Adana Sitelerine Özel: Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Sık Karşılaşılan 4 Anlaşmazlık ve Çözümleri

Hukuki ve Yerel Odak: Adana Bölgesi ve KMK Uzmanlığı

Adana, dinamik yapısı ve yoğun yapılaşmasıyla site ve apartman sayısının hızla arttığı bir şehirdir. Bu kalabalık yaşam alanlarında, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), huzuru ve düzeni sağlamanın temel dayanağıdır. Ancak özellikle yazlık bölgelerde veya eski yapıların yenilendiği yerlerde KMK kaynaklı anlaşmazlıklar kaçınılmazdır.

Profesyonel bir site yönetimi, bu anlaşmazlıkları Sulh Hukuk Mahkemesi’ne taşımadan önce önleyici tedbirlerle ve doğru hukuki bilgiyle çözmelidir. İşte Adana sitelerinde en sık karşılaşılan 4 KMK anlaşmazlığı ve pratik çözümleri:

1. Anlaşmazlık: Ortak Alanın Kişisel İşgali (Bahçe, Koridor, Otopark)

Sorun: Adana’nın özellikle bahçeli konutlarının bulunduğu Çukurova bölgesinde, zemin kat sakinlerinin bahçeyi kendilerine aitmiş gibi çit çevirmesi veya üst kat sakinlerinin koridorlara ayakkabılık, bisiklet veya eşya koyması en yaygın ihlaldir. Otoparklarda birden fazla araç park etme veya LPG’li araç park kuralları da sıkça ihlal edilir.

KMK’daki Dayanak: KMK Madde 16 ve 19: Her kat maliki ortak alanları arsa payı oranında kullanır; ancak bu kullanım, diğer maliklerin haklarını ihlal edemez.

Çözüm Yolu:

1. İhtarname: Yönetim, işgal eden malike/kiracıya, KMK’ya aykırı durumu belirten ve belli bir süre (genellikle 7 gün) içinde işgali sonlandırmasını talep eden noter onaylı ihtarname gönderir.
2. Yasal Takip: İhtara rağmen işgal sonlanmazsa, yönetim kurulu kararıyla Sulh Hukuk Mahkemesi’nde “Eski Hale Getirme” davası açılır. Profesyonel yönetimler bu süreci hızlıca başlatır.

2. Anlaşmazlık: İşyeri (Dükkan) Sahibinin Ortak Giderlere Katılımı

Sorun: Özellikle Seyhan ve Sarıçam gibi karma kullanımlı binalarda, zemin kattaki dükkan veya işyeri sahipleri, “Asansörü/Kaloriferi kullanmıyorum” diyerek Kapıcı/Temizlik/Asansör bakım giderlerine katılmayı reddeder.

KMK’daki Dayanak: KMK Madde 20: Kat malikleri, ortak giderlere arsa payı oranında katılmak zorundadırlar. (KMK Madde 33/b fıkrası hariç).

Çözüm Yolu:

1. Yönetim Planı Kontrolü: Öncelikle, sitenin Yönetim Planı (YP) kontrol edilir. YP’de ticari alanların bazı giderlerden muaf tutulup tutulmadığına bakılır. Eğer YP’de muafiyet yoksa, dükkan sahibi tüm ortak giderlere katılmak zorundadır.
2. Yasal Borç Takibi: Gideri ödemeyen dükkan sahibi hakkında, diğer borçlularda olduğu gibi faiz işletilerek doğrudan icra takibi başlatılır. Unutulmamalıdır ki, dükkan sahipleri asansörü kullanmasa bile, asansörün bulunduğu bina ortak alanıdır ve giderlere katılmak esastır.

3. Anlaşmazlık: Kiracıların Gürültü ve Huzur Bozma Eylemleri

Sorun: Site sakinleri arasında, özellikle kiracılardan kaynaklanan gürültü, koku, evcil hayvan kurallarına uymama veya saat 22:00 sonrası yüksek sesle müzik dinleme gibi “huzur bozucu” eylemler sıklıkla yaşanır.

KMK’daki Dayanak: KMK Madde 18: Kat malikleri, birbirlerini rahatsız etmemek, haklarını çiğnememek ve yönetim planına uymakla yükümlüdür.

Çözüm Yolu:

1. Yazılı Uyarı: Yönetim, şikayet edilen kiracıya ve asıl sorumlu olan daire malikine durumu bildiren yazılı uyarı (ihtarname veya taahhütlü mektup) gönderir.
2. Tekrarlanan İhlal: Huzur bozucu eylem tekrarlanırsa, yönetim kurulu kararı ile Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurularak “Müdahalenin Önlenmesi” davası açılır.
3. En Ağır Ceza (Çekilmezlik Hali): Gürültü veya huzur bozucu davranışlar çekilmez hale gelmişse, KMK Madde 25’e göre, diğer kat malikleri birleşerek mahkemeden borçlu veya rahatsızlık veren malikin bağımsız bölümünün mülkiyetinin kendilerine devredilmesini talep edebilirler. Bu, KMK’nın en caydırıcı çözümüdür.

4. Anlaşmazlık: Faydalı Yenilik ve İlavelere İtiraz

Sorun: Adana’da sıkça görülen ısı yalıtımı (mantolama) veya güvenlik kamerası/otomasyon sistemi kurulması gibi “Faydalı Yenilik ve İlave” kararlarına bazı maliklerin itiraz etmesi.

KMK’daki Dayanak: KMK Madde 42: Faydalı yenilik ve ilavelerin yapılması için kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar vermesi gerekir. (Lüks yenilikler için 4/5 çoğunluk gerekir).

Çözüm Yolu:

1. Doğru Çoğunluk Tespiti: Yapılan işlemin “Faydalı Yenilik” (Örn: Mantolama, kamera) olup olmadığı belirlenir. Bu kararlar, toplantıya katılanların değil, tüm kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı çoğunluğu ile alınmalıdır.
2. İtirazın Çözümü: Eğer karar usulüne uygun (gerekli çoğunlukla) alınmışsa, itiraz eden malik bu yenilik ve ilavelerin giderlerine katılmak zorundadır. Aksi takdirde, gider payı için kendisine icra takibi başlatılır.

Sonuç: Adana’da profesyonel bir site yönetimi, hukuki bilgiyi ve yerel tecrübeyi birleştirerek bu tip anlaşmazlıkların büyümesini engeller. Huzurlu bir yaşam alanı için, yönetiminizden sadece temizlik değil, aynı zamanda sağlam bir hukuki danışmanlık altyapısı talep edin.