Kat Mülkiyeti Kanunu 2026: Yönetici Görevleri, Yetkileri ve Yasal Sorumlulukları

Yönetici Görevleri, Yetkileri ve Yasal Sorumlulukları Tam Rehberi

Yayın Tarihi: Nisan 2026 | Kategori: Kanunlar & Mevzuat | Okuma Süresi: 14 dakika

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), Türkiye’de apartman ve site yaşamının temel yasal çerçevesini çizer. 2026 yılı itibariyle yöneticilerin görev, yetki ve sorumlulukları büyük ölçüde bu kanunun 34-41. maddelerinde yer alır. Bu rehberde KMK’nın yöneticileri ilgilendiren tüm hükümlerini güncel yorumlarla ve Yargıtay içtihatlarıyla sunuyoruz.

İçindekiler

1. Kat Mülkiyeti Kanunu Nedir?
2. Yöneticinin Tanımı ve Atanma Şartları
3. KMK 35. Madde: Yöneticinin Görevleri
4. Yöneticinin Yetkileri
5. Yöneticinin Hukuki Sorumluluğu
6. Yöneticinin Cezai Sorumluluğu
7. Yöneticilik Ücreti ve Gider Karşılıkları
8. 2026 Yılında Öne Çıkan Uygulama Konuları
9. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Kat Mülkiyeti Kanunu Nedir?

23 Haziran 1965’te kabul edilen 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu; bağımsız bölümlü yapılarda mülkiyet, ortak alan kullanımı, yönetim ve ortak giderlerin paylaştırılmasını düzenler. Kanun bugüne kadar birçok kez değiştirilmiştir; son kapsamlı değişiklik 2023 yılındadır.

2. Yöneticinin Tanımı ve Atanma Şartları

KMK md. 34 uyarınca apartman/sitenin yönetimi; sekiz ve daha çok bağımsız bölümü olan her binada kat malikleri tarafından seçilen bir yöneticiye verilir. Yönetici:

• Kat maliklerinden biri olabilir
• Kat maliki olmayan bir gerçek kişi olabilir
• Bir tüzel kişi (yönetim şirketi) olabilir

Yönetici olmak için özel bir sertifikasyon şartı yoktur; ancak profesyonel yönetim kalitesi için eğitim ve deneyim önemlidir.

3. KMK 35. Madde: Yöneticinin Görevleri

KMK md. 35 yöneticinin temel görevlerini 12 bent halinde sayar:

1. Kat malikleri kurulu kararlarının uygulanması
2. Ana gayrimenkulün korunması ve bakımı
3. Ortak yerlerin amaçlarına uygun kullanımı
4. Kat maliki ve kiracılar arasında eşitlik
5. Ortak giderleri tahsil ve ödeme
6. Yönetim planına uygun işlemler
7. Gelir-gider defterlerinin tutulması
8. Karar defterinin tutulması
9. Sigorta yaptırılması
10. Dava ve icra takiplerinin yürütülmesi
11. Genel kurulu toplantıya çağırma
12. Yılda bir kez genel kurul öncesi hesap raporu verme

4. Yöneticinin Yetkileri

KMK md. 38 uyarınca yönetici; kat maliklerini temsilen dava açma ve sulh olma yetkisine sahiptir. Yetkileri:

• Mahkemelerde kat maliklerini temsil
• Üçüncü kişilerle sözleşme akdetme
• Personel istihdam etme
• Bakım-onarım harcamalarına karar verme (yönetim planı sınırları içinde)
• Aidat tahsilat ve takip başlatma

5. Yöneticinin Hukuki Sorumluluğu

KMK md. 40 yöneticinin vekil gibi sorumlu olduğunu belirtir. Yani görevlerini iyi bir yönetici özeni ile yerine getirmekle yükümlüdür. Kusuru halinde kat maliklerine verdiği zarardan şahsi mal varlığı ile sorumludur. Bu nedenle profesyonel yöneticiler sorumluluk sigortası yaptırır.

6. Yöneticinin Cezai Sorumluluğu

Yöneticinin özellikle dikkat etmesi gereken cezai riskler:

• Görevi kötüye kullanma (TCK 257)
• Güveni kötüye kullanma (TCK 155) — tahsilat ve ödemelerde
• Sahtecilik (TCK 204-207) — defterler ve raporlar
• SGK bildirim eksikliği (SSK kanunu)
• Vergi usul suçları
• İş Sağlığı ve Güvenliği Kanunu ihlalleri

7. Yöneticilik Ücreti ve Gider Karşılıkları

KMK md. 40/2 uyarınca yönetici görevini ücretsiz yapabileceği gibi ücret karşılığı da yapabilir. Ücret, genel kurul kararıyla belirlenir. Profesyonel yönetim şirketlerinde ücret; hizmet sözleşmesine göre aylık sabit veya daire başı belirlenir.

8. 2026 Yılında Öne Çıkan Uygulama Konuları

• Elektrikli araç şarj istasyonları: 4/5 çoğunluk değiştirilerek salt çoğunlukla kuruluma izin veren düzenlemeler gündemde.
• Dijital karar defteri: E-devlet entegrasyonu için çalışmalar sürüyor.
• Kat Mülkiyeti reformu: Kanunun günün ihtiyaçlarına göre modernizasyon önerileri tartışılıyor.
• KVKK uyumu: Apartman grupları, aidat listeleri ve WhatsApp bildirimlerinde Kişisel Verilerin Korunması Kanunu uyumu zorunlu.

9. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Yönetici kaç yıllığına seçilir?
KMK md. 34 uyarınca bir yıl için seçilir. Genel kurulda aksi belirtilmedikçe bu süre sonunda yeniden seçim yapılır.

Yönetici görevden nasıl alınır?
Kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile her zaman görevden alınabilir (KMK md. 34/son).

Yönetici tek başına harcama yapabilir mi?
Yönetim planı ve genel kurul kararı çerçevesinde evet. Olağanüstü harcamalar için genel kurul onayı gerekir.

Yönetim şirketi ile yönetici aynı mıdır?
Tüzel kişilik olarak yönetim şirketi yönetici olarak atanabilir. Bu durumda şirket bir temsilci gösterir.

Saha Yönetim — Kat Mülkiyeti Kanunu uyumlu profesyonel yönetim. Hukuki güvenliğe sahip yönetim için iletişime geçin.