Apartman ve Site Yöneticinizden Memnun Değilseniz Ne Yapabilirsiniz?

Şikayet, Azil ve Profesyonel Yönetime Geçişin Tam Rehberi (2026)

Türkiye’de toplu konut yaşamı yaygınlaştıkça, en çok şikayet edilen konuların başında apartman ve site yönetimleri gelmektedir. Şikayetvar gibi platformlardaki başvurular ve Google’da yapılan aramalar incelendiğinde, sakinlerin büyük çoğunluğunun yaşadığı sorun tek bir başlıkta toplanmaktadır: yöneticisinden memnun olmamak.

Telefonlara cevap vermeyen, hesap vermekten kaçınan, aidatları gerekçesiz şekilde artıran, ortak alan sorunlarına müdahale etmeyen bir yöneticiyle karşı karşıya kaldığınızda yasal haklarınız vardır. Ancak bu hakları nasıl kullanacağınızı, hangi sırayla hangi mercilere başvuracağınızı bilmek önemlidir.

Bu rehberde; mevcut yöneticinize karşı yasal olarak yapabileceklerinizi, olağanüstü genel kurul ile yöneticiyi nasıl görevden alabileceğinizi, hangi durumlarda mahkemeye gidebileceğinizi ve profesyonel yönetime geçişin nasıl işlediğini Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ışığında, adım adım açıklayacağız. Adana, Çukurova ve çevresinde benzer sorunlar yaşayan binlerce site sakini için bu rehber yol gösterici olacaktır.

İçindekiler

1. Yöneticiden Memnuniyetsizliğin Yaygın 7 Nedeni
2. Şikayet Aşamaları: Hangi Sorunda Hangi Mercie Başvurulur?
3. Yasal Haklarınız: KMK’nın Size Tanıdığı Yetkiler
4. Yöneticinin Azli: Olağanüstü Genel Kurul Adım Adım
5. Mahkeme Yolu: Sulh Hukuk Mahkemesi ve Hakim Müdahalesi
6. Profesyonel Yönetime Geçiş: Neden, Ne Zaman, Nasıl?
7. Profesyonel Yönetim Firması Seçerken Dikkat Edilmesi Gerekenler
8. Sıkça Sorulan Sorular

1. Yöneticiden Memnuniyetsizliğin Yaygın 7 Nedeni

Site sakinlerinin yönetimle çatışma yaşamasının arkasında genellikle birkaç temel sorun yatar. Sizin yaşadığınız durumu daha net görmek için bu yedi nedene bakalım:

1.1. Şeffaflık Eksikliği

Aidatların nereye harcandığının kat maliklerine net olarak gösterilmemesi en yaygın şikayettir. Gelir-gider raporları paylaşılmıyor, faturalar görülemiyor, banka hesap hareketleri sorulduğunda “daha sonra” deniliyorsa şeffaflık sorunu var demektir.

1.2. Fahiş ve Gerekçesiz Aidat Artışları

Aidatın bir gecede iki katına çıkarılması, enflasyonun çok üzerinde zam yapılması ve bu zammın gerekçesinin yazılı olarak açıklanmaması, sakinlerin en sık dile getirdiği şikayetlerden biridir.

1.3. Hesap Vermekten Kaçınma

KMK madde 39 gereği yönetici, kat maliklerine her yıl hesap vermekle yükümlüdür. Buna rağmen birçok yönetici denetçinin sorularını yanıtsız bırakır, defterleri göstermez veya gelir-gider belgelerini ibraz etmez.

1.4. İletişimsizlik

Telefona çıkmama, WhatsApp mesajlarına cevap vermeme, sorunlara günlerce müdahale etmeme. Bu davranışlar, aidat ödeyen sakinin en doğal hakkı olan bilgi alma hakkını ihlal eder.

1.5. Tahsilatsızlık ve Eşitsizlik

Aidatını zamanında ödeyen sakinler, ödemeyen komşuların takip edilmemesinden şikayetçidir. Yönetici, KMK madde 20 ve 22 kapsamında ödeme yapmayanlara karşı yasal süreç başlatmakla yükümlüdür.

1.6. Teknik Sorunlara İlgisizlik

Sürekli arızalanan asansör, tıkanan kanalizasyon, akıtan çatı, bozulan jeneratör… Bu temel sorunların aylarca çözümsüz kalması, yönetimin yetersizliğinin en açık göstergesidir.

1.7. Haksız Kazanç Şüphesi

Faturaların şişirilmesi, yakın çevresine iş verme, piyasanın üzerinde fiyatla hizmet alımı gibi durumlar haksız kazanç şüphesi oluşturur. Bu durumda yöneticinin yasal sorumluluğu ciddi boyutlara ulaşabilir.

2. Şikayet Aşamaları: Hangi Sorunda Hangi Mercie Başvurulur?

Yöneticinizden şikayetçi olduğunuz konuya göre başvuracağınız makamlar değişir. Doğru sıralamayı izlemek hem zaman kazandırır hem de hukuki olarak güçlü konum oluşturmanızı sağlar.

Önemli not: Her başvuruda yazılı belge bırakın. Sözlü şikayetler hukuki süreçte delil olarak kullanılamaz. Mesajlaşma ekran görüntüleri, e-posta yazışmaları, iadeli taahhütlü mektuplar ve noter ihtarnameleri en güçlü delillerdir.

3. Yasal Haklarınız: KMK’nın Size Tanıdığı Yetkiler

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, kat maliklerine yöneticiye karşı geniş yetkiler tanımıştır. Bu yetkileri bilmek, haklı talebinize hukuki zemin oluşturur.

3.1. Bilgi Alma ve Belge İsteme Hakkı (KMK m.39)

Yönetici, kat maliklerine her yıl en az bir kez hesap vermek zorundadır. Talebiniz halinde gelir-gider belgelerini, banka hesap dökümlerini, faturaları ve karar defterini incelemenize izin vermelidir. Bu izni vermezse yasal süreç başlatabilirsiniz.

3.2. Genel Kurul Çağrısı Yapma Hakkı (KMK m.29)

Kat maliklerinin en az 1/3’ü, yazılı olarak istediği takdirde yönetici olağanüstü genel kurul toplantısı düzenlemek zorundadır. Yönetici bu çağrıyı yapmazsa, talep eden malikler doğrudan toplantı çağrısı yapabilir.

3.3. Yöneticinin Görevden Alınması Hakkı (KMK m.34)

Yöneticinin görev süresi yönetim planında aksi belirtilmedikçe bir yıldır. Ancak süresi dolmadan da kat maliklerinin çoğunluk kararıyla görevden alınması mümkündür. Bu, en güçlü yaptırım yolunuzdur.

3.4. Genel Kurul Kararlarına İtiraz Hakkı (KMK m.33)

Toplantıya katılıp aleyhe oy kullandıysanız karar tarihinden başlayarak 1 ay içinde; katılmadıysanız öğrenme tarihinden başlayarak 1 ay (her halükarda karar tarihinden 6 ay) içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde iptal davası açabilirsiniz. Fahiş aidat artışlarına itirazın en güçlü yolu budur.

3.5. Hakim Müdahalesini İsteme Hakkı (KMK m.33)

Yönetici veya komşular borç ve yükümlülüklerini yerine getirmiyor, sizi mağdur ediyorsa Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak hakim müdahalesi isteyebilirsiniz. Hakim, somut tedbirler alabilir ve gerektiğinde para cezası uygulayabilir.

3.6. Yönetici Aleyhine Tazminat Davası Hakkı (KMK m.38)

Yönetici, kasıt veya ihmal sonucu kat maliklerine zarar verirse bu zarardan şahsen sorumludur. Haksız kazanç, fatura şişirme, ihmal yoluyla doğan zararlar için tazminat davası açılabilir.

4. Yöneticinin Azli: Olağanüstü Genel Kurul Adım Adım

Eğer yönetici hakkında ciddi şikayetleriniz varsa ve yazılı uyarılarınıza rağmen davranışı değişmiyorsa, en etkili çözüm olağanüstü genel kurul toplayarak yöneticiyi görevden almaktır. Bu süreç doğru yürütülmediğinde alınan kararlar mahkeme tarafından iptal edilebileceği için her adımı dikkatli atmak gerekir.

Azil Sürecinde Sık Yapılan Hatalar

• Davetin usulsüz yapılması (sözlü çağrı, kapı altına atılan kağıt vb.)
• Hazirun listesinin eksik hazırlanması, arsa paylarının yazılmaması
• Karar defterinde imza eksikliği veya tahrifat şüphesi
• Vekaletnamelerin yetersiz hazırlanması — noter onaylı olmayan vekaletler kabul edilmeyebilir
• Yeni yönetici belirlenmeden yöneticinin görevden alınması (yönetimsel boşluk doğurur)
• Eski yöneticiden devir teslim tutanağı alınmaması (mali kayıp ve uyuşmazlığa yol açar)

Bu hataları önlemek için süreci profesyonel bir yönetim firması veya hukuk danışmanı eşliğinde yürütmek, ileride alınacak kararın iptali riskini ortadan kaldırır.

5. Mahkeme Yolu: Sulh Hukuk Mahkemesi ve Hakim Müdahalesi

Bazı durumlarda olağanüstü genel kurul toplamak mümkün olmayabilir. Yönetici çağrıyı engelliyor, çoğunluk sağlanamıyor veya konu bireysel bir uyuşmazlık olabilir. Bu durumda doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurmak gerekir.

5.1. Yetkili Mahkeme

Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki tüm uyuşmazlıklarda yetkili mahkeme, ana taşınmazın bulunduğu yerin Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yani Adana’daki bir site için Adana Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir; kat malikinin ikamet adresi farklı bir ilde olsa bile bu durum değişmez.

5.2. Hangi Davaları Açabilirsiniz?

• Genel kurul kararlarının iptali davası (KMK m.33)
• Hakim müdahalesi davası — komşu, yönetici veya başka bir kat malikine karşı
• Yöneticinin azli davası — çoğunluk sağlanamadığında
• Yönetici atanması davası — yönetici seçilemediğinde (KMK m.34)
• Yönetici aleyhine tazminat davası (KMK m.38)
• Tahliye davası — kat malikinin haklarını ihlal eden kiracıya karşı

5.3. Mahkeme Tarafından Yönetici Atanması (KMK m.34)

Eğer kat malikleri yönetici seçmek üzere toplanamıyor veya anlaşamıyorsa, herhangi bir kat maliki Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak yönetici atanmasını isteyebilir. Mahkeme tarafından atanan yönetici (kayyum) genellikle avukat veya mali müşavirdir ve aylık ücreti hakim tarafından belirlenir. Bu ücret çoğunlukla profesyonel yönetim firmalarının ücretinin üzerindedir; ayrıca mahkemece atanan yönetici 6 ay boyunca görevden alınamaz.

Bu nedenle pratikte en uygun yol, mahkeme yoluna gitmeden önce profesyonel bir yönetim firmasıyla anlaşıp olağanüstü genel kurul yoluyla geçişi tamamlamaktır.

6. Profesyonel Yönetime Geçiş: Neden, Ne Zaman, Nasıl?

Mevcut amatör yönetimden memnun olmayan binlerce site sakini, son yıllarda profesyonel yönetim firmalarını tercih etmeye başlamıştır. Bu tercih sadece teknik bir geçiş değil, aynı zamanda yaşam kalitesinin yükseltilmesidir.

6.1. Profesyonel Yönetim Neden Tercih Ediliyor?

6.2. Profesyonel Yönetime Geçiş Süreci

• Genel kurulda profesyonel yönetime geçiş kararının oylanması ve oy çokluğu ile kabul edilmesi
• Profesyonel firma seçimi — birden fazla firmadan teklif alınması önerilir
• Yönetim sözleşmesinin hazırlanması — firma ticari unvanı, vergi numarası, hizmet kapsamı, ücret ve süre belirtilir
• Eski yöneticiden devir teslim — defterler, banka hesapları, aidat bakiyeleri, demirbaşlar tutanakla teslim alınır
• Sakinlere bilgilendirme — yeni iletişim kanalları, ödeme talimatları, dijital sistem girişleri duyurulur
• Sürekli iletişim — aylık raporlar, üç aylık değerlendirme toplantıları, yıllık olağan genel kurul

6.3. Ne Zaman Geçiş Yapılmalı?

Profesyonel yönetime geçiş için ideal zaman, olağan genel kurul dönemidir. Çoğu sitede bu, Ocak veya Şubat ayında olur. Ancak ciddi şikayetler varsa olağanüstü genel kurul ile yıl içinde de geçiş yapmak mümkündür. Özellikle aşağıdaki belirtiler varsa beklemeyin:

• Birden fazla sakinin yöneticiye karşı yazılı şikayeti var
• Aidatlar son bir yılda %100’ün üzerinde artmış ve gerekçesi açıklanmamış
• Asansör, su, elektrik gibi temel sistemlerde aksaklıklar süreklilik kazanmış
• Hesap dönemlerinde belgeler ibraz edilmiyor
• Genel kurullar usulsüz yapılıyor, hazirun listesi tutulmuyor

7. Profesyonel Yönetim Firması Seçerken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Profesyonel yönetime geçmek tek başına çözüm değildir. Doğru firmayı seçmek de en az süreç kadar önemlidir. İşte değerlendirme yaparken sormanız gereken sorular:

7.1. Şeffaflık Sistemi Var mı?

Firmanın Apsiyon, Posta Güvercini veya benzeri dijital bir yönetim platformu kullanıp kullanmadığını sorun. Banka entegrasyonlu, her ödemenin anlık olarak sakinin telefonuna yansıdığı bir sistem olmazsa olmazdır. Site sakini, gelir ve gider hareketlerini istediği an kontrol edebilmelidir.

7.2. Tecrübe ve Referanslar

Firmanın kaç yıllık, kaç projeyi yönettiğini, hangi sitelerde hizmet verdiğini sorun. Mevcut müşterilerine ulaşarak memnuniyetlerini değerlendirin. Adana ve Çukurova bölgesinde aktif olan, yerel mahkemeleri ve belediyeleri tanıyan bir firma her zaman avantajlıdır.

7.3. Hukuki Destek Kapasitesi

Firmanın anlaşmalı bir hukuk bürosu olup olmadığını öğrenin. Aidat tahsilatı, ihtar, icra takibi, dava süreçleri için ayrı ayrı ücret yerine paket halinde çözüm sunan firmaları tercih edin.

7.4. Teknik Servis Ağı

Asansör, jeneratör, hidrofor, elektrik ve su tesisatı için anlaşmalı servis ağı olan firmalar, arıza durumunda saatler içinde müdahale edebilir. Bu, sıradan bir yöneticiden alabileceğiniz hizmetin çok ötesindedir.

7.5. İletişim Kanalları

Firma sadece bir telefon numarasından mı, yoksa dijital platform, WhatsApp, e-posta ve sahaya gelen sorumlu üzerinden mi iletişim sağlıyor? Bunu peşinen sorun. İyi bir profesyonel yönetimin temel kuralı, sakinin kendini hiçbir zaman “ulaşamıyor” hissetmemesidir.

7.6. Hizmet Sözleşmesinin İçeriği

Sözleşmede hizmet kapsamı, ücret, süre, fesih şartları ve karşılıklı yükümlülükler açıkça yer almalıdır. Şu maddelerin bulunmasına dikkat edin: aylık rapor zorunluluğu, denetim hakkı, fesih bildirimi süresi, devir teslim koşulları.

8. Sıkça Sorulan Sorular

Yöneticim hesap vermiyor, ne yapabilirim?

Önce yazılı olarak gelir-gider belgelerini ve banka hesap dökümlerini talep edin. Cevap alamazsanız denetçiye başvurun. Sonuç vermezse kat maliklerinin 1/3’ü ile olağanüstü genel kurul çağrısı yapın. Mahkeme yoluyla da yöneticinin azlini isteyebilirsiniz (KMK m.39).

Aidat fahiş arttı, itiraz edebilir miyim?

Evet. Toplantıya katıldıysanız ve aleyhe oy kullandıysanız karar tarihinden itibaren 1 ay; katılmadıysanız öğrenme tarihinden itibaren 1 ay (her halükarda 6 ay) içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde iptal davası açabilirsiniz (KMK m.33).

Yönetici tek başına aidat zammı yapabilir mi?

Hayır. Aidat tutarı kat malikleri kurulu tarafından belirlenir. Yöneticinin tek başına aidat artırma yetkisi yoktur. Kurul kararı olmadan yapılan zamlar yasal değildir ve ödememe hakkınız doğar.

Kaç daireden sonra yönetici zorunlu?

KMK madde 34’e göre 8 ve daha fazla bağımsız bölümü olan binalarda yönetici seçimi zorunludur. 8’in altında ise kat maliklerinin isteğine bağlıdır.

Yönetici dışarıdan seçilebilir mi?

Evet. KMK madde 34, yöneticinin kat malikleri arasından veya dışarıdan seçilebileceğini, hatta profesyonel bir yönetim firmasına da bu görevin verilebileceğini belirtir.

Yöneticinin görev süresi ne kadar?

Yönetim planında aksi belirtilmedikçe bir yıldır. Olağan genel kurulda yenilenmesi gerekir. Toplu yapılarda yönetim planında iki yıl olarak belirlenmiş olabilir.

Profesyonel yönetim ne kadar pahalı?

Site büyüklüğüne, blok sayısına, ortak tesis çeşitliliğine göre değişir. Genel olarak daire başına aylık 50–250 TL arasında bir hizmet bedeli söz konusudur. Mahkemece atanan yöneticilerin (kayyum) ücretleri çoğu zaman bunun çok üzerindedir.

Adana’da profesyonel site yönetimi var mı?

Evet. Adana özelinde Çukurova, Seyhan, Yüreğir, Sarıçam ve son dönemde Ceyhan bölgelerinde profesyonel yönetim hizmeti veren firmalar bulunmaktadır. Saha Yönetim, Adana ve çevresinde 250+ aktif projesi, 4.000+ müşterisi ile bölgenin önde gelen profesyonel apartman ve site yönetimi firmasıdır.

Yöneticiye karşı suç duyurusu yapılabilir mi?

Evet. Eğer yönetici toplanan aidatları kişisel amaçla kullandıysa, sahte fatura düzenlediyse veya benzeri suçlar işlediyse Cumhuriyet Başsavcılığı’na suç duyurusunda bulunabilirsiniz. Hizmet nedeniyle güveni kötüye kullanma (TCK m.155) bu davalarda en sık başvurulan suç tipidir.

Sonuç: Memnuniyetsizlik Çaresiz Olmak Değildir

Yöneticisinden memnun olmamak yaygın bir durumdur — ancak bu durum kaderiniz değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu, kat maliklerine yöneticiye karşı geniş ve etkili haklar tanımıştır. Önemli olan bu hakları doğru sırayla, yazılı belgelerle ve usulüne uygun olarak kullanmaktır.

Şu sırayı izleyin: önce yazılı talep, sonra denetçi başvurusu, ardından olağanüstü genel kurul ve gerekirse mahkeme yolu. Bu süreçlerin yanında, profesyonel yönetime geçiş kalıcı bir çözüm sunar. Tarafsız, şeffaf, dijital sistemlerle yönetilen ve hukuki süreçleri profesyonelce yürüten bir yönetim; aidatınızın hakkını verir ve evinizdeki huzuru geri kazanmanızı sağlar.

Unutmayın: Aidat ödüyorsanız hizmet almak en doğal hakkınızdır.

Saha Yönetim ile Tanışın

Saha Profesyonel Bina, Apartman ve Site Yönetimi olarak Adana, Çukurova ve çevresinde 10 yıldır 250’yi aşkın projeye, 4.000’i aşkın müşteriye hizmet veriyoruz. Apsiyon banka entegrasyonu ile her sakinin aidatının nereye gittiğini anlık olarak görebildiği şeffaf bir yönetim anlayışını esas alıyoruz. Çukurova’dan Ceyhan’a kadar yayılan hizmet ağımız, anlaşmalı hukuk büromuz ve 7/24 teknik servis sistemimizle profesyonel yönetimde fark yaratıyoruz.

Mevcut yöneticinizden memnun değilseniz ve profesyonel yönetime geçişi düşünüyorsanız, sitenize özel ücretsiz değerlendirme ve teklif için bize ulaşın. Geçiş sürecinin her adımında — olağanüstü genel kurulun hazırlanmasından devir teslime kadar — yanınızdayız.