Apartman Genel Kurulu Nasıl Yapılır? Karar Yeter Sayıları, Gündem ve Tutanak Örneği

Karar Yeter Sayıları, Gündem Hazırlama ve Toplantı Tutanağı Örneği

Yayın Tarihi: Nisan 2026 | Kategori: Genel Kurul & Karar Defteri | Okuma Süresi: 13 dakika

Apartman ve site yönetiminin en temel organı kat malikleri kuruludur. Genel kurul; aidatın belirlenmesinden yöneticinin seçimine, yönetim planı değişikliğinden dava açma kararına kadar tüm önemli kararların alındığı yerdir. Bu rehberde kat malikleri genel kurulunu 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun şekilde nasıl yapacağınızı adım adım anlatıyoruz.

İçindekiler

1. Genel Kurul Nedir ve Ne Zaman Toplanır?
2. Gündem Hazırlama
3. Davet Usulü ve Süreleri
4. Yeter Sayılar: Toplantı ve Karar Nisabı
5. Özel Yeter Sayı Gerektiren Kararlar
6. Toplantı Günü İşleyişi
7. Tutanak ve Karar Defteri
8. Örnek Toplantı Tutanağı
9. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Genel Kurul Nedir ve Ne Zaman Toplanır?

KMK md. 29 uyarınca olağan genel kurul her yıl bir kez, yönetim planında belirtilen ayda yapılır. Plan yoksa Ocak ayında toplanır. Olağanüstü genel kurul ise yönetici, denetçi veya kat maliklerinin 1/3’ünün yazılı talebiyle her zaman toplanabilir.

2. Gündem Hazırlama

Sağlıklı bir genel kurulun temeli, iyi hazırlanmış bir gündemdir. Standart gündem maddeleri:

1. Açılış ve yoklama
2. Divan heyeti seçimi (başkan, kâtip)
3. Önceki dönem faaliyet raporunun okunması
4. Mali raporun okunması (gelir-gider)
5. Denetçi raporunun okunması
6. Yönetim kurulu ve denetçinin ibrası
7. Yeni dönem işletme projesinin sunulması ve aidat belirlenmesi
8. Yönetici ve denetçi seçimi
9. Dilek ve temenniler
10. Kapanış

3. Davet Usulü ve Süreleri

KMK md. 29/son uyarınca davet, en az 15 gün önceden yazılı olarak yapılır. Davetler:

• İmza karşılığı elden teslim
• İadeli taahhütlü mektup
• Apartman panosuna asılma
• Yönetim planında izin verilmişse e-posta/SMS

ile yapılabilir. Gündem, davette açıkça belirtilmelidir.

4. Yeter Sayılar: Toplantı ve Karar Nisabı

KMK md. 30-31 uyarınca:

• Birinci toplantı: Sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazla çoğunluk gerekir.
• İkinci toplantı: Çoğunluk sağlanmazsa en az 7 gün sonra yapılır; katılanların salt çoğunluğu ile karar alınır.

5. Özel Yeter Sayı Gerektiren Kararlar

• Yönetim planı değişikliği: 4/5 çoğunluk (KMK md. 28)
• Kat mülkiyetinden vazgeçme: Oybirliği
• Ortak yerlerde esaslı değişiklik: 4/5 çoğunluk
• Yeni tesis/inşaat (havuz, spor salonu vb.): Sayı ve arsa payı çoğunluğu + masrafları ödeyenlerin muvafakati
• Elektrikli araç şarj istasyonu: Salt çoğunluk (2023 değişikliği)
• Borç tamamen affedilmesi: Oybirliği

6. Toplantı Günü İşleyişi

1. Katılım listesinin kontrolü ve imza alınması
2. Yeter sayı kontrolü ve tutanağa geçirme
3. Divan heyetinin seçimi
4. Gündem sırasıyla görüşmeler
5. Her karar için ayrı oylama ve sonucun yazılı kayda alınması
6. Tutanağın divan heyeti tarafından imzalanması

7. Tutanak ve Karar Defteri

Toplantı tutanağı; kararların hukuki geçerliliği için şarttır. Tutanakta yer alması gerekenler:

• Toplantı tarihi, yeri ve saati
• Katılımcı sayısı ve temsil edilen arsa payı
• Gündem maddeleri ve her birine ilişkin karar
• Lehte ve aleyhte oy sayıları
• Muhalefet şerhleri
• Divan heyeti imzaları

Tutanak, noter tasdikli karar defterine yapıştırılır veya yazılır.

8. Örnek Toplantı Tutanağı

[Apartman Adı] Kat Malikleri Kurulu Olağan Genel Kurul Tutanağı

Tarih: … / … / 2026 | Saat: 20.00 | Yer: Apartman Ortak Alanı

Hazır bulunan: … kat maliki, temsil edilen arsa payı: %..

Gündem: 1. Açılış, 2. Divan seçimi, 3. …

Karar 1: Oy birliğiyle Divan Başkanlığına …, Kâtipliğe … seçilmiştir.

Karar 2: 2026 işletme projesi görüşülmüş; aylık aidat 2.500 TL olarak salt çoğunluk ile kabul edilmiştir.

(İmzalar)

9. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Genel kurula vekâleten katılınabilir mi?
Evet. KMK md. 31 uyarınca bir kat maliki yazılı vekaletle temsil edilebilir. Bir kişi en fazla kat maliklerinin 1/3’ünü temsil edebilir.

Kiracı genel kurula katılabilir mi?
Kat maliki adına yalnızca yazılı vekaletle katılabilir. Oy hakkı kat malikinindir.

Genel kurul kararı iptal edilebilir mi?
KMK md. 33 uyarınca karar iptali için Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılabilir. Dava süresi, karar tarihinden itibaren 1 aydır.

Online genel kurul yapılabilir mi?
Mevzuatta açık düzenleme yok fakat yönetim planında hüküm varsa ve katılımcıların onayıyla hibrid toplantı yapılabilir.

Saha Yönetim — Profesyonel genel kurul organizasyonu, dokümantasyon ve hukuki destek. İletişime geçin.