize nasıl yansıdığını görmek için Ortak Gider Paylaşım Hesaplayıcı aracımızı kullanabilirsiniz.

Özel durumlar

Satılmamış daireler — müteahhit öder mi?

Yeni teslim edilmiş bir sitede satılmamış daireler de boştur. Bu dairelerin maliki, tapuda kimin adına kayıtlıysa odur — genellikle müteahhit veya arsa sahibi. Dolayısıyla aidatı malik öder; “henüz satılmadı” bir muafiyet sebebi değildir.

Yeni sitelerde yönetimin devri ve ilk dönem aidat düzeni için müteahhitten yönetim devri ve teslim tutanağı yazımıza bakabilirsiniz.

Yazlık ve sezonluk kullanılan daireler

Yılın iki ayı kullanılan yazlık daire, kalan on ay için de aidat öder. Sezonluk sitelerde yaygın çözüm, yönetim planında sezon dışı dönem için düşük aidat belirlenmesidir — kanunun “başka türlü anlaşma” izni buna imkân veriyor.

Miras kalmış ve paylaşılmamış daireler

Mirasçılar, paylı mülkiyet oranlarında sorumludur. Yönetim, borcu mirasçılardan talep edebilir. Daire boş olduğu için borç birikmeye devam eder ve satış aşamasında karşınıza çıkar.

Daire satılırsa birikmiş borç ne olur?

Ortak gider borcu bağımsız bölümün üzerinde kalır; yeni malik de bu borçtan sorumlu tutulabilir. Ayrıca KMK m.22/2 uyarınca, mahkemece tespit edilen borç için bağımsız bölüm üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilebilir.

Bu yüzden satıştan önce yönetimden borcu yoktur yazısı alınması hem alıcı hem satıcı için zorunlu bir adımdır.

Örnek hesap

12 daireli bir apartmanda aylık toplam gider 30.000 TL:

Yönetim planı “boş kalan bağımsız bölüm kapıcı giderinin yarısını öder” diyorsa, boş dairenin payı 2.500 TL yerine 1.750 TL‘ye iner. Tek bir yönetim planı hükmü, yılda 9.000 TL fark yaratıyor.

Borç birikmişse gecikme tazminatı dahil güncel tutar için Aidat Borcu Hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz. Aidatın nasıl belirlendiğini merak ediyorsanız 2026 apartman aidatı hesaplama ve işletme projesi yazımız ayrıntılı anlatıyor.

Boş daire sahibi ne yapmalı?

• Yönetim planınızı okuyun. Muafiyet hükmü varsa uygulanmasını yazılı olarak isteyin.
• Tebligat adresinizi yönetime bildirin. Boş dairelerde borç, malikin haberi olmadan büyüyor; kapıya bırakılan bildirim size ulaşmıyor.
• Otomatik ödeme talimatı verin. Aylık 2.000 TL’lik aidat, iki yıl birikince gecikme tazminatıyla birlikte ciddi bir tutara ulaşıyor.
• Muafiyet istiyorsanız genel kurula taşıyın. Yöneticinin tek başına muafiyet tanıması sonradan iptal edilebilir; kalıcı çözüm yönetim planıdır.

Sık Sorulan Sorular

Dairemde kimse oturmuyor, aidat ödemek zorunda mıyım?

Evet. KMK m.20, ortak yer ve tesislerden faydalanmaya ihtiyaç bulunmadığını ileri sürerek gider ve avans payından kaçınılamayacağını düzenliyor. Yükümlülük kullanımdan değil mülkiyetten doğuyor, bu yüzden daire boş olsa da aidat işlemeye devam ediyor.

Boş daire için indirim alabilir miyim?

Kanun “aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça” dediği için kat malikleri farklı bir paylaşım kurabilir. Uygulamada ısıtma ve kapıcı gideri gibi kalemlerde kısmi muafiyet yönetim planına yazılabiliyor. Böyle bir hüküm yoksa indirim talebi hukuki dayanaktan yoksun kalır.

Satılmamış dairelerin aidatını müteahhit mi öder?

Aidatı tapudaki malik öder. Daire hâlâ müteahhit adına kayıtlıysa aidat müteahhide aittir; satılmamış olması muafiyet sağlamaz.

Boş dairenin biriken aidat borcu daireyi satarken sorun çıkarır mı?

Evet. Ortak gider borcu bağımsız bölümün üzerinde kalır ve yeni malikten de talep edilebilir; ayrıca KMK m.22 uyarınca kanuni ipotek tesciline konu olabilir. Satış öncesi yönetimden borcu yoktur yazısı almak bu riski ortadan kaldırır.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş niteliği taşımaz. Yönetim planınız somut olayda belirleyicidir.

Boş daire yoğun bir sitede aidat ve tahsilat düzeni kurmak için Saha Yönetim’e danışabilirsiniz. İletişim