Apartman Genel Kurul Kararına Nasıl İtiraz Edilir?

Hızlı cevap: Apartman genel kurul kararına itiraz, dilekçeyle yönetime başvurmakla değil, sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açmakla yapılır. Kat Mülkiyeti Kanunu m.33’e göre toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden itibaren bir ay, toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde dava açabilir. Kararın yok veya mutlak butlanla hükümsüz olduğu hâllerde süre koşulu aranmaz. 1/9/2023’ten itibaren dava öncesi arabuluculuk dava şartıdır.

Kim itiraz edebilir?

Dava açma hakkı kural olarak kat malikine aittir. KMK m.33/1 iki ayrı durumu düzenler ve süreyi buna göre başlatır:

Buradaki en kritik ayrıntı şudur: aykırı oy kullandığınızı ispatlamanız gerekir. KMK m.32, kurul kararlarının noter mühürlü karar defterine yazılarak toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanacağını, karara aykırı oy verenlerin bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyacağını düzenler. Yani şerh düşmek yalnızca bir usul inceliği değil; bir aylık süreden yararlanmanın ispat aracıdır.

Kiracılar ve bağımsız bölümden sürekli yararlanan kişiler bakımından durum farklıdır: KMK m.33/2, borç ve yükümlerin yerine getirilmemesinden zarar gören kat maliklerine hâkimin müdahalesini isteme hakkı verir; kiracının karar iptali talebi ise her olayda ayrıca değerlendirilir. Kiracı iseniz pratik yol, malikinizi harekete geçirmektir.

Süreler: en çok kaybedilen hak

Uygulamada iptal davalarının önemli bölümü esasa girilmeden, süre yönünden reddedilir. Üç tarihi birbirine karıştırmayın:

• Karar tarihi: Toplantının yapıldığı ve kararın deftere yazıldığı gün.
• Öğrenme tarihi: Toplantıya katılmayan malikin kararı fiilen öğrendiği gün. Tebligat, e-posta, duyuru panosu fotoğrafı veya aidat bildiriminde kararın yansıması ispat aracı olabilir.
• Azami süre: Öğrenme ne zaman olursa olsun, karar tarihinden itibaren altı ay geçtikten sonra iptal davası açılamaz.

SAHA NOTU: Yönetimler çoğu zaman kararı panoya asıp geçiyor. Oysa karar örneğinin katılmayan maliklere yazılı ve tarihli şekilde gönderilmesi, hem maliklerin hakkını kullanabilmesi hem de yönetimin “öğrenme tarihi” tartışmasından kurtulması için gereklidir. Tebligat yapılmış bir kararda altı aylık belirsizlik yerine net bir bir aylık süre işler.

Yokluk, mutlak butlan ve iptal edilebilirlik: üçü aynı şey değil

KMK m.33/1 son cümlesi, “kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz” der. Bu üç kavramı birbirinden ayırmak, hangi yoldan gidileceğini belirler.

Pratikte en sık karşılaşılan grup üçüncüsüdür ve süreye tabidir. “Nasılsa karar geçersiz” diyerek beklemek, çoğu olayda hak kaybına yol açar. Emin değilseniz süreyi kaçırmamak için iptal edilebilirlik varsayımıyla hareket edin.

Hangi gerekçelerle itiraz edilir?

Usul sakatlıkları

• Toplantı çağrısının kanunda ve yönetim planında öngörülen usul ve süreye uyulmadan yapılması
• Gündemde olmayan bir konuda karar alınması
• Toplantı veya karar yeter sayısının sağlanmaması
• Vekâletnamelerin usulüne uygun olmaması veya oy sayımının hatalı yapılması
• Kararın karar defterine usulüne uygun geçirilmemesi

İçerik sakatlıkları

• Yönetim planına aykırılık (bu konuyu yönetim planı–kurul kararı hiyerarşisi yazımızda ayrıntılı ele aldık)
• Kanunun emredici hükümlerine aykırılık
• Belirli bir kat malikini haksız biçimde ağırlaştıran, eşitliği bozan düzenlemeler
• Ortak gider paylaşım ölçüsünün usulsüz değiştirilmesi

Davada mahkeme, KMK m.33/2 uyarınca ilgilileri dinledikten sonra bu kanuna, yönetim planına ve bunlarda hüküm yoksa genel hükümlere göre karar verir.

Önce arabuluculuk: 2023’te değişen kural

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na 7445 sayılı Kanunla eklenen 18/B maddesi, bazı uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olmasını dava şartı hâline getirdi. Maddenin (c) bendi açıkça “23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar”ı sayar; (ç) bendi komşu hakkından doğan uyuşmazlıkları kapsar.

Bunun pratik sonucu şudur: karar iptali için doğrudan mahkemeye başvurursanız dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir. Doğru sıra:

1. Adliyedeki arabuluculuk bürosuna başvuru
2. Arabuluculuk süreci — anlaşma sağlanırsa tutanak ilam niteliğinde sonuç doğurabilir
3. Anlaşmama hâlinde son tutanak alınır
4. Son tutanağın aslı veya onaylı örneğiyle sulh hukuk mahkemesinde dava açılır

Arabuluculuk sürecinin dava açma süresine etkisi bakımından, başvuruyu süre dolmadan yapmak esastır. Bir aylık süreyi son günlere bırakmayın.

Delil: dosyayı neyin kurduğu

İptal davasında mahkemeyi ikna eden şey anlatı değil, belgedir. Hazırlanması gereken asgari dosya:

• Toplantı çağrısı ve gönderim kanıtı (tebligat, imza sirküsü, posta kaydı)
• Gündem metni
• Hazirun cetveli ve vekâletnameler
• Karar defterinin ilgili sayfalarının örneği — aykırı oy şerhiniz dâhil
• Yönetim planının tapudan alınmış güncel örneği
• Varsa kararı öğrenme tarihinizi gösteren belge
• Arabuluculuk son tutanağı

Karar defteri örneğini yönetim vermiyorsa, kat malikinin yönetim kayıtlarını inceleme hakkı vardır; bu hakkın kapsamını kat maliki fatura ve hesapları görebilir mi yazımızda inceledik.

Yönetici ne yapmalı?

1. Çağrıyı belgeleyin. Davaların önemli bölümü çağrı usulünden düşer. Tebligatı ispatlanabilir kanaldan yapın ve kaydını saklayın.
2. Gündem dışına çıkmayın. Gündemde olmayan konuda alınan karar iptal riskinin en büyük kaynağıdır.
3. Yeter sayıyı toplantıda yazılı olarak hesaplayın. Özellikle yönetim planı değişikliği gibi 4/5 arayan maddelerde hesabı tutanağa geçirin.
4. Aykırı oyları şerhiyle kaydedin. Bu, maliki değil yönetimi de korur: usulün düzgün işlediğini gösterir.
5. Karar örneğini katılmayanlara gönderin. Belirsiz altı aylık süreyi, belirli bir aylık süreye çevirir.
6. Dava açıldıysa uygulamayı değerlendirin. İptal davası tek başına kararın yürütmesini durdurmaz; ancak ihtiyati tedbir istenmişse mahkemenin kararına uyun.

Örnek aykırı oy şerhi

“…… no’lu gündem maddesinde alınan karara aykırı oy kullanıyorum. Gerekçem: söz konusu karar, anagayrimenkulün yönetim planının …’inci maddesine aykırıdır / gündemde yer almayan bir konuda alınmıştır / 634 sayılı Kanun’un …’inci maddesindeki yeter sayı sağlanmadan alınmıştır. Karar defterine şerhimin bu şekilde geçirilmesini talep ederim.”

Tarih: …/…/20…. — Bağımsız Bölüm No: …… — Ad Soyad / İmza

Toplantı belgelerini düzgün kurmak için genel kurul gündemi ve karar metni oluşturucu araçlarını kullanabilirsiniz. Toplantının usulüne ilişkin ayrıntılar için apartman genel kurulu nasıl yapılır yazımıza bakın.

Sık yapılan hatalar

• Yönetime dilekçe verip beklemek. İtiraz, yönetime başvuruyla değil mahkemeyle sonuç doğurur; bu arada süre işler.
• Aykırı oyu şerhsiz bırakmak. İspat yükü üzerinizdedir.
• Arabuluculuğu atlamak. Dava şartı yokluğundan usulden ret ve süre kaybı.
• “Karar zaten geçersiz” varsayımı. Yokluk/mutlak butlan istisnadır; çoğu sakatlık süreye tabidir.
• Aidat ödemeyi keserek itiraz etmek. Ödememek itiraz yöntemi değildir; KMK m.20/2 uyarınca aylık yüzde beş gecikme tazminatı işler ve icra takibi başlatılabilir.
• Yanlış mahkeme. Görevli mahkeme, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir.

Sıkça sorulan sorular

Apartman genel kurul kararına itiraz süresi kaç gündür?

Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki için karar tarihinden itibaren bir ay; toplantıya katılmayan kat maliki için kararı öğrenmesinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı aydır (KMK m.33).

Hangi mahkemeye başvurulur?

Anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine.

Toplantıya katılmadım, yine de dava açabilir miyim?

Evet. Katılmayan kat maliki için süre, kararı öğrenme tarihinden itibaren bir ay olarak işler; ancak karar tarihinden itibaren altı ay geçtikten sonra dava açılamaz.

Olumlu oy verdim, sonradan itiraz edebilir miyim?

Kural olarak hayır. Kararın yok veya mutlak butlanla hükümsüz olduğu hâller ayrıktır; bu durumda süre ve oy koşulu aranmaz.

Dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet. 6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.

Dava açınca karar uygulanmaz mı?

İptal davası açılması tek başına kararın uygulanmasını durdurmaz. Uygulamanın durdurulması isteniyorsa mahkemeden ihtiyati tedbir talep edilmelidir.

İtiraz ederken aidat ödememek doğru mu?

Hayır. Ödeme yükümlülüğü dava süresince devam eder; ödememek gecikme tazminatı ve icra takibi riskini doğurur. Tutarı aidat borcu hesaplama aracıyla görebilirsiniz.

İlgili sayfalar

• Apartman genel kurulu nasıl yapılır?
• Karar defteri ve noter tasdiki
• Kat Mülkiyeti Kanunu tam metni
• Olağanüstü genel kurul talebi aracı
• Hukuki terimler sözlüğü

Resmî kaynaklar

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m.20, m.32, m.33 — mevzuat.gov.tr
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m.18/B (Ek: 28/3/2023-7445/37) — mevzuat.gov.tr

Mevzuat kontrol tarihi: 02.10.2026. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Süreye bağlı haklarda somut tarihleri bir avukatla teyit etmeniz önerilir.