Yönetim Planı mı Genel Kurul Kararı mı Üstündür?

Hızlı cevap: Yönetim planı mı genel kurul kararı mı üstündür sorusunun cevabı sıralamadadır: önce kanun, sonra yönetim planı, en sonda kat malikleri kurulu kararı gelir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.28’e göre yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir ve değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Bu nedenle olağan bir toplantıda alınan basit çoğunluklu karar, yönetim planına aykırı olduğu ölçüde uygulanamaz.

Belge hiyerarşisi: hangi kâğıda önce bakılır?

Apartman tartışmalarının önemli bölümü, aslında bir hiyerarşi sorusudur. Elinizde dört tür metin olabilir ve bakma sıranız şudur:

Buradaki kritik nokta şudur: kurul kararı yönetim planının altındadır, ama yönetim planının yerine geçebilecek bir karar da yine kurul tarafından alınır — yeter ki o karar, yönetim planı değişikliği usulüne (4/5) uygun alınmış olsun. Yani sorun “kurul mu plan mı” değil, “kurul hangi çoğunlukla karar almış” sorusudur.

Kanun ne der? (KMK m.28)

Madde 28 üç şeyi birden söyler:

• Yönetim planı; yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir.
• Yönetim planında hüküm bulunmayan hâllerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.
• Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33’üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır.

“Bütün kat maliklerinin beşte dördü” ifadesi önemlidir: toplantıya katılanların değil, binadaki tüm kat maliklerinin beşte dördü. 20 bağımsız bölümlü bir binada 16 malikin olumlu oyu gerekir; toplantıya 10 kişi katılmış ve 10’u da olumlu oy vermişse yönetim planı değişmez.

Yönetim planı ve değişiklikleri tapuda kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir ve kuruluş belgeleri arasında saklanır. Bu yüzden “bizim yönetim planımız yok” denen binalarda bile çoğunlukla bir yönetim planı vardır — tapu müdürlüğünden örneği alınabilir. Konunun genel çerçevesi için yönetim planı sayfamıza bakabilirsiniz.

Beş çatışma senaryosu

Senaryo 1 — Plan “eşit”, kurul “arsa payı” diyor

Yönetim planında ortak giderlerin eşit paylaşılacağı yazıyor; kurul basit çoğunlukla arsa payına geçilmesine karar veriyor.

Sonuç: Karar uygulanamaz. KMK m.20 “kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça” diyerek yönetim planıyla farklı düzenleme yapılmasına izin verir; bu anlaşma yönetim planıdır. Planı değiştirmeden ölçüyü değiştiremezsiniz. Doğru yol: gündeme “yönetim planı değişikliği” olarak koymak ve 4/5 aramak. Süreci yönetim planı değişikliği aracıyla hazırlayabilirsiniz.

Senaryo 2 — Plan susuyor, kurul karar alıyor

Yönetim planında kapıcı dairesinin kullanımına ilişkin hiçbir hüküm yok; kurul, dairenin yönetim ofisi olarak kullanılmasına karar veriyor.

Sonuç: Karar geçerlidir. KMK m.28/2 gereği planda hüküm yoksa kanun ve genel hükümler uygulanır; kurul, kanunun çizdiği sınırlar içinde serbestçe karar alabilir. Burada “plan sustuğu için karar alınamaz” demek yanlıştır.

Senaryo 3 — Plan “evcil hayvan yasak”, kurul “serbest” diyor

Sonuç: Yasağı kaldırmak yönetim planını değiştirmektir; 4/5 gerekir. Basit çoğunlukla alınan “serbesttir” kararı, planın yasağını ortadan kaldırmaz. Tersi de geçerlidir: plan serbest bırakmışken kurul basit çoğunlukla yasak koyamaz. Bu konuyu gürültü, evcil hayvan ve ortak alan yazımızda ayrıntılı ele aldık.

Senaryo 4 — Plan kanuna aykırı

Yönetim planında “ortak giderini ödemeyen kat malikinin oy hakkı düşer” yazıyor.

Sonuç: Yönetim planı sözleşme hükmündedir, ancak kanunun emredici hükümlerinin üstünde değildir. Kat maliklerinin kurulda oy hakkı kanundan doğar; bir sözleşme hükmüyle ortadan kaldırılamaz. Böyle bir plan hükmü uygulanmaz. Hiyerarşinin birinci basamağı her zaman kanundur.

Senaryo 5 — Plan eski, bina değişmiş

1980’lerde yazılmış planda “kalorifer giderleri eşit paylaşılır” yazıyor; bina şimdi ısı payölçerli merkezi sisteme geçmiş.

Sonuç: Burada çatışma yönetim planıyla sonraki tarihli özel mevzuat arasındadır. Merkezi ısıtma sistemlerinde tüketim esaslı paylaşım, kendi yönetmeliğine tabidir ve plan hükmü bu mevzuatın önüne geçmez. Pratikte yapılması gereken, planı güncel mevzuata uyacak şekilde 4/5 ile değiştirmek ve aradaki boşluğu kurul kararıyla yönetmektir.

Peki kurul kararı ne zaman üstündür?

Kurul kararı, yönetim planının boş bıraktığı ve kanunun yasaklamadığı her alanda belirleyicidir:

• Yıllık bütçe ve işletme projesinin kabulü
• Aidat tutarının belirlenmesi (paylaşım ölçüsü plandaysa ölçüye dokunulmaz, tutar kurulun işidir)
• Yönetici ve denetçi seçimi, ibrası
• Belirli bir onarımın yapılıp yapılmayacağı, hangi firmaya verileceği
• Ortak alanların günlük kullanım düzeni (saat kısıtı, rezervasyon vb.)

Bu ayrımı tek cümleyle kurmak gerekirse: yönetim planı “kuralı” koyar, kurul kararı “uygulamayı” belirler. Kurul, kuralın kendisini değiştirmek istiyorsa 4/5 eşiğine çıkmak zorundadır.

Aykırı karar alınmışsa ne yapılır?

Yönetim planına aykırı bir karar kendiliğinden yok sayılmaz; bir kat malikinin harekete geçmesi gerekir. KMK m.33/1 uyarınca:

• Toplantıya katılan ve aykırı oy kullanan kat maliki: karar tarihinden itibaren bir ay
• Toplantıya katılmayan kat maliki: kararı öğrenmesinden itibaren bir ay, her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay

içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine iptal davası açabilir. Kararın yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı hâllerde süre koşulu aranmaz.

Sürelerin işleyişini, yokluk–mutlak butlan–iptal edilebilirlik ayrımını ve dava öncesi arabuluculuk şartını genel kurul kararına itiraz yazımızda ayrıntılı anlattık.

Aykırı oy kullandığınızı ispatlamanın yolu karar defteridir: KMK m.32 gereği karara aykırı oy verenler, aykırılığın sebebini belirterek imza koyar. Şerh düşmeden “ben karşıydım” demek, bir ay kuralından yararlanmanızı güçleştirir. Defterin usulü için karar defteri ve noter tasdiki yazımıza bakın.

Yönetici ne yapmalı?

1. Yönetim planının güncel örneğini edinin. Tapu müdürlüğünden alınır; yönetim dosyasının ilk belgesi olmalıdır.
2. Gündem hazırlarken planı açın. Her gündem maddesi için “bu konu planda düzenlenmiş mi?” sorusunu sorun. Düzenlenmişse karar değil, plan değişikliği gerekebilir.
3. Yeter sayıyı doğru yazın. Plan değişikliği gündemdeyse çağrı metninde “bütün kat maliklerinin 4/5 oyu aranacaktır” ibaresini açıkça belirtin. Çağrı metnini genel kurul gündemi aracıyla hazırlayabilirsiniz.
4. Aykırı oyları şerhli kaydedin. Bu, hem malikin hakkı hem de yönetimin usul güvencesidir.
5. Uygulanamaz karar varsa uygulamayın. Yönetim planına aykırı bir kararı uygulayan yönetici, sonradan doğan zarardan sorumlu tutulabilir. Doğru tutum, durumu yazılı olarak kurula bildirip konuyu usulüne uygun biçimde yeniden gündeme almaktır.

Kat maliki ne yapmalı?

Toplantıda aykırı olduğunuz bir karar alındıysa: (1) karar defterine sebebini yazarak şerh düşün, (2) bir aylık süreyi takvime işleyin, (3) dava öncesi arabuluculuk başvurusunu unutmayın — 1/9/2023’ten itibaren Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurmuş olmak dava şartıdır (6325 s. Kanun m.18/B). Kararı öğrenme tarihinizi ispatlayabilmek için tebligatı ve bildirim kanalını saklayın.

Örnek gündem maddesi taslağı

Gündem Maddesi …: Yönetim Planının … maddesinin değiştirilmesi

Anagayrimenkulün yönetim planının …’inci maddesinde yer alan “………………………………” hükmünün, “………………………………” şeklinde değiştirilmesi.

Bilgi notu: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28/3. maddesi uyarınca yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün olumlu oyu şarttır. Bu nedenle bu gündem maddesinde yeter sayı, toplantıya katılanların çoğunluğu değil, anagayrimenkuldeki toplam …… bağımsız bölüm malikinden en az …… kişinin olumlu oyudur. Değişiklik kabul edilirse tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere tapu müdürlüğüne başvurulacaktır.

Sık yapılan hatalar

• Katılanların 4/5’ini yeterli saymak. Ölçü, binadaki bütün kat malikleridir.
• Plan değişikliğini tapuya işletmemek. Değişiklik kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir; işlenmeyen değişiklik sonraki maliklere karşı sorun doğurur.
• “Herkes böyle yapıyor” demek. Uygulama teamülü, yazılı plan hükmünü değiştirmez.
• Kurul kararıyla kanunu aşmaya çalışmak. Oy hakkı, dava hakkı gibi kanundan doğan haklar kararla sınırlandırılamaz.
• Aykırı oyu şerhsiz bırakmak. Bir aylık dava süresinden yararlanmayı zorlaştırır.
• Yönetim planı olmadığını varsaymak. Kat mülkiyetine geçmiş hemen her binada yönetim planı vardır.

Sıkça sorulan sorular

Yönetim planı mı genel kurul kararı mı üstündür?

Yönetim planı üstündür. Kurul kararı, plana aykırı olduğu ölçüde uygulanamaz. Planı değiştirmek de kurulun yetkisindedir ancak bunun için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir (KMK m.28/3).

Yönetim planı değişikliği için kaç oy gerekir?

Bütün kat maliklerinin beşte dördü. Toplantıya katılanların değil, binadaki toplam kat malikinin 4/5’i esas alınır.

Yönetim planında hüküm yoksa ne olur?

KMK m.28/2 uyarınca anlaşmazlık kanuna ve genel hükümlere göre çözülür. Kurul, kanunun sınırları içinde karar alabilir.

Yönetim planına aykırı kararı kim iptal ettirebilir?

Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden itibaren bir ay, katılmayan kat maliki öğrenmesinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh hukuk mahkemesine başvurabilir (KMK m.33).

Yönetim planının bir maddesi kanuna aykırıysa ne olur?

O hüküm uygulanmaz. Yönetim planı sözleşme hükmündedir; kanunun emredici hükümlerinin üstüne çıkamaz.

Yönetim planının güncel örneğini nereden alırım?

Taşınmazın bağlı olduğu tapu müdürlüğünden. Yönetim planı ve değişiklikleri kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir ve kuruluş belgeleri arasında saklanır.

İlgili sayfalar

• Yönetim planı
• Kat Mülkiyeti Kanunu tam metni
• Apartman genel kurulu nasıl yapılır?
• Karar defteri ve noter tasdiki
• Yönetim planı değişikliği aracı

Resmî kaynaklar

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m.20, m.28, m.32, m.33 — mevzuat.gov.tr
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m.18/B — mevzuat.gov.tr

Mevzuat kontrol tarihi: 02.10.2026. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayda kendi yönetim planınızın lafzı belirleyicidir.