%5 Gecikme Tazminatı ve İcra Takibi Rehberi
Yayın Tarihi: Nisan 2026 | Kategori: Hukuki Süreçler | Okuma Süresi: 12 dakika
Apartman yöneticilerinin en sık sorduğu sorulardan biri şudur: “Aidatı ödemeyen kiracıya ne yapılır?” 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu; hem kiracıyı hem de kat malikini ortak gider alacağından sorumlu tutar. Bu rehberde aidat ödemeyen kat maliki ve kiracıya karşı başvurulabilecek tüm hukuki yolları adım adım ele alıyoruz.
İçindekiler
- Aidatın Hukuki Niteliği
- Kat Malikinin Sorumluluğu
- Kiracının Sorumluluğu (KMK md. 22/1)
- İhtar ve Uzlaşma Aşaması
- İcra Takibi Nasıl Başlatılır?
- %5 Gecikme Tazminatı Hesabı
- Haciz ve Tahsilat Aşaması
- İpotek/Kanuni Rehin Hakkı
- Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1. Aidatın Hukuki Niteliği
Aidat, sözleşmeden doğan bir borç değil; kanundan doğan bir borçtur. KMK md. 20 kat maliklerinin ortak giderlere katılma yükümlülüğünü ve ödemeyen hakkında dava açılıp icra takibi yapılabileceğini, md. 22 ise bu alacağın teminatlarını düzenler. Borç başka yolla alınamazsa, mahkemece tespit edilen tutar için taşınmaz üzerine kanuni ipotek tescil ettirilebilir.
2. Kat Malikinin Sorumluluğu
Kat maliki; ister dairede otursun, ister kiraya versin, aidattan birinci derecede sorumludur. Kiracıdan tahsilat yapılamazsa, alacak maliki takip eder. Yönetim bu yönden kat malikini muhatap almakla yükümlüdür.
3. Kiracının Sorumluluğu (KMK md. 22/1)
KMK md. 22/1 uyarınca kiracı, kat malikinin gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından malikle birlikte müteselsilen sorumludur; ancak bu sorumluluk ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve kiracının yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Pratikte yönetim, kiracıya ihtar çekerek ortak giderin doğrudan yönetime ödenmesini talep edebilir.
4. İhtar ve Uzlaşma Aşaması
İcra takibi öncesi noter veya iadeli taahhütlü ihtar çekmek zorunlu değildir. Ancak hem iyi niyet gösterisi hem de sonraki davalarda delil niteliğinde olduğu için tavsiye edilir. İhtar örneği:
- Borçlunun adı ve adresi
- Borç miktarı (asıl + gecikme tazminatı)
- Ödeme süresi (genellikle 7-15 gün)
- Ödenmezse icra takibi başlatılacağı uyarısı
5. İcra Takibi Nasıl Başlatılır?
İki tür takip başlatılabilir:
- İlamsız icra takibi: Uygulamada en sık kullanılan yöntemdir. Ödeme emri düzenlenir, borçluya tebliğ edilir. İtiraz olmazsa takip kesinleşir.
- İlamlı icra takibi: Zorunlu arabuluculuk aşamasından sonra (6325 sayılı Kanun md. 18/B) Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılarak ilam alınır, ilamla haciz yapılır. Daha yavaş ama daha kesin sonuçlar alınır.
Yönetim olarak takip başlatmak için; karar defterinde onaylanmış işletme projesi, tahakkuk defteri ve yönetici atama kararı yeterlidir.
6. %5 Gecikme Tazminatı Hesabı
KMK md. 20/2 uyarınca gider veya avans payını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık %5 hesabıyla gecikme tazminatı öder. Oran kanunla belirlenmiştir; yönetim planı veya genel kurul kararıyla artırılamaz.
Örnek hesap: 3.000 TL aidatı 4 ay geciktiren malik için tazminat = 3.000 x 0,05 x 4 = 600 TL.
7. Haciz ve Tahsilat Aşaması
Takip kesinleştikten sonra yönetim, borçlunun:
- Banka hesaplarına
- Maaşı veya ücretine (en fazla 1/4 oranında)
- Araçlarına
- Taşınır mallarına
- Hatta apartmandaki dairesine
haciz koydurabilir. KMK md. 22/3 uyarınca kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir.
8. İpotek/Kanuni Rehin Hakkı
Kat malikinin borcu kiracı gibi diğer sorumlulardan da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borç tutarı için yöneticinin, yönetici yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle borçlunun bağımsız bölümü üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilir (KMK md. 22/2). İpotek kendiliğinden doğmaz; önce borcun mahkemece tespiti gerekir. Tescil taşınmazın satışını engellemez, ancak ipotek taşınmazla birlikte yeni malike geçer.
İlgili yazı: Daire satılırsa birikmiş aidat borcunun ne olacağını aidat borcu yeni malike geçer mi yazımızda anlattık.
9. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Kiracıya doğrudan takip yapılabilir mi?
Evet, ancak kiracı kira bedeli ile sınırlı sorumludur. Asıl muhatap kat malikidir.
Avukatsız icra takibi mümkün mü?
Teknik olarak evet, fakat itiraz halinde dava açılması gerekeceği için avukat desteği önerilir.
Borç zamanaşımına uğrar mı?
TBK md. 147 uyarınca aidat alacağı 5 yıllık zamanaşımına tabidir.
Borç ödenince gecikme tazminatı affı yapılabilir mi?
Genel kurul kararıyla mümkündür. Yönetici tek başına af yetkisine sahip değildir.
Saha Yönetim — Aidat takibinde düzenli ve belgeli profesyonel yönetim. Ön görüşme için iletişime geçin.
