Yüksek Aidat Yasal mı? 2026 Kat Mülkiyeti Değişikliğine Göre Haklarınız

Kısa cevap: aidatın kanunla belirlenmiş bir üst sınırı yok; bir aidat sırf “yüksek” olduğu için hukuka aykırı sayılmaz. Hukuka aykırılık, aidatın tutarından değil, hangi belgeye ve hangi karara dayandığından, giderlerin kat malikleri arasında nasıl paylaştırıldığından doğar. 22 Mayıs 2026’da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun bu noktada dengeyi kat malikleri lehine değiştirdi: işletme projesi artık yöneticinin tek başına yürürlüğe koyduğu bir belge değil, kat malikleri kurulunun onayladığı bir karar belgesi.

Bu rehberde aidatın hukuki dayanağını, 2026 değişikliğinin somut sonuçlarını, bir aidatın hangi hâllerde iptal edilebileceğini ve itiraz yollarını sırayla ele alıyoruz. Hesap kısmını hızlıca görmek isterseniz aidat borcu ve gecikme tazminatı hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidatın hukuki dayanağı: Kat Mülkiyeti Kanunu m.20

Ortak giderlere katılma yükümlülüğü 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesinde düzenlenir. Madde, giderleri iki gruba ayırır ve her grup için ayrı bir paylaştırma ölçüsü koyar:

“Kat maliklerinden her biri aksine sözleşme olmadıkça: a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.”

Maddedeki “aksine sözleşme olmadıkça” ibaresi kritiktir: yönetim planınızda veya kat maliklerinin oybirliğiyle kabul ettiği geçerli bir sözleşmede farklı bir dağıtım öngörülmüşse o kural uygulanır. Böyle bir kural yoksa, bütün daireler için tek tip eşit aidat uygulaması m.20/b kapsamındaki giderler bakımından hatalıdır. Dağıtımın doğru olup olmadığını ortak gider paylaşım hesaplama aracıyla kontrol edebilirsiniz.

Aynı madde, kullanmadığı gerekçesiyle ödemekten kaçınmayı da kapatır: kat maliki “kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz”. Bu yüzden boş daire de aidat öder.

2026 değişikliği: işletme projesi artık kurulda onaylanıyor

7579 sayılı Kanun (Resmî Gazete: 22 Mayıs 2026), Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 37. maddesinin birinci fıkrasını değiştirdi:

“İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, en geç üç ay içinde kat malikleri kurulunda onaylanıncaya kadar yönetici, gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar.”

Değişikliğin üç somut sonucu var:

• Onay zorunlu: Projenin hukuki dayanağı kurulun onay kararıdır. Yönetici artık projeyi tek başına yürürlüğe koyamaz.
• Geçici proje ve üç ay: Onaylı proje yoksa yönetici geçici bir işletme projesi hazırlar; bu proje en geç üç ay içinde kurulun onayına sunulur ve kurulda aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik karar alınır.
• Eski yedi günlük itiraz kaldırıldı: 37. maddenin üçüncü fıkrasının ikinci cümlesi (bildirimden itibaren yedi gün içinde yönetime itiraz usulü) yürürlükten kaldırıldı. İtirazın yeri artık kurul ve gerektiğinde mahkemedir.

Buna paralel olarak 35. maddede avans toplama yetkisi de “işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması” biçiminde sınırlandırıldı. Projesini işletme projesi oluşturucu ile hazırlayıp genel kurul gündemine madde olarak eklemek, bu şartı yerine getirmenin en pratik yolu.

Geçici projede artışın üst sınırı: yeniden değerleme oranı

Aidat artışına ilk kez somut bir tavan geldi; ancak bu tavan yalnızca geçici işletme projesi için geçerli. 37. maddenin ikinci fıkrasının (c) bendi, mevcut bir işletme projesi varsa geçici proje bedelinin, yürürlükteki proje bedelinin bir önceki yıla ilişkin yeniden değerleme oranından fazla olmamak kaydıyla belirleneceğini söylüyor. Yeniden değerleme oranı, Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 298. maddesine göre Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından her yıl tespit ve ilan ediliyor.

Örnek: onaylı projeye göre aidat 1.500 TL ise ve yeni yıl için kurul henüz toplanmamışsa, yöneticinin geçici projeyle uygulayabileceği tutar 1.500 TL’nin yeniden değerleme oranı kadar artırılmış hâlini aşamaz. Kurul toplanıp daha yüksek bir bütçeyi onaylarsa bu sınır devreye girmez; çünkü karar artık kurulun kendi kararıdır.

Sık yapılan hata: “Aidat artışı yeniden değerleme oranını aşamaz” cümlesi genel bir kural değildir. Kurul onaylı projede oran sınırı yoktur; sınır, yöneticinin kurul onayı olmadan uyguladığı geçici projeye ilişkindir.

Bir aidat hangi hâllerde hukuka aykırı olur?

Tutarın büyüklüğü tek başına ölçüt değil. Uygulamada iptal edilebilir hâle gelen tahakkuklar genellikle şu beş başlıktan birine giriyor:

1. Dayanaksız tahakkuk: Kurul onaylı işletme projesi veya kurulun gidere ilişkin kararı olmadan aidat istenmesi.
2. Yanlış paylaştırma: m.20/b kapsamındaki giderlerin arsa payı yerine eşit dağıtılması ya da yönetim planındaki özel kuralın uygulanmaması.
3. Ortak gider olmayan kalemler: Yalnız bir bağımsız bölüme fayda sağlayan işlerin, cezaların veya yöneticinin kişisel harcamalarının ortak gidere yazılması.
4. Belgesizlik: Giderlerin fatura, fiş, sözleşme ve banka kaydıyla belgelenmemesi. Kat Mülkiyeti Kanunu m.36 yöneticiye bütün giderleri deftere yazma ve belgeleri bir dosyada saklama yükümü getirir.
5. Geçici projede oran aşımı: Kurul onayı olmadan, yeniden değerleme oranını aşan bir artışın uygulanması.

Kiracının sorumluluğu nereye kadar?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.22, kiracıyı ortak giderden sorumlu tutar; ancak sorumluluğu sınırlar:

“…müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.”

Yani kiracıdan istenebilecek ortak gider, aylık kira bedelini aşamaz; aşan kısım malikten talep edilir. Kira ilişkisi içinde ise Türk Borçlar Kanunu devreye girer: m.317 uyarınca kiracı olağan kullanım için gerekli temizlik ve bakım giderlerini öder; m.303 uyarınca kiralananın kullanımıyla ilgili yan giderlere kiraya veren katlanır; m.346 ise kiracıya “kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü” getirilemeyeceğini söyler. Bu ayrımın pratik karşılığını kiracı aidatı ödemezse ev sahibi sorumlu olur mu yazısında ve kiracı-malik gider paylaşımı aracında bulabilirsiniz.

İtiraz yolları: sırayla ne yapılmalı?

1. Hesap ve belgeleri isteyin

Kat Mülkiyeti Kanunu m.39, yöneticinin yönetim planında yazılı zamanlarda veya takvim yılının ilk ayında hesap vermesini öngörür ve ekler: “Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.” Ayrıntı için kat maliki yönetimin fatura ve hesaplarını görebilir mi yazısına bakın.

2. Denetim mekanizmasını çalıştırın

m.41 uyarınca kat malikleri kurulu yönetimi denetler; yönetim planında denetim zamanı yoksa üç ayda bir denetim yapılır. Denetçi veya üç kişilik denetim kurulu, raporunu karar defterine yazar ve yöneticiye taahhütlü mektupla bildirir. Raporu denetçi raporu oluşturucu ile hazırlayabilirsiniz.

3. Konuyu kurul gündemine taşıyın

m.29/2 uyarınca yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemiyle olağanüstü toplantı çağrısı yapılabilir; çağrı, toplantı gününden en az on beş gün önce imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla yapılır. Gündeme “işletme projesinin görüşülmesi ve onaylanması” maddesini eklemek en etkili yoldur.

4. Dava şartı arabuluculuk

1 Eylül 2023’ten itibaren kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabuluculuk aşaması atlanırsa dava usulden reddedilir.

5. Kurul kararının iptali davası

Kat Mülkiyeti Kanunu m.33 uyarınca kurul kararına karşı sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açılabilir. Süre, toplantıya katılıp olumsuz oy verenler için karar tarihinden itibaren bir ay; toplantıya katılmayanlar için öğrenmeden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı aydır. Yok hükmünde veya mutlak butlanla sakat kararlarda süre işlemez.

Aidatı ödemezseniz ne olur?

İtiraz hakkınızın bulunması, ödemeyi tek taraflı olarak kesme hakkı vermez. Kat Mülkiyeti Kanunu m.20/2, gider veya avans payını ödemeyen kat malikinin, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlü olduğunu söyler. Tutarı aidat borcu hesaplama aracıyla görebilirsiniz.

• İlamsız icra: Kat malikleri kurulunca onaylanan işletme projesi ile kurulun işletme giderlerine ilişkin kararları, İcra ve İflas Kanunu m.68/1 kapsamındaki belgelerden sayılır. Yönetim, bu belgeye dayanarak takip başlatabilir. Öncesinde ihtarname taslağı hazırlamak, hem dosyayı güçlendirir hem de çoğu zaman takibe gerek bırakmaz.
• Kanuni ipotek: Ödenmeyen gider ve avans payı için, kat maliklerinin bağımsız bölümleri üzerinde kanuni ipotek hakkı tescil edilebilir.
• Mülkiyetin devri davası: m.25, çekilmez hâle gelen ve yükümlerini ısrarla yerine getirmeyen kat malikine karşı, ağır şartlar altında bağımsız bölümün devri davası açılmasına imkân tanır. Uygulamada istisnai bir yoldur.
• Kiracıya başvuru: Yönetim, m.22 sınırları içinde kiracıdan da talep edebilir; kiracının yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

Pratik yol haritası

1. Son onaylı işletme projesinin ve kurul kararının bir kopyasını yazılı olarak isteyin.
2. Kararın tarihini not edin; m.33 süreleri bu tarihe göre işler.
3. Gider kalemlerini fatura ve banka kayıtlarıyla karşılaştırın.
4. Dağıtımı arsa payı üzerinden yeniden hesaplayın; sapma varsa tabloyu yazılı olarak sunun.
5. Kurul onayı yoksa geçici projedeki artışı yeniden değerleme oranıyla test edin.
6. Yöneticiden m.39 kapsamında hesap gösterilmesini talep edin; talebi yazılı ve kayıtlı yapın.
7. Sonuç alınmazsa m.29/2 usulüne göre olağanüstü toplantı çağrısı için kat maliklerinin üçte birini bir araya getirin.
8. Kararı dava konusu yapacaksanız önce arabulucuya başvurun; süreleri kaçırmayın.

Yönetim planınızın ne dediğini bilmiyorsanız başlangıç noktası yönetim planı rehberimizdir; planın kendisi, m.20’deki dağıtım kuralının önüne geçen “aksine sözleşme” olabilir.

Sıkça sorulan sorular

Aidatın yasal bir üst sınırı var mı?

Hayır. Kat Mülkiyeti Kanunu aidat tutarına tavan koymaz; tutar, kat malikleri kurulunun onayladığı işletme projesindeki gerçek giderlere göre belirlenir. Tek oransal sınır, kurul onayı alınmadan uygulanan geçici işletme projesi için getirilen yeniden değerleme oranı sınırıdır.

Yönetici aidatı tek başına artırabilir mi?

22 Mayıs 2026’dan itibaren hayır. İşletme projesi kat malikleri kurulunda onaylanır. Onaylı proje yoksa yönetici geçici bir proje uygulayabilir; ancak bunu en geç üç ay içinde kurulun onayına sunmak zorundadır ve mevcut proje varsa artış yeniden değerleme oranını aşamaz.

İşletme projesine yedi gün içinde itiraz hâlâ mümkün mü?

Değil. 7579 sayılı Kanun, 37. maddenin üçüncü fıkrasındaki yedi günlük itiraz cümlesini yürürlükten kaldırdı. İtirazın yeri artık kat malikleri kurulu; kurul kararına karşı ise m.33 süreleri içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davasıdır.

Aidatı yüksek bulduğum için ödemeyi durdurabilir miyim?

Hukuken güvenli bir yol değil. İtiraz ve dava süreci ödeme yükümlülüğünü kendiliğinden durdurmaz; ödemeyen kat maliki aylık yüzde beş gecikme tazminatı riskiyle karşılaşır. Doğru sıra, ödemeyi sürdürürken itiraz yollarını işletmektir.

Kiracıdan istenen aidatın sınırı nedir?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.22 uyarınca kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Kira bedelini aşan kısım malikten talep edilir.

Eşit aidat uygulaması hukuka aykırı mı?

Yönetim planında veya kat maliklerinin oybirliğiyle kabul ettiği geçerli bir sözleşmede böyle bir kural varsa aykırı değildir. Aksi hâlde m.20/b kapsamındaki giderlerin arsa payı oranında paylaştırılması gerekir; eşit dağıtım bu kalemlerde iptal riski taşır.

Yasal uyarı

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş ya da avukatlık hizmeti niteliği taşımaz. Sonuç, binanızın yönetim planına, arsa payı ve bağımsız bölüm yapısına, kurul kararlarına ve güncel mevzuata göre değişir. Somut uyuşmazlıkta avukatınıza danışın.