2026 Yeni Yasa, Sınırlar ve Hakkınız Olan Her Şey

Güncellenme: Mayıs 2026  |  Saha Profesyonel Bina, Apartman ve Site Yönetimi

Apartman ve site sakinlerinin son dönemde en çok merak ettiği soru şu: “Yüksek aidat yasal mı, yönetici tek başına aidata istediği kadar zam yapabilir mi?” Bu sorunun cevabı 22 Mayıs 2026 itibarıyla tamamen değişti. Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu değişikliği ile fahiş aidat dönemi yasal olarak sona erdi.

Bu yazıda, kanunun ne dediğini, hangi aidatın yüksek sayılacağını, itiraz haklarınızı, Yargıtay’ın bakış açısını ve fahiş aidata karşı atabileceğiniz tüm yasal adımları, 10 yılı aşkın saha tecrübemize dayanarak madde madde anlatıyoruz.

• Site ve apartman yöneticileri tek başına aidat zammı yapamaz.
• Aidat artışı Yeniden Değerleme Oranını (YDO) aşamaz.
• YDO üzerindeki her artış için Kat Malikleri Kurulu kararı zorunludur.
• Yönetici, en geç 3 ay içinde genel kurulu toplamakla yükümlüdür.
• Onaysız ve fahiş aidat iptal davasına konu edilebilir.

1. Aidatın Hukuki Dayanağı: 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu

Türkiye’de aidatın hukuki çerçevesini çizen temel mevzuat 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK)‘dır. Aidat, hukuk dilinde “ortak gider ve avans payı” olarak geçer ve şu giderleri kapsar:

• Kapıcı, güvenlik, temizlik personeli ücretleri ve SGK primleri
• Asansör bakım-onarımı
• Ortak alan elektrik, su, doğalgaz giderleri
• Bahçe bakımı ve peyzaj
• Yönetim ve muhasebe giderleri
• Bina sigortası (DASK ve genel sigorta)
• Ortak alanlardaki bakım, tamir ve yenileme
• Olası demirbaş alımları ve büyük onarım fonu

KMK Madde 20’ye göre kat malikleri, bu giderlere arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Aidat ödeme yükümlülüğü, malikin daireyi kullanıp kullanmamasına bağlı değildir; boş ev için de aidat ödenir.

2. 22 Mayıs 2026 Devrimi: Aidatlarda Yeni Dönem

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından hazırlanan ve TBMM Genel Kurulu’nda kabul edilen 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu değişikliği, 22 Mayıs 2026 itibarıyla Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Kanunun 35. ve 37. maddelerinde yapılan değişiklikle yöneticilerin aidat belirleme yetkisi köklü biçimde sınırlandırıldı.

Yeni Yasa Ne Diyor?

Yeniden Değerleme Oranı (YDO) Nedir?

Yeniden Değerleme Oranı, Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından her yıl Kasım ayında ilan edilen ve bir sonraki yıl uygulanacak resmi enflasyon oranını ifade eder. 2026 yılı için YDO yaklaşık %25,49 olarak hesaplanmıştır.

Yöneticinin Sınırları

Yeni yasaya göre yönetici, yalnızca geçici işletme projesi hazırlayabilir ve bu da YDO ile sınırlıdır. Asıl aidat kararı mutlaka Kat Malikleri Kurulu’ndan geçmek zorundadır. Yönetici, YDO üstü bir artış gerekiyorsa en geç 3 ay içinde Kat Malikleri Kurulu’nu olağan veya olağanüstü toplantıya çağırmakla yükümlüdür.

3. Hangi Aidat “Yüksek” ya da “Fahiş” Sayılır?

Hukukumuzda matematiksel bir “fahiş aidat” tanımı yoktur; her olay kendi şartlarında değerlendirilir. Ancak Yargıtay içtihatları ve 2026 yeni düzenleme ışığında bir aidatın “fahiş” sayılması için şu kriterlere bakılır:

1. Yeniden Değerleme Oranını aşıyor mu? YDO üzeri artış, kat maliki onayı olmadan yapılmışsa doğrudan yasaya aykırıdır.
2. İşletme projesi gerçek giderlere dayanıyor mu? Gerçek ihtiyacın çok üstünde toplanan avans, gerekçesizdir.
3. Aynı bölgedeki emsal sitelerle kıyaslandığında makul mü? Adana, İstanbul, Ankara gibi şehirlerde benzer büyüklük ve hizmet sınıfındaki sitelerin aidatı referans alınır.
4. Yönetim, ek gelir kaynaklarını düzgün muhasebeleştiriyor mu? (Mağaza kirası, baz istasyonu, reklam panosu gibi) Ek gelirin gizlenmesi aidatın şişmesine sebep olur.
5. Demirbaş ve lüks harcamalar genel kurul onayı aldı mı? Onaysız yatırımlar yöneticinin şahsi sorumluluğunu doğurur.

Kiracı için Özel Bir Üst Sınır Var

Yargıtay’ın istikrarlı yaklaşımına göre kiracının ödeyeceği aidat, kira bedelini aşamaz. Örneğin 8.000 TL kira ödeyen kiracıdan istenen aidat 10.000 TL ise, aradaki 2.000 TL farkı kat maliki (ev sahibi) öder. Kiracı, kira bedelini aşan kısımdan sorumlu değildir.

4. Aidata İtiraz Hakkı: Adım Adım Süreç

Aidat itirazı iki ayrı hukuki yola dayanır: işletme projesine itiraz ve kat malikleri kurulu kararının iptali. Hangisini kullanacağınız, durumunuza bağlıdır.

A) İşletme Projesine 7 Günlük İtiraz (KMK m. 37)

İşletme projesi, sitenin/apartmanın bir yıllık tahmini gelir ve giderlerini gösteren ve her kat malikinin aidatını belirleyen resmi belgedir. KMK Madde 37’ye göre işletme projesi:

• Kat maliklerine imza karşılığı veya taahhütlü mektupla tebliğ edilmelidir.
• Tebliğden itibaren 7 gün içinde itiraz edilebilir.
• İtiraz olursa Kat Malikleri Kurulu konuyu yeniden görüşür.
• İtiraz olmazsa proje kesinleşir ve İcra İflas Kanunu m. 68 anlamında “ilam niteliğinde belge” sayılır.

Önemli: İşletme projesi usulüne uygun tebliğ edilmediyse 7 günlük süre işlemez. Tebliğin geçerliliği itiraz sürecinde sıkça gündeme gelen bir konudur.

B) Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali (KMK m. 33)

Aidat genel kurulda kararlaştırılmışsa ve siz bu karara karşı çıkıyorsanız, Sulh Hukuk Mahkemesi‘nde iptal davası açabilirsiniz. Süreler kritik:

• Toplantıya katılan ve karşı oy kullanan kat maliki: Karar tarihinden itibaren 1 ay.
• Toplantıya katılmayan kat maliki: Kararı öğrendiği tarihten itibaren 1 ay, her hâlükârda karar tarihinden itibaren en fazla 6 ay.
• Yokluk veya mutlak butlanla sakat kararlarda süre aranmaz.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihadına göre dava açacak kat malikinin, ilgili genel kurula ya katılarak karşı oy kullanmış olması ya da hiç katılmamış olması gerekir; karara olumlu oy verip sonradan iptalini istemek mümkün değildir.

C) Arabuluculuk: 1 Eylül 2023’ten Sonra Zorunlu

5. Aidat Ödememe Halinde Ne Olur?

Aidatın yüksek olduğunu düşünseniz bile ödemeyi reddetmek tek başına bir hak değildir. Uyuşmazlığı yasal yolla çözmek zorundasınız. Aksi halde:

%5 Aylık Gecikme Tazminatı

KMK Madde 20/c uyarınca aidatını süresinde ödemeyen kat maliki her ay için ayrı ayrı %5 gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Yıllık bazda bu %60’a ulaşır. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 23.01.2018 tarih ve E. 2017/8866, K. 2018/421 sayılı kararına göre %5 gecikme tazminatının başlangıç tarihi:

• Borçlu, aidatın belirlendiği kurul kararına katılmışsa → karar tarihinden,
• Katılmamışsa → kararın tebliğ veya öğrenme tarihinden,
• Hiç öğrenmemişse → icra takibinin kendisine tebliğinden itibaren işlemeye başlar.

İlamsız İcra Takibi

Kesinleşen işletme projesi veya kat malikleri kurulu kararı, İİK m. 68/1 anlamında belge sayıldığından yönetim, ek belge gerekmeksizin doğrudan ilamsız icra takibi başlatabilir. Borçlu itiraz ederse İcra Mahkemesi’nde itirazın kaldırılması yoluyla süreç hızla tamamlanır.

Mülkiyetin Devri (KMK m. 25)

Aidat borcunu uzun süre ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü, diğer kat maliklerinin talebiyle mahkeme kararıyla devralınabilir. Bu, KMK’nın en ağır yaptırımıdır ve nadiren uygulanır; ancak hukuken mümkündür.

Kiracı Tahliyesi

Kiracı aidat ödemiyorsa, ev sahibi Türk Borçlar Kanunu m. 315 kapsamında yazılı ihtar gönderebilir ve ödeme yapılmazsa kira sözleşmesini feshederek tahliye davası açabilir.

6. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

S1: Yönetici tek başına aidat zammı yapabilir mi?

C: Hayır. 22 Mayıs 2026’dan itibaren yönetici, Yeniden Değerleme Oranını aşacak hiçbir artışı tek başına yapamaz. YDO üstü her artış için Kat Malikleri Kurulu kararı şarttır. YDO sınırı içinde kalan geçici işletme projesi hazırlayabilir; ancak bunu da en geç 3 ay içinde genel kurulun onayına sunmak zorundadır.

S2: Aidat zammı için bir üst sınır var mı?

C: Evet, artık var. Yönetici için üst sınır Yeniden Değerleme Oranı’dır (2026 için yaklaşık %25,49). Ancak Kat Malikleri Kurulu gerçek giderleri göstererek bunun üzerinde de karar alabilir. Yani malikler isterse aidatı YDO’nun çok üzerine de çıkarabilir; bu, yöneticinin tek taraflı kararıyla olamaz.

S3: Boş daire için aidat ödenir mi?

C: Evet, ödenir. KMK m. 20’ye göre aidat yükümlülüğü mülkiyetten doğar; daireyi kullanıp kullanmamak sonucu değiştirmez. Tatil için kullanılan yazlık, mobilyalı/mobilyasız boş daire fark etmez.

S4: Kiracı aidattan sorumlu mu?

C: Evet, müteselsil olarak sorumludur. KMK m. 22, kiracı ile malik arasında müteselsil sorumluluk kurar. Yönetim, aidatı doğrudan kiracıdan veya doğrudan malikten talep edebilir. Ancak kiracının sorumluluğu ödediği kira bedeli ile sınırlıdır; aşan kısım maliktedir. Kira sözleşmesine “aidattan kiracı sorumludur” yazmak, mülk sahibini sorumluluktan kurtarmaz.

S5: Genel kurula katılmadım, aidat artışına itiraz edebilir miyim?

C: Evet. Toplantıya katılmayan kat maliki, kararı öğrendiği tarihten itibaren 1 ay, her hâlükârda karar tarihinden itibaren 6 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde iptal davası açabilir. Ancak önce zorunlu arabuluculuğa başvurmalıdır.

S6: İşletme projesi bana hiç tebliğ edilmediyse aidatı ödemek zorunda mıyım?

C: İşletme projesi usulüne uygun tebliğ edilmediyse kesinleşmez ve İİK m. 68 anlamında ilam niteliği kazanmaz. Bu, icra takibinde önemli bir savunma sebebidir. Ancak aidat ödeme yükümlülüğünüz ortadan kalkmaz; sadece tahsil yolları zorlaşır.

S7: Yönetici, lüks demirbaş aldı veya gereksiz harcama yaptı. Ne yapabilirim?

C: Yönetici KMK m. 38’e göre vekil gibi sorumludur. Genel kurulun yetki vermediği veya gerçek fiyatın çok üstünde yapılan harcamalardan şahsi olarak sorumludur. Yargıtay 18. HD’nin 27.06.2016 tarih, E. 2015/10204, K. 2016/10114 sayılı kararı uyarınca genel kurulda ibra edilmek bile yöneticiyi sorumluluktan kurtarmaz. Tazminat davası açılabilir.

S8: Aidat itirazı için süreyi kaçırırsam ne olur?

C: KMK m. 33’teki 1 aylık ve 6 aylık süreler hak düşürücü niteliktedir. Süreyi kaçırırsanız iptal davası açma hakkınızı kaybedersiniz. İstisna: Karar yokluk veya mutlak butlanla sakatsa (örn. hiç toplantı yapılmadan alındıysa) süre işlemez.

S9: Aidat artışına oy verdim, sonra pişman oldum. İptal davası açabilir miyim?

C: Hayır. Karara olumlu oy veren kat maliki, sonradan iptal davası açma hakkını kaybeder. İptal davasında davacı sıfatı için karşı oy kullanmış olmak veya toplantıya hiç katılmamış olmak şarttır.

S10: Olağanüstü genel kurul toplayabilir miyim?

C: Evet. KMK m. 29’a göre, bağımsız bölüm sayısının 1/3’ünün imzasıyla yöneticiden olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı talep edilebilir. Yönetici 15 gün içinde toplantıyı çağırmazsa, talep eden kat malikleri bu çağrıyı kendileri yapabilir. Fahiş aidat söz konusuysa bu yol en pratik araçtır.

7. Fahiş Aidata Karşı 10 Adımlık Pratik Yol Haritası

Yüksek aidata karşı haklarınızı kullanmanın doğru sırası şudur:

• Belge toplayın: Son işletme projesi, kat malikleri kurulu tutanakları, aidat dekontları, ek gelir kayıtları (mağaza kirası vb.) ve banka hareketlerini isteyin. KMK m. 38’e göre yönetici bunları paylaşmakla yükümlüdür.
• Tebligatı kontrol edin: İşletme projesinin imza karşılığı veya taahhütlü mektupla size tebliğ edilip edilmediğini araştırın. Tebliğ usulsüzse 7 günlük süre işlemez.
• YDO ile karşılaştırın: Geçen yılki aidatınızı 2026 için %25,49 ile çarpın. Aşmışsa ve genel kurul kararı yoksa yasaya aykırıdır.
• Yöneticiye yazılı başvuru yapın: Noter ihtarnamesi veya kayıtlı taahhütlü mektupla itirazınızı bildirin; gerekçenizi açıklayın.
• Diğer maliklerle iletişime geçin: 1/3 imza toplayarak olağanüstü genel kurul talep edin.
• Olağanüstü genel kurulda gündem maddesi açtırın: “Aidat artışının yeniden değerlendirilmesi” ve “İşletme projesinin revizyonu” maddelerini ekletin.
• 7 gün veya 1 ay süresine dikkat edin: İşletme projesi tebliği için 7 gün, kurul kararının iptali için 1 ay (öğrendiğinizden itibaren), her hâlükârda 6 ay sınırı.
• Arabulucuya başvurun: 1 Eylül 2023’ten itibaren KMK uyuşmazlıkları için zorunlu. Adliyedeki arabuluculuk bürosu veya il barosundan ulaşabilirsiniz.
• Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açın: Arabuluculuk anlaşmazlıkla sonuçlanırsa, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir.
• Profesyonel destek alın: Karmaşık olaylarda deneyimli bir bina/site yönetim şirketinden ve gerekirse hukuk danışmanından destek alın.

8. Yönetim Şirketleri ve Yeni Bakanlık Denetimi

2026 düzenlemesinin az konuşulan ama çok önemli bir yönü: site yönetim şirketleri artık Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın denetimine tabidir. Bu, profesyonel ve şeffaf bir yönetim seçmenin önemini her zamankinden daha kritik hale getiriyor.

Doğru bir yönetim şirketi:

• İşletme projesini KMK m. 37’ye harfi harfine uygun hazırlar.
• Tebligatları imza karşılığı veya taahhütlü mektupla yapar; ispat zincirini korur.
• Apsiyon, Apsis gibi dijital muhasebe platformları üzerinden tüm gelir-gider kayıtlarını maliklere açar.
• Yeniden Değerleme Oranı’nı bilir, geçici işletme projesini buna göre kurgular.
• Genel kurulları yasal süresinde ve usulüne uygun çağırır.
• Demirbaş, fon ve büyük harcamaları mutlaka genel kurul onayına sunar.
• Aidat itirazlarını savunmacı değil, çözüm odaklı karşılar.

9. Kritik Yargıtay Kararları Özet

10. Saha Yönetim’in Yüksek Aidat Karşıtı Yaklaşımı

10 yılı aşkın süredir Adana ve çevresinde 250’den fazla projede edindiğimiz tecrübeyle şuna inanıyoruz: Yüksek aidat, kötü yönetimin sonucudur — ihtiyacın değil. Doğru kurgulanmış bir işletme projesi, şeffaf muhasebe ve disiplinli bir tahsilat süreciyle aidatlar her zaman makul seviyede tutulabilir.

Bu yazıyı bir referans rehberi olarak yayınlamamızın sebebi açık: Hak sahibi kat maliklerinin bilinçlenmesi, aynı zamanda profesyonel yönetimin de en iyi savunucusudur. Yasayı bilen, haklarını tanıyan ve doğru soruları soran sakinlerle çalışan yönetimler her zaman daha disiplinli, daha şeffaf ve daha sürdürülebilirdir.

Apartmanınızda veya sitenizde yüksek aidat, fahiş artış, hukuksuz işletme projesi veya yönetim disiplini eksikliği sorunu yaşıyorsanız, ücretsiz ön değerlendirme için bize ulaşabilirsiniz.

Yasal Uyarı

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, somut bir olaya uygulanabilecek hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Aidat itirazı, kurul kararı iptali, icra takibi gibi süreçler hak düşürücü sürelere tabidir; her olayın kendi koşullarında değerlendirilmesi gerekir. Hukuki süreçler için bir avukatla görüşmenizi tavsiye ederiz.

Anahtar Mevzuat: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20, 22, 25, 28, 29, 30, 33, 35, 37, 38 | 6325 sayılı HUAK m. 18/B | Türk Borçlar Kanunu m. 314, 315 | İcra ve İflas Kanunu m. 68

Son Güncelleme: 27 Mayıs 2026 — 22 Mayıs 2026’da yürürlüğe giren 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu değişiklikleri dahil edilmiştir.