Kalorifer Parası Nasıl Hesaplanır? Pay Ölçer Rehberi

Hızlı cevap: Merkezi ısıtmalı binada kalorifer parası nasıl hesaplanır sorusunun cevabı bir yönetmelikte yazılıdır. Isı pay ölçer veya ısı sayacı bulunan binada dönemin toplam ısınma giderinin %30’u ortak kullanım, sistem kayıpları, asgari ısınma ve işletme payı olarak dairelerin kapalı kullanım alanına (m²) göre, %70’i ise cihazlardan okunan tüketime göre paylaştırılır. Merkezi sıcak su varsa önce onun bedeli ayrılır ve ölçülen tüketime göre bölünür. Kaloriferi hiç yakmayan daire de en azından alan payını öder.

Yönetmeliğin tam metni merkezi ısıtma ve sıhhi sıcak su yönetmeliği sayfamızdadır; bu yazı metni tekrar etmek yerine örnek hesap ve uygulamaya odaklanır.

Yönetmeliğe göre kalorifer parası: %30 sabit, %70 tüketim

Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.42/4, merkezi ısıtma sistemlerinde ısınma giderlerinin paylaştırılmasına ilişkin usul ve esasları bir yönetmeliğe bırakır. Bu yetkiyle çıkarılan Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik şu ölçüleri koyar:

Isı pay ölçer mi, ısı sayacı mı?

Yönetmelik iki cihaz tanımlar (m.3): radyatöre takılıp enerji harcamasını kaydeden ısı ölçer (halk arasında pay ölçer) ve suyun debisi ile sıcaklık farkından enerjiyi ölçen ısı sayacı. Pay ölçerde dairenin değeri, radyatörlerdeki okumaların toplamıdır (m.8/3). Bu birimler kilovatsaat değil, göreli değerlerdir. Radyatörlerde TS EN 215’e uygun termostatik vana kullanılır (m.5/5).

Sıhhi sıcak su payı

Sıcak su gideri, sıcak su sayaçlarından okunan tüketime göre paylaştırılır (m.8/4). Sıcak su merkezi ısıtma kazanıyla üretiliyorsa, bunun için harcanan yakıt yönetmelikteki formülle hesaplanıp faturadan düşülür; kalan tutar %30/%70 kuralına girer (m.8/5).

Adım adım örnek hesap

1. Dönem giderini (M) belirleyin. Yakıt faturası ile ısınmaya dahil edilen işletme kalemleri toplanır; hangi kalemin M’ye girdiği işletme projesinde yazılı olmalıdır.
2. Sıcak su payını ayırın (merkezi sıcak su varsa).
3. Sabit payı m²’ye bölün. M × 0,30 ÷ binanın toplam kapalı alanı = m² başına sabit pay.
4. Tüketim payının birim bedelini bulun. M × 0,70 ÷ binadaki bütün okumaların toplamı = birim başına bedel.
5. Daire payını hesaplayın. (Dairenin m²’si × m² payı) + (dairenin okuması × birim bedel).
6. Bildirimi düzenleyin, icmali panoya asın. İçerik ve süre aşağıda.

Örnek (bütün rakamlar varsayımsaldır): Dört daireli, toplam kapalı alanı 400 m² olan, merkezi sıcak suyu olmayan bir binada ocak ayı doğalgaz faturası 120.000 TL olsun. Sabit pay 36.000 TL (m² başına 90 TL); tüketim payı 84.000 TL, okumaların toplamı 4.000 birim (birim başına 21 TL).

Aynı fatura pay ölçer olmadan arsa payına göre bölünseydi tablo şöyle olurdu (arsa payları da örnektir):

Fark en çok boş veya az kullanılan dairede büyür. Isınma avansını 2026 aidat hesaplama ve işletme projesi rehberimizdeki yöntemle birlikte belirleyebilirsiniz.

Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetim planı ve yönetmelik nasıl birlikte okunur?

KMK m.20, ortak giderleri — aralarında başka türlü anlaşma yoksa — iki ölçüyle böler: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit; sigorta, ortak yerlerin bakım-onarımı, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderleri arsa payı oranında. Isınma giderinin paylaştırılması ise m.42/4 ile yönetmeliğe bırakılmıştır. Pratikte kalemler şöyle ayrılır:

Yönetmelik sabit payın içine “işletme giderleri”ni de saydığından bazı binalarda okuma ücreti gibi kalemler ısınma giderine katılır. Mevzuat bunları kalem kalem saymadığı için tartışmalı kalemlerin yerini işletme projesinde açıkça yazın.

Yönetim planı “arsa payı” diyorsa

Yönetmelik, yönetim planlarındaki aykırı hükümlerin üç ay içinde yönetmeliğe uygun hâle getirilmesini istemiştir (m.14). Planınız hâlâ yakıt giderini arsa payına bağlıyorsa en sağlıklı yol planı güncellemektir; plan ile yönetmelik arasındaki çatışmanın somut bir uyuşmazlıkta nasıl çözüleceği tartışmalı olabilir. Değişiklik usulünü yönetim planı sayfamızda anlattık.

Pay ölçer yoksa ne olur?

Okunacak cihaz yoksa %70’lik tüketim payı hesaplanamaz. Gider uygulamada yönetim planındaki ölçüye (arsa payı, metrekare, radyatör dilimi), planda hüküm yoksa KMK m.20’deki genel kurala göre arsa payı oranında paylaştırılır. Ancak yönetmelik mahallerin ölçüm ekipmanlarıyla donatılmasını öngörür (m.5/2); mevcut binalara 2/5/2007’den itibaren tanıdığı beş yıllık süre de dolmuştur (geçici m.1). Doğru yol, cihaz ve okuma hizmetini işletme projesine yazıp kurulda onaylatmaktır (KMK m.37). Tesisatın durumunu merkezi ısıtma sistemleri bakımı yazımızla gözden geçirebilirsiniz.

Kullanmayan, vanayı kapatan, boş ya da kombili daire öder mi?

Kısa cevap: Evet, en azından sabit payı öder. KMK m.20’ye göre kat maliki, ortak tesisleri kullanmaktan vazgeçtiğini veya bunlara ihtiyacı olmadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Yönetmelik de %30’luk payı tüketimden bağımsız olarak alana göre dağıtır.

• Boş daire: Alan payını öder; tüketim payı okunan değer kadardır ve genellikle düşüktür. Aidatın diğer kalemleri için boş daire aidat öder mi yazımıza bakın.
• Radyatör vanasını kapatan: Alan payını öder. Yönetmelik, merkezi sistemle ısıtılan bölümlerde mahal sıcaklığının asgari 15 °C olacak şekilde ayarlanmasını öngörür (m.5/6); vanayı tamamen kapatmak bu kuralla bağdaşmaz. Yönetmelikte vanayı kapatana ayrıca “emsal tüketim” yükleyen bir hüküm yoktur; benzer bölüm esasına göre belirleme, cihaz arızası gibi payın doğru ölçülemediği hâller içindir (m.11/1). Kullanıcı, arıza ve bakım dışında cihaza müdahale edemez (m.5/2).
• Kendi kombisini taktıran: Merkezi sistemden ferdi sisteme geçiş, KMK m.42/4 uyarınca kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla; toplam inşaat alanı 2.000 m² ve üzeri binalarda oybirliğiyle verilecek kararla yapılır. Tek dairenin kombi taktırması bu kararın yerine geçmez ve yönetmelikte böyle bir daire için istisna yoktur; merkezi sistem sürdükçe en azından alan payını ödemesi beklenir. Toplu geçiş için merkezi sistemden bireysel sisteme geçiş yazımıza bakın.

Kaloriferler ne zaman yakılır, kaç saat yanar?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ve gider paylaşım yönetmeliğinde kaloriferlerin yakılacağı ulusal bir tarih veya günlük yanma süresi yazmaz. Isıtma sezonunun başlangıcı, bitişi ve çalışma saatleri yönetim planında düzenlenebilir; planda hüküm yoksa kat malikleri kurulu karar verir. Yönetmelik yalnızca ısıtılan bölümlerde mahal sıcaklığının asgari 15 °C’ye ayarlanmasını ister (m.5/6).

Kurul kararına başlangıç ölçütünü (sabit tarih veya dış hava sıcaklığı), günlük çalışma saatlerini, gece ayarını ve bitiş ölçütünü yazmak tartışmayı azaltır. Hava kirliliğinin yoğun olduğu bazı il ve ilçelerde valilik veya kaymakamlık bünyesindeki kurulların, özellikle katı yakıtlı sistemler için yakma saatlerini sınırlayan kararlar aldığı görülür; bu kararlara uyulmalıdır.

Konuyu toplantıya taşımak için genel kurul gündemi oluşturucu aracımızı kullanabilirsiniz. Tüketimi azaltma yolları için site ve apartmanlarda enerji verimliliği yazımıza bakın.

Okuma, bildirim ve itiraz: kat maliki neyi görebilir?

Okumayı bina yöneticisi veya yönetim kurulu, enerji yöneticisi ya da Bakanlıkça yetkilendirilmiş ölçüm şirketi aylık veya belirli dönemlerde yapar ve her kullanıcı için gider paylaşım belgesi düzenler (m.5/3). Belgede bulunması gerekenler (m.5/7):

• bölümün alanı; dönem, okuma ve son ödeme tarihleri;
• cihazın önceki ve son değerleri ile fark tüketim;
• binanın toplam gideri, sarfiyat ve sabit paylaşım oranları ile karşılık gelen tutarlar.

Bildirimlerin icmali, bina girişindeki ilan panosunda en az üç gün liste hâlinde asılır (m.5/8). Yönetici ayrıca gider belgelerini dosyada saklar (KMK m.36) ve yönetim planındaki zamanlarda, yoksa her yılın ilk ayında kurula hesap verir (KMK m.39). Fatura, okuma listesi ve dağıtım cetvelini isteme hakkınızı kat maliki yönetimin fatura ve hesaplarını görebilir mi yazımızda ayrıntılı anlattık.

İtiraz sırası:

1. Bildirimdeki önceki ve son değeri cihaz ekranıyla karşılaştırın, ekranı fotoğraflayın.
2. Yönetime yazılı başvurarak dönem faturasını, bina toplam okumasını ve dağıtım cetvelini isteyin.
3. Arıza veya okuma hatası şüphesinde kontrol okuması isteyin; arıza varsa pay m.11/1’e göre belirlenir.
4. Sonuç alınamazsa konuyu kat malikleri kuruluna taşıyın. Kurul kararının iptali ve hâkimin müdahalesi KMK m.33’te düzenlenir; ayrıntı için genel kurul kararına itiraz yazımıza bakın. KMK’dan doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 s. Kanun m.18/B).

Örnek: ısınma gideri dağıtım cetveli ve okuma tutanağı

ISINMA GİDERİ DAĞITIM CETVELİ VE OKUMA TUTANAĞI

Anagayrimenkul: ……………………… — Dönem: …/…/20… – …/…/20… — Okuma tarihi: …/…/20…
Okumayı yapan: yönetici / yetkilendirilmiş ölçüm şirketi (unvanı): ………………………

Toplam gider (M): ……… TL — Sıcak su payı: ……… TL — Isınma gideri: ……… TL
Sabit pay (%30): ……… TL ÷ toplam kapalı alan ……… m² = ……… TL/m²
Tüketim payı (%70): ……… TL ÷ toplam okuma ……… birim = ……… TL/birim

Her bağımsız bölüm için: No / Alan (m²) / Önceki ve son okuma / Fark / Sabit pay / Tüketim payı / Toplam (ekli liste)

Arızalı / okunamayan cihazlar ve uygulanan yöntem (m.11/1): ………………………
Kullanıcısı değişen bölümler; ara okuma veya gün esası (m.11/2): ………………………
İcmalin ilan panosuna asıldığı tarih: …/…/20… (en az üç gün)

Hazırlayan (yönetici): ……………… İmza: ……… — Denetçi / kurul üyesi: ……………… İmza: ………

Sık yapılan hatalar

• Sabit payı arsa payına göre dağıtmak. Yönetmelik kapalı kullanım alanını (m²) esas alır; bütün dairelere aynı alan ölçüsünü uygulayın.
• Sıcak su payını ayırmamak. Isınma payı şişer, sıcak suyu çok kullanan daire kazançlı çıkar.
• Okunamayan cihaza sıfır yazmak. Pay, benzer dönem veya benzer bölüm esas alınarak belirlenir (m.11/1).
• Taşınmada ara okuma yapmamak. Ara okuma, olmazsa gün sayısı esas alınır (m.11/2).
• Kaloriferci ücretini yakıt gideriyle karıştırmak. Aksine anlaşma yoksa bu gider eşit paylaşılır (KMK m.20/a).
• Bildirim ve icmal olmadan tahsilat yapmak. Belge içeriği ve panoya asma süresi yönetmelikte yazılıdır (m.5/7–8).

Sıkça sorulan sorular

Kalorifer parası arsa payına göre mi, metrekareye göre mi hesaplanır?

Ölçüm cihazlı binada %30 kapalı alana (m²), %70 ölçülen tüketime göre. Cihaz yoksa yönetim planındaki ölçü, planda hüküm yoksa KMK m.20’deki arsa payı kuralı uygulanır.

Kaloriferi hiç yakmayan daire kalorifer parası öder mi?

Evet, en azından alan payını öder. KMK m.20 kullanmamayı ödememe gerekçesi saymaz; tüketim payı ise okunan değer kadardır.

Pay ölçer bozulursa kalorifer parası nasıl hesaplanır?

Payı doğru ölçülemeyen dairenin tüketimi, önceki benzer dönemler veya aynı dönemde benzer bağımsız bölümlerin tüketimi esas alınarak belirlenir (m.11/1).

Ev değiştirdim, o ayın kalorifer parasını kim öder?

Değişim tarihinde ara okuma yapılır ve dönem sonunda iki ayrı belge düzenlenir; ara okuma yapılamazsa kullanım gün sayısı esas alınır (m.11/2).

Kaloriferler hangi tarihte yakılmak zorunda?

Kanunda ulusal bir tarih yoktur. Sezonu ve saatleri yönetim planı veya kat malikleri kurulu belirler; hava kirliliğine bağlı yerel kararlar ayrıca uygulanır.

Kalorifer parasına nasıl itiraz edilir?

Yönetimden yazılı olarak fatura, toplam okuma ve dağıtım cetvelini isteyin, gerekirse kontrol okuması talep edin. Sonuç alınamazsa konu kurula taşınır; dava yolunda önce arabulucuya başvurmak zorunludur.

İlgili sayfalar

• Merkezi ısıtma ve sıhhi sıcak su yönetmeliği (tam metin)
• Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği
• İşletme projesi
• Arsa payı nedir?
• Yönetim planı
• Kat Mülkiyeti Kanunu tam metni

Resmî kaynaklar

• Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik, Resmî Gazete 14.04.2008, sayı 26847 (Mükerrer); değişiklikler: RG 31.07.2009, sayı 27305 ve RG 08.07.2019, sayı 30825 (m.10) — m.3, m.5, m.7, m.8, m.11, m.14, geçici m.1 — mevzuat.gov.tr
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m.20, m.33, m.36, m.37 (7579 sayılı Kanunla değişik), m.39, m.42 — mevzuat.gov.tr
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m.18/B — mevzuat.gov.tr

Binanızda ısınma giderinin yönetmeliğe uygun dağıtılması ve işletme projesine yansıtılması için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Mevzuat kontrol tarihi: 13.10.2026. Genel bilgilendirmedir; somut durumunuz için uzmanına danışın. Örnek hesaplardaki rakamlar varsayımsaldır; yönetim planınız ve kat malikleri kurulu kararları belirleyicidir.