Balkon Kapatmak veya Cam Balkon Yaptırmak İçin İzin Gerekir mi?

Hızlı cevap: Cam balkon için apartman izni gerekir mi sorusunun cevabı iki ayrı mevzuat katmanında aranır. Kat Mülkiyeti Kanunu açısından balkon kapatma, binanın dış görünüşünü değiştirdiği için KMK m.19/2 uyarınca kural olarak bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını gerektirir. İmar mevzuatı açısından ise kapatma, açık çıkma niteliğini ortadan kaldırıp kapalı alan yarattığı ölçüde ruhsata tabi olabilir (3194 s. İmar Kanunu m.21/2). Komşunuzun yaptırmış olması size hak doğurmaz.

İki ayrı izin, iki ayrı merci

Bu konudaki kafa karışıklığının tamamı, iki farklı sorunun tek soru sanılmasından doğar:

Komşularınızın tamamı onay verse bile belediye ruhsat gerektiren bir değişiklikte işlem yapabilir; belediye bir şey demese bile bir kat maliki KMK’ya dayanarak eski hâle getirme talep edebilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu ne diyor?

KMK m.19’un birinci fıkrası temel yükümlülüğü koyar: kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarî durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.

İkinci fıkra ise izin eşiğini belirler:

“Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.”

Balkon kapatmanın bu kapsama girip girmediği, iki noktada belirlenir:

• Dış cephe ortak yerdir. KMK m.4, ana duvarları ve taşıyıcı sistemi ortak yer sayar; binanın dış görünüşü de m.19/1 kapsamında korunması gereken “mimarî durum”dur. Balkon kapatma cephede kalıcı bir değişiklik yarattığı için ortak yere müdahale niteliği taşır.
• Balkonun kendisi bağımsız bölümün eklentisi olsa dahi, onu çevreleyen cephe ve korkuluk hattı binanın ortak mimari bütünlüğünün parçasıdır.

Bu nedenle uygulamada aranan eşik, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasıdır. “Toplantıya katılanların çoğunluğu” yeterli değildir; ölçü, binadaki toplam kat maliki sayısıdır. 20 bağımsız bölümlü bir binada 16 malikin yazılı onayı gerekir.

Yönetim planına mutlaka bakın

Bazı yönetim planları balkon kapatmayı doğrudan düzenler: belirli bir sistem ve renkte olmak kaydıyla serbest bırakabilir, tamamen yasaklayabilir veya yönetimin yazılı onayına bağlayabilir. Yönetim planı KMK m.28 uyarınca bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Planda hüküm varsa önce ona bakılır; planın kuralı ile kurul kararının çatışması hâlinde izlenecek yolu yönetim planı mı genel kurul kararı mı üstündür yazımızda ele aldık. Planın güncel örneğini tapu müdürlüğünden alabilirsiniz; genel çerçeve için yönetim planı sayfamıza bakın.

İmar boyutu: ruhsat gerekir mi?

3194 sayılı İmar Kanunu m.21/2 nettir: “Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır.” Aynı fıkra, bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa bu ruhsatın vergi, resim ve harca tabi olmayacağını da ekler.

Aynı maddenin üçüncü fıkrası ruhsat gerektirmeyen işleri sayar: derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri, çatı onarımı ve kiremit aktarılması ile yönetmelikte belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilat ve tamiratlar.

Balkon kapatma bu listede açıkça yer almaz. Belirleyici olan şudur: kapatma sonucunda balkon “açık çıkma” niteliğini kaybediyor mu? Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, emsal hesabına dâhil edilmeyen alanlar arasında “bağımsız bölüm net alanının %20’sini geçmemek kaydıyla açık çıkma şartlarını taşıyan balkonlar”ı sayar. Balkon kapatıldığında açık çıkma şartları ortadan kalkabilir; bu da alanın emsale girmesi ve dolayısıyla projeye aykırılık anlamına gelebilir.

Uygulama belediyeden belediyeye değişir. Katlanır cam sistemleri bazı idarelerce “sökülebilir” kabul edilirken, bazı idareler cephe bütünlüğü ve emsal yönünden işlem yapmaktadır. Bu nedenle tek doğru adım, işe başlamadan önce ilgili belediyenin imar müdürlüğünden yazılı görüş almaktır. İlgili ikincil düzenleme için imar yönetmeliği sayfamıza bakabilirsiniz.

Ayrıca İmar Kanunu m.21/4, belediye ve valiliklere “mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin etme” yetkisi verir. Kentsel sit alanları ve koruma bölgelerinde cephe müdahalesi ayrıca koruma kurulu iznine tabidir.

Ruhsatsız yapılırsa ne olur?

İmar Kanunu m.32, ruhsat alınmadan veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapıldığının tespiti hâlinde yapının mühürlenerek inşaatın durdurulacağını düzenler. m.42 ise imar mevzuatına aykırılık teşkil eden fiil ve hâllerin tespitinden itibaren on iş günü içinde ilgili idare encümenince sorumlular hakkında idari müeyyide uygulanacağını öngörür.

Kat mülkiyeti tarafında ise yaptırım farklıdır: rızası alınmadan yapılan müdahaleye karşı kat malikleri, KMK m.33 kapsamında sulh hukuk mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini ve eski hâle getirmeyi talep edebilir. Bu talep için 1/9/2023’ten itibaren dava öncesi arabuluculuk dava şartıdır (6325 s. Kanun m.18/B).

Karar tablosu

Doğru sıra: altı adım

1. Yönetim planını okuyun. Tapudan güncel örneğini alın; balkon/cephe maddesi var mı bakın.
2. Belediyeden yazılı görüş alın. Sözlü “sorun olmaz” cevabı dosyada işe yaramaz.
3. Tip belirleyin. Sistem, profil rengi, cam tipi ve montaj detayı önceden netleşsin — kurul “cam balkon serbest” yerine “şu tip serbest” demeli.
4. Gündeme alın. Çağrı metninde 4/5 yeter sayısının aranacağını açıkça yazın.
5. Kararı ve yazılı rızaları dosyalayın. İmzalı rıza metinleri, karar defteri kaydıyla birlikte saklanır.
6. Uygulayın ve belgeleyin. Montaj öncesi/sonrası fotoğraf, fatura ve garanti belgesi yönetim dosyasına girer.

Örnek kurul kararı taslağı

Karar No: …… — Tarih: …/…/20….

Anagayrimenkulün cephe bütünlüğünün korunması amacıyla, bağımsız bölüm maliklerinin balkonlarını kapatmasına ilişkin olarak:

1. Balkon kapatma uygulamasının yalnızca ……………… marka/sistem, ……………… renk profil ve ……………… mm ısıcam ile yapılmasına,

2. Uygulamanın korkuluk hattı ve cephe hizası dışına taşmamasına, dış cephede renk ve malzeme farkı yaratmamasına,

3. Uygulama yapacak kat malikinin, işe başlamadan önce ilgili belediyeden alınmış yazılı görüşü/ruhsatı yönetime ibraz etmesine,

4. Montaj sırasında ortak yerlerde oluşabilecek her türlü zararın uygulamayı yaptıran kat malikince karşılanmasına (634 s. KMK m.19/son),

5. Bu kararın 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19/2. maddesi uyarınca bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası ile alındığına ve rıza metinlerinin karar ekinde saklanacağına,

karar verilmiştir.

Toplam bağımsız bölüm sayısı: …… — Gerekli 4/5 oy sayısı: …… — Olumlu oy: ……

Kararı biçimlendirmek için karar metni oluşturucu, gündem için genel kurul gündemi aracını kullanabilirsiniz.

Sık yapılan hatalar

• “Komşum yaptı, ben de yaparım.” Fiilî durum hak doğurmaz; mevcut uygulamalar da aykırı olabilir.
• Katılanların çoğunluğunu yeterli saymak. Ölçü binadaki bütün kat maliklerinin 4/5’idir.
• Yalnız yönetimden sözlü onay almak. Yönetici tek başına ortak yere müdahaleye izin veremez.
• Belediyeyi hiç sormamak. KMK onayı imar yaptırımını engellemez.
• Tip belirlemeden “serbest” demek. Birkaç yıl içinde cephede renk ve sistem karmaşası oluşur, geri dönüşü pahalıdır.
• Rıza metinlerini saklamamak. İmzalar kaybolunca karar tartışmalı hâle gelir.
• Korkuluk veya cephe hattını dışarı taşırmak. Hem imar hem KMK yönünden en çok sorun çıkaran uygulama budur.

Sıkça sorulan sorular

Cam balkon için apartman izni gerekir mi?

Evet. Dış cephede kalıcı değişiklik yarattığı için KMK m.19/2 uyarınca kural olarak bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası aranır. Yönetim planında özel bir düzenleme varsa önce ona bakılır.

Yöneticinin izni yeterli mi?

Hayır. Yönetici ortak yerlerde değişiklik yapılmasına tek başına izin veremez; yetki kat malikleri kurulundadır.

Balkon kapatmak ruhsata tabi mi?

Ruhsatlı yapıda yapılan değişiklikler İmar Kanunu m.21/2 uyarınca yeniden ruhsat gerektirebilir. Kapatmanın balkonu “açık çıkma” olmaktan çıkarıp emsale dâhil hâle getirip getirmediği belirleyicidir; uygulama belediyeye göre değişir, yazılı görüş alın.

Komşular izin vermezse ne olur?

4/5 yazılı rıza sağlanamazsa uygulama yapılamaz. Yapılması hâlinde kat malikleri sulh hukuk mahkemesinden eski hâle getirme talep edebilir.

Binada herkes kapattı, ben de kapatabilir miyim?

Mevcut durum kendiliğinden izin anlamına gelmez. Doğru yol, binadaki fiilî durumu da düzene sokacak bir kurul kararı alınmasıdır.

Kiracı cam balkon yaptırabilir mi?

Kurula ve yönetime karşı sorumlu olan kat malikidir. Kiracının talebi malik üzerinden iletilir; malikin yazılı muvafakati olmadan uygulama yapılmamalıdır.

İzinsiz yapılmışsa ne olur?

Kat mülkiyeti tarafında eski hâle getirme talebiyle karşılaşılabilir; imar tarafında yapı tatil tutanağı, idari para cezası ve aykırılığın giderilmemesi hâlinde yıkım gündeme gelebilir (İmar K. m.32, m.42).

İlgili sayfalar

• Yönetim planı
• Kat Mülkiyeti Kanunu tam metni
• İmar yönetmeliği
• Apartman genel kurulu nasıl yapılır?
• Karar metni oluşturucu

Resmî kaynaklar

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m.4, m.19, m.28, m.33 — mevzuat.gov.tr
• 3194 sayılı İmar Kanunu, m.21, m.32, m.42 — mevzuat.gov.tr
• Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (RG 3/7/2017-30113), emsal harici alanlar — mevzuat.gov.tr
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m.18/B — mevzuat.gov.tr

Mevzuat kontrol tarihi: 02.10.2026. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. İmar uygulaması belediyeden belediyeye değiştiğinden, işe başlamadan önce ilgili belediyeden yazılı görüş alınması önerilir.