İŞLETME PROJESİ

İşletme Projesi Nedir? Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Site Bütçesi Nasıl Hazırlanır?

Toplu yaşam alanlarının düzenli, sürdürülebilir ve şeffaf şekilde yönetilebilmesi için yıllık işletme projesi hazırlanması büyük önem taşır. Bu nedenle 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, apartman ve sitelerde her yıl işletme projesi düzenlenmesini zorunlu kılar.

İşletme projesi; bir apartman veya siteye ait tüm tahmini gelir ve gider kalemlerini yıllık olarak planlayan resmî bir bütçe belgesidir. Dolayısıyla bu belge, aidatların belirlenmesinde ve mali disiplinin sağlanmasında temel rol oynar.

Bu yazımızda; işletme projesinin yasal dayanaklarını, nasıl hazırlanması gerektiğini ve dikkat edilmesi gereken kritik noktaları detaylı şekilde ele alıyoruz.

İşletme Projesi Nedir?

İşletme projesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 37. maddesi uyarınca yöneticinin hazırlamakla yükümlü olduğu bir belgedir. Bu proje, sitenin veya apartmanın bir yıllık tahmini gelir ve giderlerini açıkça ortaya koyar.

Aynı zamanda işletme projesi, kat maliklerinin yasal borçlandırılmasına ve aidat tahsilatına doğrudan dayanak oluşturur.
Bu nedenle işletme projesi bulunmayan yapılarda yöneticinin gecikmeden bu projeyi hazırlaması gerekir. Aksi durumda yapılan aidat tahsilatları hukuki geçerlilik kazanmaz.

Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre İşletme Projesi Neleri İçermelidir?

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 37’ye göre işletme projesi belirli unsurları zorunlu olarak kapsar. Bu kapsamda bir işletme projesinde şu bilgiler yer alır:

• Anagayrimenkulün bir yıllık tahmini gelir ve giderleri
• Her kat malikinin arsa payı oranında ödemesi gereken gider payları
• Kat maliklerinden toplanacak aylık veya yıllık avans tutarları

Yaygın Gider Kalemleri

Uygulamada işletme projelerinde en sık karşılaşılan gider kalemleri şunlardır:

• Yakıt giderleri (doğalgaz, kömür, mazot vb.)
• Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve güvenlik personeli maaşları ile SGK primleri
• Ortak alan bakım ve işletme giderleri (asansör, hidrofor, jeneratör, temizlik vb.)
• Site sigorta primleri
• Kat malikleri kurulunca kararlaştırılan özel projeler
• Acil ve öngörülemeyen giderler

İşletme Projesi Nasıl Tebliğ Edilir?

Yönetici, hazırladığı işletme projesini kat maliklerine taahhütlü mektupla veya imza karşılığı tebliğ eder.
Bunun ardından projeyi alan kat maliki, 7 gün içinde yazılı itirazda bulunmazsa proje hukuken kesinleşir.

İtiraz gelmesi hâlinde yönetim, konuyu kat malikleri kurulunda görüşmeye açar.
Sonuç olarak kesinleşen işletme projesi, İcra ve İflas Kanunu’nun 68. maddesi kapsamında belge niteliği kazanır ve aidat takibinde doğrudan kullanılır.

İşletme Projesi Hazırlarken Dikkat Edilmesi Gereken 13 Önemli Nokta

Sağlıklı ve uygulanabilir bir işletme projesi hazırlamak için aşağıdaki hususlara özellikle dikkat etmek gerekir:

1. Önceki yılın gerçekleşen giderlerini detaylı şekilde analiz edin.
2. Yakıt giderlerini fiziki tüketim (ton, m³, litre) üzerinden hesaplayın.
3. TL karşılıklarını güncel enflasyon oranlarına göre uyarlayın.
4. Beklenmeyen giderler için %15’e kadar ihtiyat payı ayırın.
5. Personel zamlarını ve olası kıdem tazminatlarını hesaba katın.
6. Lüks ve zorunlu olmayan projelerden kaçının.
7. 10 yıllık bakım-onarım master planı oluşturun.
8. Düzenli bakım fonları ayırarak ani masrafları önleyin.
9. Binanın değerinin en az %1’ini yıllık bakım giderlerine ayırmayı hedefleyin.
10. Küçük onarımları zamanında yaparak büyük masrafların önüne geçin.
11. Tek bir dairenin itiraz ettiği lüks harcamaları projeye eklemeyin.
12. İşletme projesini her daire sahibine ayrı ayrı tebliğ edin.
13. Ortak mülkiyetlerde her hissedara bireysel bildirim yapın.

Geçersiz Sayılan İşletme Projesi Nedir?

Kat maliklerine yazılı olarak tebliğ edilmeyen işletme projeleri hukuken geçerli sayılmaz.
Bu durumda kat maliklerinden biri, sulh hukuk mahkemesine başvurarak işletme projesinin iptalini talep edebilir.

Ayrıca onaylanmamış veya kesinleşmemiş bir projeye dayanarak aidat toplanamaz ve icra takibi başlatılamaz.

Sonuç: İşletme Projesi, Kat Malikleri İçin Mali Yol Haritasıdır

İşletme projesi, site veya apartman yöneticileri için yalnızca bir bütçe planı değildir. Aksine bu belge, yasal bir yükümlülük olmasının yanında toplu yaşamın mali sürdürülebilirliğini de güvence altına alır.

Saha Site Yönetim ve Danışmanlık olarak yönettiğimiz tüm projelerde işletme projelerini;

• Kanunlara tam uyumlu
• Geçmiş yıl verilerine dayalı
• Kat maliklerinin beklentilerini dikkate alan
• Şeffaf, sürdürülebilir ve uygulanabilir

şekilde hazırlıyor, süreç boyunca tüm kat maliklerini düzenli olarak bilgilendiriyoruz.