Aidat Ödemeyen Kat Malikine ve Kiracıya Karşı Hukuki Süreç: %5 Gecikme Tazminatı ve İcra

%5 Gecikme Tazminatı ve İcra Takibi Rehberi

Yayın Tarihi: Nisan 2026 | Kategori: Hukuki Süreçler | Okuma Süresi: 12 dakika

Apartman yöneticilerinin en sık sorduğu sorulardan biri şudur: “Aidatı ödemeyen kiracıya ne yapılır?” 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu; hem kiracıyı hem de kat malikini ortak gider alacağından sorumlu tutar. Bu rehberde aidat ödemeyen kat maliki ve kiracıya karşı başvurulabilecek tüm hukuki yolları adım adım ele alıyoruz.

İçindekiler

1. Aidatın Hukuki Niteliği
2. Kat Malikinin Sorumluluğu
3. Kiracının Sorumluluğu (KMK md. 22/3)
4. İhtar ve Uzlaşma Aşaması
5. İcra Takibi Nasıl Başlatılır?
6. %5 Gecikme Tazminatı Hesabı
7. Haciz ve Tahsilat Aşaması
8. İpotek/Kanuni Rehin Hakkı
9. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Aidatın Hukuki Niteliği

Aidat, sözleşmeden doğan bir borç değil; kanundan doğan bir borçtur. KMK md. 20 kat maliklerinin ortak giderlere katılma yükümlülüğünü, md. 22 ise bu alacağın icra takibine konu olabileceğini düzenler. Aidat alacağı, taşınmaz üzerinde kanuni rehin (ipotek) hakkı oluşturur.

2. Kat Malikinin Sorumluluğu

Kat maliki; ister dairede otursun, ister kiraya versin, aidattan birinci derecede sorumludur. Kiracıdan tahsilat yapılamazsa, alacak maliki takip eder. Yönetim bu yönden kat malikini muhatap almakla yükümlüdür.

3. Kiracının Sorumluluğu (KMK md. 22/3)

KMK md. 22/3 uyarınca kiracı, ödenmemiş kira bedeli ile sınırlı olarak apartman ortak giderlerinden sorumludur. Pratikte yönetim; kiracıya ihtar çekerek hem kira bedelinden kesinti hem de ortak giderin ödenmesini talep edebilir.

4. İhtar ve Uzlaşma Aşaması

İcra takibi öncesi noter veya iadeli taahhütlü ihtar çekmek zorunlu değildir. Ancak hem iyi niyet gösterisi hem de sonraki davalarda delil niteliğinde olduğu için tavsiye edilir. İhtar örneği:

• Borçlunun adı ve adresi
• Borç miktarı (asıl + gecikme tazminatı)
• Ödeme süresi (genellikle 7-15 gün)
• Ödenmezse icra takibi başlatılacağı uyarısı

5. İcra Takibi Nasıl Başlatılır?

İki tür takip başlatılabilir:

1. İlamsız icra takibi: Uygulamada en sık kullanılan yöntemdir. Ödeme emri düzenlenir, borçluya tebliğ edilir. İtiraz olmazsa takip kesinleşir.
2. İlamlı icra takibi: Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılarak ilam alınır, ilamla haciz yapılır. Daha yavaş ama daha kesin sonuçlar alınır.

Yönetim olarak takip başlatmak için; karar defterinde onaylanmış işletme projesi, tahakkuk defteri ve yönetici atama kararı yeterlidir.

6. %5 Gecikme Tazminatı Hesabı

KMK md. 20/c uyarınca aidatını geciktirenlerden aylık %5 gecikme tazminatı alınabilir. Bu oran yasal üst sınırdır. Genel kurul kararıyla daha düşük bir oran belirlenebilir.

Örnek hesap: 3.000 TL aidatı 4 ay geciktiren malik için tazminat = 3.000 x 0,05 x 4 = 600 TL.

7. Haciz ve Tahsilat Aşaması

Takip kesinleştikten sonra yönetim, borçlunun:

• Banka hesaplarına
• Maaşı veya ücretine (en fazla 1/4 oranında)
• Araçlarına
• Taşınır mallarına
• Hatta apartmandaki dairesine

haciz koydurabilir. KMK md. 22/2 uyarınca aidat alacağı 1. derecede imtiyazlı alacaktır; taşınmaz satışından öncelikle karşılanır.

8. İpotek/Kanuni Rehin Hakkı

Aidat alacağı, taşınmaz üzerinde kanuni rehin hakkı doğurur. Yönetim; tapu müdürlüğüne başvurarak alacağını tapu kütüğüne şerh ettirebilir. Bu sayede taşınmazın satışı veya ipotek konulmasını engelleyebilir.

9. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Kiracıya doğrudan takip yapılabilir mi?
Evet, ancak kiracı kira bedeli ile sınırlı sorumludur. Asıl muhatap kat malikidir.

Avukatsız icra takibi mümkün mü?
Teknik olarak evet, fakat itiraz halinde dava açılması gerekeceği için avukat desteği önerilir.

Borç zamanaşımına uğrar mı?
TBK md. 147 uyarınca aidat alacağı 5 yıllık zamanaşımına tabidir.

Borç ödenince gecikme tazminatı affı yapılabilir mi?
Genel kurul kararıyla mümkündür. Yönetici tek başına af yetkisine sahip değildir.

Saha Yönetim — Aidat tahsilat oranınızı artıran profesyonel yönetim ve hukuki destek. Ücretsiz danışmanlık için iletişime geçin.