Adana’da Yeni Teslim Rezidanslarda Yönetim Devri: İlk Yönetici Seçimi Rehberi

Sömer Towers, Seyhan Park, Lotus Towers Gibi Projelerde İlk Yönetici Seçimi

Yayın Tarihi: Nisan 2026 | Kategori: Yeni Rezidans, Adana | Okuma Süresi: 11 dakika

Adana’da son beş yılda Çukurova ve Seyhan başta olmak üzere onlarca büyük rezidans ve mixed-use proje teslim edilmiştir. Sömer Towers, Seyhan Park, Lotus Towers ve benzeri projelerde ilk genel kurul ve müteahhitten yönetim devri; sitenin uzun vadeli yaşam standartlarını doğrudan etkiler. Saha Yönetim olarak bu kritik süreçte sunduğumuz danışmanlık ve yönetim hizmetlerini ayrıntılandırıyoruz.

İçindekiler

1. Yeni Teslim Rezidanslarda Yönetim Devrinin Önemi
2. Müteahhitten Yönetim Devri: Yasal Süre ve Süreç
3. İlk Genel Kurul Organizasyonu
4. Teslim Tutanağı ve Eksik Raporu
5. İskân Sonrası Yapılacaklar Kontrol Listesi
6. Yönetim Planının İncelenmesi ve Revizyon Teklifi
7. İlk Aidat Belirlemesi ve İşletme Projesi
8. Saha Yönetim Devir Paketi
9. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Yeni Teslim Rezidanslarda Yönetim Devrinin Önemi

Yeni bir rezidansın ilk 6-12 ayında alınan kararlar, sitenin sonraki 20-30 yılına yön verir. Yönetim planının doğru uygulanması, yeterli aidatın belirlenmesi, müteahhit eksiklerinin tespit edilmesi ve dijital alt yapının kurulması bu dönemde yapılır.

2. Müteahhitten Yönetim Devri: Yasal Süre ve Süreç

Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yargıtay içtihatları ışığında; müteahhit (yüklenici), bağımsız bölümlerin yarısından fazlasını teslim ettiği tarihten itibaren en geç 3 ay içinde ilk genel kurulu davet etmekle yükümlüdür. Bu süre dolduğunda davet etmez ise kat maliklerinden 1/3’ü dahi olağanüstü genel kurulu toplayabilir.

3. İlk Genel Kurul Organizasyonu

İlk genel kurulun başarılı olması için:

• Tapu senetleri üzerinden kat maliki listesi hazırlanır
• En az 15 gün öncesinden yazılı davet yapılır
• Gündem kat malikine tebliğ edilir
• Yeter sayı çoğunluğu sağlanır (KMK md. 30-31)
• Karar defteri noter tasdikli olmalıdır

4. Teslim Tutanağı ve Eksik Raporu

Müteahhitten yönetim devri sırasında hazırlanması gereken teslim tutanağı; bağımsız bölüm sayısı, ortak alanlar, elektrik-mekanik teçhizat, asansör, havuz, jeneratör, hidrofor, yangın tesisatı ve yeşil alanlar gibi kalemleri içerir. Eksik ve kusurlar ayrıntılı şekilde raporlanır; müteahhit garantisine dahil edilir.

5. İskân Sonrası Yapılacaklar Kontrol Listesi

• Apartman vergi kimlik numarası alınması
• SGK işveren kaydı (personel istihdam edilecekse)
• Elektrik, su, doğalgaz aboneliklerinin yönetime devri
• Ortak alan sigortalarının yaptırılması (yangın, üçüncü kişi mali sorumluluk)
• Dijital aidat tahsilat altyapısının kurulması
• Karar defteri, işletme defteri ve gelir-gider defterinin açılması
• İlk işletme projesinin hazırlanması

6. Yönetim Planının İncelenmesi ve Revizyon Teklifi

Müteahhit tarafından hazırlanıp tapuya tescil edilen yönetim planı; çoğu zaman genel ve müteahhit lehine kaleme alınmıştır. İlk yönetim, KMK md. 28 çerçevesinde yönetim planını inceleyip gerekirse revizyon teklifi hazırlamalıdır. Revizyon için 4/5 çoğunluk gerekir.

7. İlk Aidat Belirlemesi ve İşletme Projesi

İlk aidat, rezidansın gerçek giderlerine dayalı olmalıdır. Düşük aidat cazip gelse de yıl ortasında kaçınılmaz olarak “ek aidat” çağrısına neden olur. İşletme projesinde asgari şu kalemler yer almalıdır:

• Personel giderleri (güvenlik, temizlik, teknik, yönetim)
• Asansör-jeneratör-hidrofor bakım anlaşmaları
• Havuz işletme ve kimyasal
• Ortak alan elektrik, su, doğalgaz
• Yönetim şirketi ücreti
• Sigorta primleri
• Bakım-onarım rezerv fonu

8. Saha Yönetim Devir Paketi

Saha Yönetim olarak Adana’daki yeni rezidanslar için özel Devir Paketi sunuyoruz:

• İlk genel kurul organizasyonu (davet, tutanak, karar defteri)
• Teslim tutanağı ve eksik raporu hazırlığı
• Yönetim planı analizi ve revizyon önerisi
• İşletme projesi hazırlığı
• Dijital altyapı kurulumu (aidat portalı, mobil uygulama)

9. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Müteahhit ilk genel kurulu toplamazsa ne yapılır?
Kat maliklerinden en az 1/3’ü noter kanalıyla olağanüstü genel kurulu toplayabilir (KMK md. 29).

İlk yönetici mutlaka bir kat maliki olmak zorunda mı?
Hayır. KMK md. 34 uyarınca kat maliki olmayan bir gerçek kişi veya yönetim şirketi de atanabilir.

Adana’daki rezidanslarda ortalama ilk aidat nedir?
Rezidans kalitesine göre değişir; Çukurova’daki üst segment rezidanslarda 1+1 için 2.500-4.500 TL arasında olabilir.

Müteahhit garantisi kaç yıldır?
Genel olarak yapı için 5 yıl, mekanik ve elektrik tesisat için 2 yıl garantidir. Sözleşme hükümlerine göre değişir.

Saha Yönetim — Adana’da yeni teslim edilen rezidanslar için profesyonel devir ve yönetim hizmetleri. Ücretsiz keşif için iletişime geçin.