Müteahhitten Yeni Site Yönetimini Devralma: Teslim Tutanağı ve Eksik Raporu Rehberi

Teslim Tutanağı, Eksik Raporu ve İskan Sonrası Yapılması Gerekenler

Yayın Tarihi: Nisan 2026 | Kategori: Yeni Site & Devir | Okuma Süresi: 13 dakika

Yeni inşa edilen bir sitenin veya apartmanın müteahhitten devralınması; sitenin uzun vadeli yaşam kalitesi açısından en kritik süreçtir. İlk 6-12 ayda alınan kararlar ve tutulan kayıtlar; sonraki 20-30 yılın standardını belirler. Bu rehberde müteahhitten yönetim devir sürecini adım adım ele alıyor; teslim tutanağı, eksik raporu ve hukuki yaptırım yollarını detaylandırıyoruz.

İçindekiler

1. Müteahhitten Yönetim Devri Nedir?
2. Yasal Süre ve Yükümlülükler
3. İlk Yönetici Kim Olur?
4. Teslim Tutanağı: Ne, Nasıl?
5. Eksik Raporu Hazırlama
6. Site Teslim Kontrol Listesi
7. İskanlı Site Yönetimi Farkları
8. Müteahhit Garanti Süreleri
9. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Müteahhitten Yönetim Devri Nedir?

Kat karşılığı veya satış yoluyla inşa edilen bir site; iskân alındıktan ve bağımsız bölümlerin çoğunluğu teslim edildikten sonra yönetim hakkı kat maliklerine geçer. Bu geçiş sürecinin usulüne uygun yapılması; teknik, hukuki ve mali açıdan elzemdir.

2. Yasal Süre ve Yükümlülükler

Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yargıtay içtihatları çerçevesinde müteahhit; bağımsız bölümlerin yarıdan fazlasını teslim ettiği tarihten itibaren 3 ay içinde ilk genel kurulu toplamakla yükümlüdür. Bu süre dolduğunda:

• Kat maliklerinin 1/3’ü olağanüstü genel kurulu davet edebilir
• Yönetim yokluğu halinde mahkemeden yönetici atanması istenebilir (KMK md. 34)

3. İlk Yönetici Kim Olur?

İlk yönetici; kat malikleri tarafından genel kurulda seçilir. Müteahhitin ataması yasal olarak bağlayıcı değildir; kat malikleri dilediği kişiyi seçebilir. Profesyonel yönetim şirketleri bu aşamada atanarak ilk dönemin sağlıklı geçmesini sağlar.

4. Teslim Tutanağı: Ne, Nasıl?

Teslim tutanağı; sitenin müteahhitten yönetime devredildiği anki fiziki, teknik ve hukuki durumunu kayıt altına alan belgedir. İçeriğinde bulunması gerekenler:

• Tüm bağımsız bölüm listesi ve maliklik durumu
• Ortak alan envanteri (bahçe, otopark, havuz, spor salonu, lobi vb.)
• Teçhizat listesi (asansör, jeneratör, hidrofor, yangın tesisatı, kamera sistemi)
• Aboneliklerin durumu (elektrik, su, doğalgaz, internet)
• Garanti belgeleri ve bakım sözleşmeleri
• Anahtarlar ve erişim kartları
• Mühürlü defterler ve belgeler

5. Eksik Raporu Hazırlama

Teslim anında tespit edilen her türlü eksiklik, kusur veya uygun olmayan imalat eksik raporunda belirtilmelidir. Eksik raporu:

• Yazılı ve fotoğraflı olmalıdır
• Tarafların imzası ile imzalanmalıdır
• Tamir süreleri belirlenmelidir
• Tamir edilmezse hukuki yaptırım koşulları belirtilmelidir

Eksik raporu aynı zamanda müteahhitin garanti yükümlülüğü kapsamında hukuki bir delildir.

6. Site Teslim Kontrol Listesi

Yeni bir site devralırken kontrol edilmesi gereken 40+ kalem:

• Yapı sistemi: Çatı, cephe, dilatasyon, yalıtım, su yalıtımı
• Mekanik tesisat: Kalorifer, klima, havalandırma, sıhhi tesisat
• Elektrik: Pano, otomatik sigortalar, kaçak akım rölesi, aydınlatma
• Asansör: Bakım anlaşması, muayene sertifikası, acil aydınlatma
• Yangın: Yangın tüpleri, duman dedektörleri, kaçış merdivenleri
• Ortak alanlar: Zemin kaplama, yeşil alan, otopark çizgileri, aydınlatma
• Havuz: Filtre, pompa, kimyasal sistem, güvenlik ekipmanı
• Güvenlik: Kamera, alarm, kartlı giriş sistemi

7. İskanlı Site Yönetimi Farkları

İskân belgesi; Yapı Kullanım İzin Belgesi olarak da bilinir. İskânlı bir site:

• Tapu tescili için gerekli belgeler tamamdır
• Resmi elektrik, su, doğalgaz abonelikleri alınabilir
• DASK ve konut sigortaları geçerlidir
• Satış ve ipotek işlemleri rahatlıkla yapılır

İskânsız bir sitede yaşamak; hukuki ve mali riskler barındırır. Yönetim, iskân alınmış olmasını takip etmelidir.

8. Müteahhit Garanti Süreleri

• Yapı (taşıyıcı sistem): Genellikle 5 yıl
• Mekanik ve elektrik tesisat: 2 yıl
• Asansör: 2 yıl
• Kombi/klima: Üretici garantisi (genellikle 2 yıl)
• Boya, kaplama: 1 yıl

Garanti süresi içinde ortaya çıkan kusurların tamamı müteahhit tarafından ücretsiz giderilmelidir.

9. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Müteahhit ilk yönetici olarak kendi şirketini atarsa geçerli mi?
Müteahhitin tek taraflı ataması bağlayıcı değildir. Kat maliklerinin çoğunluğu genel kurulda farklı yönetim seçebilir.

Teslim tutanağı olmadan devir yapılabilir mi?
Teknik olarak evet fakat hukuki açıdan son derece riskli. Eksik ve kusurlar sonradan kanıtlanması güç olur.

Eksik raporunda belirtilen kusurları müteahhit tamir etmezse ne yapılır?
Yönetim, avukat aracılığıyla yazılı ihtar çeker; sonuç alınmazsa Sulh Hukuk Mahkemesinde eda davası açılır. Ayıplı mal sorumluluğu da talep edilebilir.

İlk genel kurulda ne kadar aidat belirlenmeli?
Gerçek gider tahminine dayalı olmalı. Düşük aidatlı başlangıç; yıl ortasında ek aidat taleplerine neden olur.

Saha Yönetim — Müteahhitten profesyonel yönetim devri, teslim tutanağı ve eksik raporu hazırlanması. İlk genel kurul danışmanlığı için iletişime geçin.