Apartman ve Site Yönetiminde Aidat Ödemeyenler İçin Yasal Süreç

Kısa cevap: Aidat ödemeyen kat malikine karşı sıra şudur: (1) yazılı ihtarname, (2) Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 uyarınca aylık yüzde beş gecikme tazminatı işletilmesi, (3) kurul onaylı işletme projesi veya kurul kararına dayanarak İcra ve İflas Kanunu m.68/1 kapsamında ilamsız icra takibi, (4) gerekirse bağımsız bölüm üzerinde kanuni ipotek tescili. Kiracı da m.22 uyarınca sorumludur, ancak sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır.

Site ve apartman yönetiminde, aidat ödemeleri, yaşam alanlarının düzgün bir şekilde yönetilmesi için kritik öneme sahiptir. Ancak, bazı sakinler, belirli sebeplerle aidatlarını düzenli olarak ödemeyebilir. Bu durum, hem site yönetimi hem de diğer sakinler için sorun oluşturur. Peki, aidat ödemeyen kat malikleri için hangi yasal adımlar atılabilir? Kat mülkiyeti kanunu çerçevesinde aidat ödemeyenler hakkında nasıl bir yasal süreç izlenir? Bu yazımızda, aidat ödemeyenler için uygulanabilecek adımları ve yasal süreci detaylıca ele alıyoruz.

1. Aidat Ödemeyen Kat Maliklerinin Yasal Durumu

Aidat ödememek, site ve apartman yönetimi için ciddi bir sorun olabilir. Ancak, kat mülkiyeti kanununa göre, aidat ödemeyen kat malikleri, diğer sakinlerle eşit haklara sahip değildir. Çünkü, kat maliklerinin, siteyi düzenli bir şekilde yönetebilmek için belirli bir ödeme yükümlülüğü vardır. Aidat ödememek, yönetim planına aykırı bir davranış olarak kabul edilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Yükümlülükler:

• Kat maliklerinin, aidatlarını düzenli olarak ödemesi gerekmektedir.
• Aidat ödemeyen kat maliklerine, yasal yollarla ödeme zorunluluğu getirilebilir.
• Aidat ödemeleri, site yönetiminin yönetim planına ve kat mülkiyeti kanununa dayanarak belirlenir.

2. Aidat Ödemeyenler İçin Uygulanan İlk Adımlar

Aidat ödemeyen kat malikleri için atılacak ilk adım, uyarıdır. Site yönetimi, ödemeler konusunda gecikme yaşayan kat maliklerine yazılı olarak uyarı gönderir. Bu uyarı, ödenmeyen aidatın ne kadar olduğunu ve ödeme yapmayan kişinin yükümlülüklerini belirtir.

Yazılı Uyarı Süreci:

• İlk Uyarı: Aidat ödeme süresi geçtiğinde, site yönetimi, aidat borcu olan kat malikine ilk yazılı uyarıyı gönderir. Bu yazılı uyarı, belirli bir ödeme süresi tanır ve gecikme durumunda yapılacak işlemleri açıklar.
• Sözlü Uyarı: Bazı durumlarda, site yönetimi, sözlü olarak da ödeme hatırlatması yapabilir. Ancak, sözlü uyarılar çoğunlukla yeterli olmaz, bu yüzden yazılı uyarı süreci daha etkilidir.

Eğer kat maliki, yazılı uyarıya rağmen ödeme yapmazsa, hukuki süreç başlatılabilir.

3. Hukuki Süreç ve İhtarname Gönderme

Yazılı uyarılarla sonuç alınamayan durumlarda, site yönetimi hukuki yollara başvurabilir. Kat mülkiyeti kanununa göre, aidat ödemeyen kat maliki, yasal takibe alınabilir.

İhtarname Gönderilmesi:

İlk olarak, site yönetimi kat malikine bir ihtarname gönderir. Bu ihtarname, hukuki bir yazı olup, aidat borcunun ödenmesi gerektiğini ve ödenmediği takdirde yasal süreç başlatılacağını bildirir. İhtarname, genellikle bir avukat aracılığıyla gönderilir ve bu yazı, kat malikinin yasal sorumluluklarını yerine getirmediği takdirde yapılacak işlemleri belirtir.

Hukuki Takip:

İhtarnameye rağmen ödeme yapılmaması durumunda, site yönetimi, mahkeme yolu ile takibata geçebilir. Bu süreç, aidat borcunun tahsil edilmesini sağlamak amacıyla başlatılır.

4. Mahkemeye Başvuru ve İcra Takibi

Eğer ihtarnameye rağmen ödeme yapılmazsa, site yönetimi icra takibi başlatabilir. İcra takibi, kat mülkiyeti kanunu çerçevesinde yasal bir süreçtir ve ödeme yapmayan kat malikine karşı uygulanabilir.

İcra Takibi Aşamaları:

1. İcra İflas Müdürlüğüne Başvuru: Site yönetimi, icra takibi başlatmak için icra iflas müdürlüğüne başvurur. Bu başvuru, aidat borcunun tahsil edilmesi amacıyla yapılır.
2. İcra Takibi Başlatma: İcra müdürlüğü, borçlu kat maliki hakkında yasal işlemleri başlatır. Bu süreçte, ödeme yapılmadığı takdirde maaş veya mal varlığına haciz uygulanabilir.
3. Mahkeme Kararı: İcra takibi sırasında borçlu ödeme yapmazsa, mahkeme kararı ile borcun tahsil edilmesi sağlanabilir.

5. Aidat Ödemeyen Kat Maliklerine Karşı Diğer Yaptırımlar

Site yönetimi, aidat ödemeyen kat maliklerine karşı yaptırımlar uygulama hakkına sahiptir. Ancak, bu yaptırımların kat mülkiyeti kanununa uygun olması gerekmektedir.

Diğer Yaptırımlar:

• Ortak Alan Kullanımına Sınırlama: Aidatlarını ödemeyen kat maliklerinin, ortak alanları kullanmaları kısıtlanabilir.
• Kat Maliki Hakkında İhtar Gönderme: Eğer ödemeler düzenli yapılmıyorsa, kat malikine yeni ihtarnameler gönderilebilir.

Bu tür yaptırımlar, hukuki olarak geçerli olmalı ve kat maliklerinin haklarını ihlal etmeden yapılmalıdır.

6. Saha Yönetim ile Profesyonel Takip

Saha Yönetim, aidat ödemeyen kat maliklerine karşı profesyonel bir takip süreci yürütür. Yazılı uyarılar, ihtarnameler ve icra takibi gibi işlemler, hukuki süreçlere uygun bir şekilde yönetilir. Ayrıca, aidat ödemelerinin düzenli olarak takip edilmesi ve kat maliklerinin bilgilendirilmesi konusunda da profesyonel destek sağlanır.

Web sitemiz sahayonetim.com üzerinden bizimle iletişime geçebilir, aidat takibi ve hukuki süreç hakkında daha fazla bilgi alabilirsiniz

Sıkça sorulan sorular

Aidat ödemeyen kat malikine ne kadar gecikme tazminatı uygulanır?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 uyarınca gider veya avans payını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder. Tutarı aidat borcu hesaplama aracıyla görebilirsiniz.

İcra takibi için hangi belge gerekir?

Kat malikleri kurulunca onaylanan işletme projesi ile kurulun işletme giderlerine ilişkin kararları, İcra ve İflas Kanunu m.68/1’de sayılan belgelerden kabul edilir. Bu belgeye dayanarak ilamsız icra takibi başlatılabilir; öncesinde ihtarname göndermek dosyayı güçlendirir.

Kiracıdan aidat istenebilir mi?

Evet. Kiracı, ortak gider ve avans payından malikle birlikte müteselsilen sorumludur; ancak sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (KMK m.22). Kira bedelini aşan kısım malikten istenir.

Aidat borcu için dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak 1 Eylül 2023’ten itibaren dava şartıdır. İcra takibi bundan ayrıdır; takip doğrudan başlatılabilir.

Aidat borcu zamanaşımına uğrar mı?

Ortak gider alacakları, periyodik edim niteliğinde olduğundan Türk Borçlar Kanunu m.147 kapsamında beş yıllık zamanaşımına tabi kabul edilmektedir. Bu nedenle takibi geciktirmemek, eski dönem alacaklarını kaybetmemek açısından önemlidir.

Kullanmadığım hizmetin aidatını ödemek zorunda mıyım?

Evet. KMK m.20 açıkça düzenler: kat maliki, kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.