Yüreğir’de Kentsel Dönüşüm ve Site Yönetimi: Sinanpaşa, Akıncılar ve 19 Mayıs

Sinanpaşa, Akıncılar ve 19 Mayıs Mahallelerinde Dönüşüm Sürecinde Yöneticinin Rolü

Yayın Tarihi: Nisan 2026 | Kategori: Kentsel Dönüşüm, Yüreğir / Adana | Okuma Süresi: 11 dakika

Yüreğir, Adana’nın son beş yılda en aktif kentsel dönüşüm sahası olarak öne çıkmıştır. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında Sinanpaşa, Akıncılar ve 19 Mayıs mahallelerinde binlerce bağımsız bölüm yenilenmekte; yeni site ve rezidans projeleri hızla tamamlanmaktadır. Bu yoğun süreçte apartman yöneticisinin rolü hayati önemdedir. Saha Yönetim olarak bölgedeki uygulama deneyimimizi paylaşıyoruz.

İçindekiler

1. Yüreğir’de Kentsel Dönüşümün Bugünü
2. Sinanpaşa Dönüşüm Süreci ve Yönetim İlişkileri
3. Akıncılar Bölgesinde Bölünme Yapısı ve Müteahhit İlişkileri
4. 19 Mayıs Mahallesinde Yeni Site Yönetimi
5. Yüreğir Site Yönetimi: Kritik Süreç Noktaları
6. Dönüşüm Sürecinde Yöneticinin Hukuki Sorumlulukları
7. Saha Yönetim Yüreğir Dönüşüm Danışmanlık Hizmetleri
8. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Yüreğir’de Kentsel Dönüşümün Bugünü

Yüreğir, tarihi dokusuyla eski yapı stoğunun yoğun olduğu bir ilçedir. 1999 Adana-Ceyhan depremi sonrası başlayan risk analizleri ve 2012 sonrası yürürlüğe giren 6306 sayılı Kanun, ilçede kentsel dönüşümün hızlanmasını sağlamıştır. Günümüzde Yüreğir; Adana genelinde en yüksek dönüşüm arama hacmine sahip ilçedir ve bu durum profesyonel yönetim ihtiyacını artırmıştır.

2. Sinanpaşa Dönüşüm Süreci ve Yönetim İlişkileri

Sinanpaşa Mahallesi, Yüreğir’in dönüşüm yoğun bölgelerinden biridir. 2 veya 3 katlı eski yapıların yerine 10-15 katlı çok bloklu siteler inşa edilmektedir. Bu süreçte yönetici/geçici yönetim; kat maliklerinin haklarını korumak, teslim kusurlarını tutanağa bağlamak ve ortak alan kullanım esaslarını oluşturmakla yükümlüdür.

Sinanpaşa’daki projelerde en sık karşılaşılan sorunlar:

• Müteahhit sözleşmelerinde ortak alan ayrımının net tanımlanmaması
• Ticari ünitelerin (dükkân) aidat sistemine entegrasyonundaki belirsizlikler
• Otopark payları ve kullanım hakları
• Bloklar arası gider paylaşımı anlaşmazlıkları

3. Akıncılar Bölgesinde Bölünme Yapısı ve Müteahhit İlişkileri

Akıncılar Mahallesinde dönüşüm projelerinin çoğu “yarı yarıya” (kat karşılığı) modeliyle yürütülmektedir. Bu modelde kat maliki ile müteahhit arasındaki bölünme oranı; dönüşüm sonrası yönetimin temel dinamiklerini belirler. Bölünme oranı 50/50 olduğunda bağımsız bölümlerin yarısı müteahhide, yarısı eski maliklere verilmekte ve ilk genel kurul bu iki grubun karar dinamikleriyle şekillenmektedir.

Saha Yönetim olarak Akıncılar’daki bölünmeli projelerde şu çözümleri sunuyoruz:

• Teslim tutanağı ve eksik raporu hazırlanması (iskân öncesi ve sonrası)
• Yönetim planının tarafsız danışmanlık ile düzenlenmesi
• Bağımsız bölüm sayısına göre karar yeter sayısı hesaplamaları
• Müteahhitten yönetim devri prosedürünün tam dokümante edilmesi

4. 19 Mayıs Mahallesinde Yeni Site Yönetimi

Yüreğir 19 Mayıs Mahallesi, son beş yılda hızla dönüşmüş ve orta-üst gelir grubunu hedefleyen sitelerle modern bir görünüm kazanmıştır. Bu bölgedeki yeni sitelerde ilk yönetici seçimi kritik önemdedir. İlk yönetim, sitenin sonraki 10-20 yıllık yaşam kültürünü belirler.

19 Mayıs’taki yeni sitelerde uyguladığımız ilk yönetim adımları:

1. Kat malikleri listesi ve tapu kayıtlarının senkronize edilmesi
2. İşletme projesinin KMK md. 37’ye uygun hazırlanması
3. Karar defterinin noter tasdiki
4. Ortak gider kalemlerinin (temizlik, bakım, sigorta) belirlenmesi
5. Dijital aidat tahsilat altyapısının kurulması

5. Yüreğir Site Yönetimi: Kritik Süreç Noktaları

Yüreğir genelinde sunduğumuz site yönetimi hizmeti; dönüşüm sonrası yaşanan uyum sürecinde kat malikleri arasındaki iletişimi profesyonel şekilde yürütmeye odaklanır. Kritik noktalar şunlardır:

• Dönüşüm sonrası kredi ve hibe sorgulamalarında bilgilendirme
• Müteahhit garanti süresi (genellikle 24 ay) içindeki kusurların takibi
• İskân belgesi ve yapı kullanım izni süreçleri
• Tapu devir işlemlerine danışmanlık (malikler adına)
• Ortak alan kullanım kurallarının yazılı hale getirilmesi

6. Dönüşüm Sürecinde Yöneticinin Hukuki Sorumlulukları

Kentsel dönüşüm sırasında atanan yönetici/geçici yönetim, hem 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hem de 6306 sayılı Kanun kapsamında sorumludur. Temel sorumluluklar:

• Kat maliklerinin dönüşüm sürecinde eşit bilgilendirilmesi
• Müteahhit ile iletişimin yazılı yürütülmesi
• Ortak alan haklarının korunması
• İşletme projesi ve gelir-gider defterlerinin tutulması
• Dönüşüm öncesi ödenmemiş ortak giderlerin tahsili

7. Saha Yönetim Yüreğir Dönüşüm Danışmanlık Hizmetleri

Saha Yönetim olarak Yüreğir Sinanpaşa, Akıncılar ve 19 Mayıs mahallelerinde dönüşüm sürecinin her aşamasında hizmet veriyoruz: risk tespit raporu aşamasından, müteahhit sözleşmesi incelemesine, iskân sonrası ilk yönetim devrine ve kalıcı profesyonel yönetime kadar.

8. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Dönüşüm sürecinde eski yönetim borçları ne olur?
Ortak gider borçları kat malikiyle birlikte taşınır; dönüşüm borcu ortadan kaldırmaz. KMK md. 22 ve icra İflas Kanunu çerçevesinde takip edilebilir.

Yeni siteye taşındıktan sonra ilk genel kurul ne zaman yapılır?
İskân alındıktan sonra müteahhit en geç 3 ay içinde ilk genel kurulu davet etmekle yükümlüdür.

Sinanpaşa’da müteahhitten yönetim devrini nasıl alırız?
Yazılı teslim tutanağı, eksik raporu ve bağımsız bölüm listesi ile resmi devir alınır. Saha Yönetim bu süreçte tam dokümantasyon sağlar.

Akıncılar’daki yarı bölünmeli projede karar yeter sayısı nasıl hesaplanır?
KMK md. 30-31 uyarınca sayı ve arsa payı çoğunluğu birlikte değerlendirilir. Olağan kararlar için salt çoğunluk yeterlidir.

Saha Yönetim — Yüreğir’de kentsel dönüşüm ve site yönetimi alanında uzman çözüm ortağınız. Ücretsiz ön görüşme için iletişime geçin.